買房全程指導(dǎo)

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1、買房全程指導(dǎo)第一步：明確購(gòu)房目的，做好買房準(zhǔn)備1、買房的資金準(zhǔn)備——您準(zhǔn)備用多少錢買房？2、買房的心理準(zhǔn)備——你想把家安在什么地方？3、買房的知識(shí)準(zhǔn)備——先讓自己成為半個(gè)房產(chǎn)專業(yè)人士。第二步：擦亮眼睛，挑選房源1、價(jià)格挑選——比較個(gè)人承受范圍、交通狀況、社區(qū)環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)等條件衡量樓盤價(jià)格。2、寫置選擇一一樓盤位置是否優(yōu)越的判定，是否滿足個(gè)人的各類需求。3、面積選擇——考慮經(jīng)濟(jì)能力和購(gòu)房預(yù)算正確處理套面積和功能的關(guān)系。4、戶型結(jié)構(gòu)一一根據(jù)使用功能及家庭基因索，如人員數(shù)量等選擇合適戶型結(jié)構(gòu)。第三步：

2、選定目標(biāo)，實(shí)地考察1、房產(chǎn)證件——房產(chǎn)證書是否齊全,決定了房產(chǎn)的合法性，避免日后眾多的不便。2、房屋質(zhì)量——買房子，最重要的是所購(gòu)房屋質(zhì)量要有保證，否則價(jià)格再便宜、朝向再理想，都會(huì)給自己生活帶來無窮的后患和煩惱3、周邊設(shè)施——小區(qū)景觀、會(huì)所、綠化、配套等因素與生活密切相關(guān)，更是樓盤質(zhì)量的體現(xiàn)。(購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”和“兩書”，這是法律對(duì)銷售方的基木要求。五證：(1)國(guó)有土地使用證：國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。(2)建設(shè)工程規(guī)劃

3、許可證：建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒冇該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。(3)建筑工程用地規(guī)劃許可證：建筑工程用地規(guī)劃許可證是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過的程序(4)建設(shè)工程施工許可證：建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屈登記的主要依據(jù)Z-o沒冇開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屈違章建筑，不受法律保護(hù)。武漢市建委負(fù)責(zé)開工審批等項(xiàng)工作。⑸商品房預(yù)售許可證:商品房預(yù)售證的主管機(jī)關(guān)是武漢市城市綜合開發(fā)管理辦公室，證

4、書由市開發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書?！拔遄C”中最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。在審查吋，應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購(gòu)買的房屋。在其領(lǐng)取的《商品房?jī)?nèi)/外銷預(yù)售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，其至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購(gòu)買的房屋是否在預(yù)/銷售范圍之內(nèi)。二書：(1)金業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照該執(zhí)照是取得企業(yè)法人資格的合法憑證，有限公司即屬此類。(2)房地

5、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等進(jìn)行核定。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。第四步：簽訂認(rèn)購(gòu)書1、了解開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。2、認(rèn)購(gòu)書基本條款要約定詳細(xì)，應(yīng)當(dāng)對(duì)所要購(gòu)買房屋的主要情況在認(rèn)購(gòu)書中予以約定。3、條款內(nèi)容的約定要合法冇效，應(yīng)要求開發(fā)商提供作為正式簽約的商品房買賣合同文本。4、購(gòu)房人一定要謹(jǐn)慎簽訂定金條款八大注意:第五步:簽訂房合同1、關(guān)于五證2、關(guān)于公攤

6、面積3、關(guān)于房產(chǎn)證4、關(guān)于書面通知5、關(guān)于所售房屋的坐落位置6、關(guān)于所售房屋的抵押7、關(guān)于物業(yè)管理公約8、關(guān)于各方責(zé)任范圍(簽訂購(gòu)房合同八大注意事項(xiàng)第一項(xiàng)：關(guān)于五證陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全吋，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證其至導(dǎo)致購(gòu)房合同無效。對(duì)策：1、復(fù)印件要注意看原件。2、冇原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售而積的多少。3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件

7、所要承擔(dān)的責(zé)任。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人保證對(duì)出售房屋所持冇五證的真實(shí)性、冇效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的,出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只冇對(duì)建筑而積出現(xiàn)變化的處理，這樣冇的開發(fā)直會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依拯合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。對(duì)策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤而積的構(gòu)成。3、按套購(gòu)買使用而積，雙方不涉及公攤處理。律師建議增加補(bǔ)充條款：雙方協(xié)商一致，同

8、意對(duì)公攤面積的變化按下列第—種方式處理：1、如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)拯實(shí)結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)而積的承擔(dān)，僅在超出暫測(cè)而積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。第三項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其屮房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對(duì)策：1、五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房