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1、商業(yè)地產運營拓荒：寶龍商業(yè)地產運營商業(yè)地產運營拓荒：寶龍商業(yè)地產運營商業(yè)地產運營拓荒：寶龍商業(yè)地產運營商業(yè)地產運營拓荒：寶龍商業(yè)地產運營 商業(yè)地產運營拓荒：寶龍商業(yè)地產運營提要：自營品牌是萬達城市廣場發(fā)展到第三代才悟出的道理。它們可以使開發(fā)商獲得穩(wěn)定現金流，配合城市廣場招商，并保證廣場業(yè)態(tài)的豐富，彌補招商不足空出的面積更多內容綠化 商業(yè)地產運營拓荒：寶龍商業(yè)地產運營 商業(yè)地產開發(fā)≠商業(yè)地產運營，在過去幾年的樓市發(fā)展浪潮中，中國的開發(fā)商們已經逐漸明白了這個公式的涵義，對商業(yè)地產的追求也由最初
2、的狂熱變?yōu)槔潇o，很多中小開發(fā)企業(yè)退出這個游戲圈。不過，亂世自出英雄，一些商業(yè)地產開發(fā)商正在慢慢轉變，商業(yè)運營職能日臻成熟，萬達與寶龍就是兩個例子。 萬達集團向運營商華麗轉身的故事已經眾所周知，寶龍集團卻由于轉型剛起步而稍顯低調。與萬達類似，寶龍集團商業(yè)地產項目全由本公司自行開發(fā)、運營，總體上保持7：3的租售比例，即七成物業(yè)自己持有出租，三成物業(yè)賣出，并培育了寶龍樂園、康城奧特萊斯、食全食美餐飲店等自營品牌?！ ∧敲?，寶龍商業(yè)地產運營成效如何？近日，記者前往寶龍集團總部城市福建省，考察了寶龍城市
3、廣場運作的基本面。 二次定位，理性調整業(yè)態(tài)比例 記者來到福州寶龍城市廣場時，正趕上二周年店慶。五層高的廣場天井內，垂下一張印著可口可樂宣傳廣告的巨幅海報?！氨局苁强煽诳蓸反黉N周，像這樣的活動幾乎每周都有，去年我們做了200多場。”福州寶龍商業(yè)經營管理有限公司總經理張繼民告訴記者?！ 牡叵乱粚拥轿鍖樱瑢汖垙V場充滿了各種業(yè)態(tài)的商業(yè)場所：游樂園、家樂福、國美電器、金逸電影院、小吃城、休閑美容中心、百貨商店……雖然室外陰雨連綿，廣場內卻人山人海。記者在交談中得知，福州寶龍廣場的日常人流量達到3萬～
4、4萬，雙休日高達7萬～8萬，而商鋪出租率也已突破94%.在出租情況最好的一樓，平均租金已從剛開業(yè)時的160元/平米上升到到300元/平米，比較好的位置已達600-700元/平米?！ 嶋H上，剛滿2歲的福州寶龍并不是走得一帆風順，它在誕生之初就經歷過一場磨難。2007年，張繼民剛到寶龍任職時，發(fā)現這里是滿城風雨，一片亂象。原來，寶龍廣場在開業(yè)時為了達到80%以上的出租率，在招商時條件放得比較寬松，引進了一些資質較弱的商戶。這些商家在新樓盤里缺乏老客戶群，在三個月免租期過后，很難承擔經營壓力，還想繼
5、續(xù)享受免租，在與集團談判未果后，做出了一些極端的舉動。 “我接任的時候正趕上鬧事風波，當時，我們成立了專門的應對小組來解決問題?！睆埨^民說，“我們前后一共做了五件事：第一，調整我們的經營團隊；第二，幫助商家做市場宣傳和推廣活動；第三，對廣場硬件設施進行整改；第四，為處于整改區(qū)域的部分商戶減免1-3個月的物業(yè)管理費；第五，進行二次定位和二次招商，調整業(yè)態(tài)。” 寶龍集團開業(yè)之初，購物類商鋪比重超過70%，經過多次調整，目前購物、休閑與餐飲的比例基本上達到了5：3：2的國際標準。“我們先后引進了地
6、下一層的游樂場、浩沙健身，二樓的主力店由家居變?yōu)閗TV，休閑和餐飲的比重大大增加了。現在，超市、百貨、休閑和餐飲多種業(yè)態(tài)強力互補，在不同時間段都能聚集人氣?！薄 ≡鯓幼屔碳矣绣X可賺？寶龍做了很多幫助商家宣傳推廣的活動。“起初是我們出資，請專業(yè)的推廣公司和演藝公司來幫助商戶宣傳，2008年以后，商家自付費用的比例逐漸加大，現在的2周年店慶里，我們只投入了20萬，商家出資達100多萬，我們合力把人氣做旺，現在可口可樂、國美、家樂福、新華都等主力店每周輪流做活動。”張繼民說。 目前，寶龍廣場絕大部分
7、商家已實現經營收益，至于出售的鋪面，剛開盤時每平米2萬多元，現在已經飆升至4萬元。張繼民透露，今年有業(yè)主轉讓手中商鋪，價格已達到7萬元?！ τ趦赡陙韺汖垙V場的運營經歷，張繼民頗有感觸：“招商不足和業(yè)主鬧事幾乎是福州新開商業(yè)中心推廣初期遇到的困難焦點，在寶龍廣場，帶頭鬧事的就是那些經營能力較差、想要更多免租期的小商戶，而金逸電影院、家樂福等品牌一直堅定地和我們站在一起。因此，商業(yè)地產要度過開業(yè)的挑戰(zhàn)，比拼的是開發(fā)商的經營理念和招商實力。我們都是在不斷地調整和重新定位中摸索出一套管理方法，只有隨機
8、應變，才能與業(yè)主和消費者共贏?！薄 〕钟形飿I(yè)與自營品牌雙贏 “為了成功經營商業(yè)地產，目前我們自持商業(yè)物業(yè)的比重達保持在70%左右?！痹趯汖埣瘓F總部廈門，集團發(fā)展有限公司營銷管理中心總經理林峰利告訴記者：“要是大量出售，就很難把控各種業(yè)態(tài)的比例。為了配合將來的IPo，我們今后自持物業(yè)的比重將逐漸上升至85%.” 不但自持物業(yè)，寶龍集團還發(fā)展了多個自營業(yè)態(tài)，組成五大連鎖體系：康城奧特萊斯、寶龍樂園、影城、食全食美及寶龍酒店旅游業(yè)，目前這些業(yè)態(tài)主要分布在青島、福州、鄭州等商城市?！ ∽誀I品牌是萬達
