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《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營拓荒：寶龍商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營.doc》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營拓荒：寶龍商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營拓荒：寶龍商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營拓荒：寶龍商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營拓荒：寶龍商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營拓荒：寶龍商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營提要：自營品牌是萬達(dá)城市廣場發(fā)展到第三代才悟出的道理。它們可以使開發(fā)商獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，配合城市廣場招商，并保證廣場業(yè)態(tài)的豐富，彌補(bǔ)招商不足空出的面積更多內(nèi)容綠化 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營拓荒：寶龍商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)≠商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，在過去幾年的樓市發(fā)展浪潮中，中國的開發(fā)商們已經(jīng)逐漸明白了這個(gè)公式的涵義，對商業(yè)地產(chǎn)的追求也由最初
2、的狂熱變?yōu)槔潇o，很多中小開發(fā)企業(yè)退出這個(gè)游戲圈。不過，亂世自出英雄，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正在慢慢轉(zhuǎn)變，商業(yè)運(yùn)營職能日臻成熟，萬達(dá)與寶龍就是兩個(gè)例子?！ ∪f達(dá)集團(tuán)向運(yùn)營商華麗轉(zhuǎn)身的故事已經(jīng)眾所周知，寶龍集團(tuán)卻由于轉(zhuǎn)型剛起步而稍顯低調(diào)。與萬達(dá)類似，寶龍集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全由本公司自行開發(fā)、運(yùn)營，總體上保持7：3的租售比例，即七成物業(yè)自己持有出租，三成物業(yè)賣出，并培育了寶龍樂園、康城奧特萊斯、食全食美餐飲店等自營品牌?！ ∧敲矗瑢汖埳虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營成效如何？近日，記者前往寶龍集團(tuán)總部城市福建省，考察了寶龍城市
3、廣場運(yùn)作的基本面?！ 《味ㄎ?，理性調(diào)整業(yè)態(tài)比例 記者來到福州寶龍城市廣場時(shí)，正趕上二周年店慶。五層高的廣場天井內(nèi)，垂下一張印著可口可樂宣傳廣告的巨幅海報(bào)?！氨局苁强煽诳蓸反黉N周，像這樣的活動(dòng)幾乎每周都有，去年我們做了200多場?！备Ｖ輰汖埳虡I(yè)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理張繼民告訴記者?！ 牡叵乱粚拥轿鍖?，寶龍廣場充滿了各種業(yè)態(tài)的商業(yè)場所：游樂園、家樂福、國美電器、金逸電影院、小吃城、休閑美容中心、百貨商店……雖然室外陰雨連綿，廣場內(nèi)卻人山人海。記者在交談中得知，福州寶龍廣場的日常人流量達(dá)到3萬～
4、4萬，雙休日高達(dá)7萬～8萬，而商鋪出租率也已突破94%.在出租情況最好的一樓，平均租金已從剛開業(yè)時(shí)的160元/平米上升到到300元/平米，比較好的位置已達(dá)600-700元/平米?！ ?shí)際上，剛滿2歲的福州寶龍并不是走得一帆風(fēng)順，它在誕生之初就經(jīng)歷過一場磨難。2007年，張繼民剛到寶龍任職時(shí)，發(fā)現(xiàn)這里是滿城風(fēng)雨，一片亂象。原來，寶龍廣場在開業(yè)時(shí)為了達(dá)到80%以上的出租率，在招商時(shí)條件放得比較寬松，引進(jìn)了一些資質(zhì)較弱的商戶。這些商家在新樓盤里缺乏老客戶群，在三個(gè)月免租期過后，很難承擔(dān)經(jīng)營壓力，還想繼
5、續(xù)享受免租，在與集團(tuán)談判未果后，做出了一些極端的舉動(dòng)。 “我接任的時(shí)候正趕上鬧事風(fēng)波，當(dāng)時(shí)，我們成立了專門的應(yīng)對小組來解決問題?！睆埨^民說，“我們前后一共做了五件事：第一，調(diào)整我們的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)；第二，幫助商家做市場宣傳和推廣活動(dòng)；第三，對廣場硬件設(shè)施進(jìn)行整改；第四，為處于整改區(qū)域的部分商戶減免1-3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)；第五，進(jìn)行二次定位和二次招商，調(diào)整業(yè)態(tài)?！薄 汖埣瘓F(tuán)開業(yè)之初，購物類商鋪比重超過70%，經(jīng)過多次調(diào)整，目前購物、休閑與餐飲的比例基本上達(dá)到了5：3：2的國際標(biāo)準(zhǔn)?！拔覀兿群笠M(jìn)了地
6、下一層的游樂場、浩沙健身，二樓的主力店由家居變?yōu)閗TV，休閑和餐飲的比重大大增加了。現(xiàn)在，超市、百貨、休閑和餐飲多種業(yè)態(tài)強(qiáng)力互補(bǔ)，在不同時(shí)間段都能聚集人氣?！薄 ≡鯓幼屔碳矣绣X可賺？寶龍做了很多幫助商家宣傳推廣的活動(dòng)?！捌鸪跏俏覀兂鲑Y，請專業(yè)的推廣公司和演藝公司來幫助商戶宣傳，2008年以后，商家自付費(fèi)用的比例逐漸加大，現(xiàn)在的2周年店慶里，我們只投入了20萬，商家出資達(dá)100多萬，我們合力把人氣做旺，現(xiàn)在可口可樂、國美、家樂福、新華都等主力店每周輪流做活動(dòng)?！睆埨^民說?！ ∧壳?，寶龍廣場絕大部分
7、商家已實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收益，至于出售的鋪面，剛開盤時(shí)每平米2萬多元，現(xiàn)在已經(jīng)飆升至4萬元。張繼民透露，今年有業(yè)主轉(zhuǎn)讓手中商鋪，價(jià)格已達(dá)到7萬元?！ τ趦赡陙韺汖垙V場的運(yùn)營經(jīng)歷，張繼民頗有感觸：“招商不足和業(yè)主鬧事幾乎是福州新開商業(yè)中心推廣初期遇到的困難焦點(diǎn)，在寶龍廣場，帶頭鬧事的就是那些經(jīng)營能力較差、想要更多免租期的小商戶，而金逸電影院、家樂福等品牌一直堅(jiān)定地和我們站在一起。因此，商業(yè)地產(chǎn)要度過開業(yè)的挑戰(zhàn)，比拼的是開發(fā)商的經(jīng)營理念和招商實(shí)力。我們都是在不斷地調(diào)整和重新定位中摸索出一套管理方法，只有隨機(jī)
8、應(yīng)變，才能與業(yè)主和消費(fèi)者共贏。” 持有物業(yè)與自營品牌雙贏 “為了成功經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，目前我們自持商業(yè)物業(yè)的比重達(dá)保持在70%左右?！痹趯汖埣瘓F(tuán)總部廈門，集團(tuán)發(fā)展有限公司營銷管理中心總經(jīng)理林峰利告訴記者：“要是大量出售，就很難把控各種業(yè)態(tài)的比例。為了配合將來的IPo，我們今后自持物業(yè)的比重將逐漸上升至85%.” 不但自持物業(yè)，寶龍集團(tuán)還發(fā)展了多個(gè)自營業(yè)態(tài)，組成五大連鎖體系：康城奧特萊斯、寶龍樂園、影城、食全食美及寶龍酒店旅游業(yè)，目前這些業(yè)態(tài)主要分布在青島、福州、鄭州等商城市?！ ∽誀I品牌是萬達(dá)
