北京天安大廈項目實施建議書

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1、....北京天安大廈（酒店）項目合作建議書1.概論“北京天安大廈”項目，位于北京王府井地區(qū)，緊臨北京飯店貴賓樓，現(xiàn)為一座寫字樓，總建筑面積約10000余平方米。該項目地下部分共2層，地上6層，局部8層，其中1層除門廳和大堂以外均已被銀行租用，2~6層為分租辦公區(qū)（擬改建為客房）。酒店是一個復(fù)雜并充滿挑戰(zhàn)的行業(yè)，酒店屬于房地產(chǎn)業(yè)中最獨特的投資類型之一，不同于任何其它商業(yè)性地產(chǎn)投資（如：商場、公寓、住宅、寫字樓等），酒店投資主要的收入源自按日計算的客房出租，其次，除了客房，酒店還包括各種餐飲設(shè)施、宴會和會議設(shè)施、SPAR及健康中心以及其它收入來源部門。酒店為了有效

2、地運作和管理部門，需要配備足量的員工并系統(tǒng)進行培訓(xùn)，確保顧客獲得優(yōu)質(zhì)且穩(wěn)定的服務(wù)和產(chǎn)品。所以為了持續(xù)獲取最大的出租率和最佳收益，酒店必須擁有：·強有力的管理團隊和員工，以及各個不同業(yè)務(wù)部門之間的有機配合和成功運作；·迎合市場需求特征并受到市場親睞的設(shè)施和氛圍；·品牌的知名和聲望，穩(wěn)定的客源網(wǎng)絡(luò)；·高效的銷售和市場推廣系統(tǒng)，主題和專業(yè)市場及銷售隊伍。資料整理....酒店投資同時也是資金投入龐大的房地產(chǎn)投資類型。不僅在項目的建設(shè)初期一次性投入巨大，而且一座酒店如果要在競爭市場贏得最佳的競爭地位，需要在設(shè)計環(huán)節(jié)、裝修和家具、設(shè)備和硬件定期的維護保養(yǎng)方面等一系列環(huán)節(jié)投

3、入相當高昂的資金，此外，酒店營運過程中高昂的固定成本和長期波動的營業(yè)收入更加凸現(xiàn)酒店投資的脆弱性?；谝陨咸卣?，酒店資產(chǎn)投資相對于其它房地產(chǎn)項目投資的復(fù)雜性集中體現(xiàn)于：·投資回報的高風險性及長期性；·融資方面的壓力；·酒店用途的難以轉(zhuǎn)換性；·資產(chǎn)所有者行業(yè)管理者的分立性，通常兩者各司其職。因此，理想的酒店投資回報有賴于在項目開發(fā)和運營過程中介入中立、可信、富有經(jīng)驗的專業(yè)顧問及管理資源。唯櫻將根據(jù)本項目的情況和需要，組織的專家顧問及管理團隊，具有多層面性，無論在宏觀市場研究，產(chǎn)品概念策劃，最佳效益及酒店財務(wù)可行性研究，酒店的經(jīng)營、管理方面，我們的團隊在業(yè)界都具有

4、長期積累的豐富經(jīng)驗，能夠為項目提供強有力的支持。其次，透過我們的專業(yè)服務(wù)，能夠有效地幫助業(yè)主（發(fā)展商）提升項目的經(jīng)濟效益及社會效益。2.初步建議詳見項目“初步可行性報告”4.1.1技術(shù)支持服務(wù)A、酒店內(nèi)各項空間分布；B、供意見及協(xié)助予室內(nèi)設(shè)計師、工程公司，廚具及洗衣公司，采購公司及其它與項目總監(jiān)聯(lián)系的公司；資料整理....A、檢閱項目費用及預(yù)算，包括家具、陳設(shè)及設(shè)備，酒店營運設(shè)施，酒店科技及自動化等；B、工程方面檢閱以下各項位置分布：·供暖、通風及空調(diào)系統(tǒng)·管件、排水、污水處理及水凈化·電力供應(yīng)及分配系統(tǒng)·垂直運輸·酒店科技及自動化·保安系統(tǒng)·建筑自動化系統(tǒng)·

5、建筑維修系統(tǒng)·防火安全系統(tǒng)C、酒店設(shè)備方面協(xié)助、提議、檢閱及審核以下設(shè)備的分布：·廚房·洗衣房·商務(wù)設(shè)備·控制系統(tǒng)以上并非盡錄酒店所需設(shè)備D、室內(nèi)設(shè)計方面：·檢閱及審核內(nèi)部設(shè)計，包括房間及公共地方的修飾·審核樣板房·資料整理....檢察及協(xié)助室內(nèi)設(shè)計師籌備圖樣及各種修飾設(shè)計，照明及相關(guān)項目，家具，陳設(shè)及設(shè)備，以及各項修飾如菜單、標志、制服及其它·審核商店的內(nèi)部設(shè)計及其它出租地方A、家具、陳設(shè)及設(shè)備方面：·協(xié)助受室內(nèi)設(shè)計師及項目總監(jiān)委任的采購公司購買家具，陳設(shè)及設(shè)備·檢閱及核準室內(nèi)設(shè)計師和采購公司需購買的特殊家具，陳設(shè)及設(shè)備B、與項目總監(jiān)及酒店開業(yè)營運組通力合作

6、，協(xié)商酒店移交及各項酒店設(shè)施完成日期；4.1.2開業(yè)前管理服務(wù)以下詳細說明唯櫻公司在新酒店開業(yè)前所提供的服務(wù),此等活動與技術(shù)支持服務(wù)內(nèi)注明的活動同期進行。A、預(yù)備開業(yè)初期預(yù)算。此預(yù)算按房間計算。此初期預(yù)算案需在簽署《酒店發(fā)展服務(wù)合同》后三十天完成；B、在執(zhí)行酒店管理合約的六十天內(nèi)，需提交詳細的開業(yè)預(yù)算及員工編制予業(yè)主方作檢閱及審核之用，其中包括酒店初期流動資金‘C、協(xié)助經(jīng)項目總監(jiān)委任的采購公司采購酒店營運設(shè)施包括如下：·檢閱項目總監(jiān)委任的采購公司要求采購的酒店營運設(shè)施·如有需要向項目經(jīng)理提交建議名單及推薦有信譽的供貨商·協(xié)助項目總監(jiān)決定酒店營運設(shè)施的費用·審核

7、酒店營運設(shè)施的樣本·界定酒店營運設(shè)施的位置D、與業(yè)主合作成立開業(yè)籌備辦公室；資料整理....A、根據(jù)已審核的開業(yè)預(yù)算及員工編制，和定期聯(lián)絡(luò)業(yè)主以更新時間表及開業(yè)日期，以及聘用酒店管理人員；B、根據(jù)已審核的開業(yè)預(yù)算及員工編制，和定期聯(lián)絡(luò)業(yè)主以更新時間表及開業(yè)日期，以及招聘并培訓(xùn)員工；C、與業(yè)主合作對出租、專利、維修合約，特許權(quán)合約等進行協(xié)商；D、協(xié)助完成開業(yè)前的營銷數(shù)據(jù)，包括公關(guān)，推廣銷售活動，廣告計劃，大型慶?；顒樱眯猩绾椭醒胗喎坑媱澕捌渌嚓P(guān)活動；E、與業(yè)主合作及組織開業(yè)前活動及人事安排，在試營業(yè)前與業(yè)主及人事部合作培訓(xùn)以應(yīng)付正式開業(yè)的營運工作；F、對酒店

8、管理、服務(wù)模式進行提議，并協(xié)助修改及完