史蒂芬咨詢--商業(yè)地產(chǎn)咨詢案.ppt

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1、商業(yè)綜合體研究什么是商業(yè)綜合體？將城市中商業(yè)、辦公、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、yule等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體曼哈頓洛克菲勒中心北京國(guó)際貿(mào)易中心商業(yè)綜合體的外部特征功能復(fù)合性位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達(dá)

2、性實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可商業(yè)綜合體以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)為特點(diǎn)，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”商業(yè)綜合體的內(nèi)在特征大空間尺度室內(nèi)外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。是高科技和高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出，科

3、學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。通道樹型交通體系現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)高科技集成設(shè)施西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南京國(guó)際廣場(chǎng)北京熙旺中心重慶財(cái)富中心商業(yè)綜合體產(chǎn)生的背景（一）個(gè)人生活成本加大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低高品質(zhì)的生活需求缺乏景觀和活力商業(yè)綜合體產(chǎn)生城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發(fā)展中心區(qū)各種矛盾突出美國(guó)紐約洛克菲勒中心是上世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂(lè)中心。辦公購(gòu)物住宿休閑商業(yè)綜合體產(chǎn)生的背景（二）在城市中的作用商業(yè)綜合體三維空間開發(fā)立體交通體系多功能空間組合提高土地利用率改善區(qū)域交通產(chǎn)

4、生機(jī)會(huì)收益降低投資風(fēng)險(xiǎn)滿足多種需求滿足高效率隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生。它是多個(gè)使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。商業(yè)綜合體的分類商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其在城市的核心區(qū)域和未來(lái)的核心區(qū)域，具體的位置大致可以分為四類：新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐新開發(fā)區(qū)中心1城市副中心2城市CBD中心3城市交通樞紐4商業(yè)綜合體新開發(fā)區(qū)中的商業(yè)綜合體蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)——區(qū)位項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)中央商務(wù)區(qū)首席，毗鄰中央公園。蘇州工業(yè)園區(qū)，占地面積

5、70平方公里，50多家全球500強(qiáng)企業(yè)在園區(qū)落戶，已形成電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、精細(xì)化工等新興產(chǎn)業(yè)群，物流會(huì)展、科技金融、酒店服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)正不斷推動(dòng)著園區(qū)的高速發(fā)展。蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)——建設(shè)規(guī)模新天翔商業(yè)廣場(chǎng)是一座集22層甲級(jí)智能化寫字樓、大型SHOPPINGMALL、精裝鉑晶公寓，和2層地下停車場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心。占地面積19354m2商鋪53527m2地下超市4700m2總建筑面積125801m2寫字樓35400m2地下車庫(kù)37977m2容積率6.5酒店式公寓37401m2停車位817個(gè)技術(shù)指標(biāo)新天翔商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目擬建兩幢16-18層高樓，四

6、層商業(yè)裙房連接兩樓。預(yù)計(jì)總投資逾8億元。蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)——定位思路市政交通分析區(qū)位條件分析相關(guān)政策分析確定項(xiàng)目輻射區(qū)域區(qū)域人口區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域公建區(qū)域欠缺業(yè)態(tài)確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)模及配比競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)分析第一步第二步第三步蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)——項(xiàng)目定位（一）園區(qū)大型購(gòu)物中心——蘇州工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃居住人口將達(dá)60萬(wàn)的新興城區(qū)，但從前的商業(yè)配套的相對(duì)滯后，給居民帶來(lái)極大的不便。園區(qū)雖不缺乏社區(qū)性質(zhì)的商場(chǎng)、娛樂(lè)中心，但根本無(wú)法滿足現(xiàn)代市民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和精神消費(fèi)需求。商貿(mào)中心卻依然稀缺。外資企業(yè)的白領(lǐng)、投資創(chuàng)業(yè)的成功人士還缺乏一個(gè)常規(guī)性的理想去處。蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)——項(xiàng)目定位

7、（二）高檔商務(wù)辦公園區(qū)在金融科技、物流會(huì)展、酒店服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅跨國(guó)公司需要高檔辦公樓，中國(guó)本土公司對(duì)高檔辦公樓也有越來(lái)越多的需求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的新興支柱產(chǎn)業(yè)，其占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的比重已經(jīng)達(dá)到了75%。這些高科技產(chǎn)業(yè)相對(duì)于傳統(tǒng)制造業(yè)來(lái)說(shuō)對(duì)于商務(wù)辦公的需求較大。指標(biāo)累計(jì)（億元）同比（%）地區(qū)生產(chǎn)總值399.6421.3第二產(chǎn)業(yè)290.6619.1第三產(chǎn)業(yè)108.0528.1園區(qū)2007年上半年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)——項(xiàng)目定位（三）酒店式公寓區(qū)域酒店公寓三星酒店四星酒店五星酒店湖東中央?yún)^(qū)域0111湖西中央?yún)^(qū)域0

8、111現(xiàn)代大道沿線1334機(jī)場(chǎng)路沿線1