海南旅游房地產(chǎn)營銷策略分析.doc

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1、旅游房地產(chǎn)營銷策略分析—以海南為例學(xué)期：2009-2010學(xué)年第2學(xué)期18/18課程：旅游房地產(chǎn)班級：07旅游治理（本）學(xué)號：200711302158姓名：周蜜時刻：2010年6月10日摘要近幾年來,隨著我國房地產(chǎn)業(yè)和業(yè)持續(xù)升溫,旅游房地產(chǎn)逐漸成為新的投資熱點(diǎn)。由于國際旅游島的建設(shè)，海南旅游房地產(chǎn)也隨著這一理論應(yīng)用于縣域房地產(chǎn)進(jìn)展。以東山島作為研究對象,分析了東山島旅游房地產(chǎn)進(jìn)展的機(jī)遇與制約因素,在此基礎(chǔ)上提出了東山島旅游房地產(chǎn)的營銷思路與對策。關(guān)鍵字旅游房地產(chǎn)營銷策略18/18目前,我國對旅游房地產(chǎn)的概念沒有確切的定義,比較多用的定義是:旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、

2、銷售及經(jīng)營的模式,全部或部分實現(xiàn)了旅游的功能。還有些人注重旅游房地產(chǎn)的環(huán)境依托,認(rèn)為旅游房地產(chǎn)周邊必須有豐富的旅游資源。但不管是哪種表述,在對旅游房地產(chǎn)的核心涵義的認(rèn)識上依舊差不多一致的,要緊概括為以下三個特征:　　一是專門的地理位置和環(huán)境要求——必須是在旅游風(fēng)景區(qū)、度假旅游地或附近。　　二是專門的功能,滿足人們度假旅游的專門需要?！　∪菍ｉT的開發(fā)和營銷模式?！∫蚨?，在建設(shè)海南國際旅游島這一有利的形勢下，只有建立有效地營銷策略，才能獲得更大的利潤，獲得更大的知名度。1旅游房地產(chǎn)背景1.1國外旅游房地產(chǎn)的進(jìn)展?fàn)顩r18/18上世紀(jì)初，在旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，二者相互滲透，互動進(jìn)

3、展，極大的促進(jìn)了當(dāng)?shù)芈糜味燃贅I(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。上個世紀(jì)的地中海沿岸開發(fā)的大量海濱不墅，吸引歐美政府要員、貴族、富商蜂擁而至，使地中海沿岸成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。這種風(fēng)景區(qū)里的休假公寓是旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要形式。旅游房地產(chǎn)獲得迅速進(jìn)展和國際分時度假業(yè)務(wù)的開展是分不開的。60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的不墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶，這種銷售模式的創(chuàng)新極大的促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)的進(jìn)展。70年代中期，由于美國經(jīng)濟(jì)衰退、泡沫經(jīng)濟(jì)造成大量房地產(chǎn)積壓和空置。為充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，把大量的積壓房產(chǎn)改造成度假物業(yè)，取得了巨大成功，創(chuàng)下了旅游救活房地產(chǎn)的佳話。到

4、1987年后，大量的投資商、開發(fā)商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)健全;配套的服務(wù)、治理和交換等方面也迅速成熟。1.2國外旅游房地產(chǎn)的進(jìn)展?fàn)顩r在我國，90年代初，改革開放比較早的省市由于盲目開發(fā)，房地產(chǎn)項目的建設(shè)供大于求，出現(xiàn)了大量的空置房。其中集中在旅游都市的部分房地產(chǎn)項目通過改造成產(chǎn)權(quán)酒店、18/18老公寓等形式盤活了部分資產(chǎn)，這種現(xiàn)象引起了房地產(chǎn)業(yè)界和旅游劉艷紅旅游房地產(chǎn)業(yè)形成的分孽理論分析旅游業(yè)的進(jìn)展離不開“吃、住、行、游、購、娛”，因此，能夠認(rèn)為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有著天然的聯(lián)系，作為旅游業(yè)組成部分的旅游酒店、度假村本身確實是專門的房地產(chǎn)項目。1992年，我國批

5、準(zhǔn)了12個國家級的旅游度假區(qū)，每一個高質(zhì)量的國際度假區(qū)在劃分功能區(qū)時，無一例外都布局了較大面積的度假不墅區(qū)，并把其作為度假區(qū)重要的配套設(shè)施來建設(shè)，由此，旅游度假區(qū)的開發(fā)和建設(shè)使旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系更加的緊密。旅游房地產(chǎn)的形成大致有兩種途徑，一種是依托旅游資源和旅游項目的開發(fā)而建設(shè)的旅游房地產(chǎn)項目，另一種是通過改造的方式形成的。應(yīng)該講，旅游和房地產(chǎn)越來越緊密的結(jié)合既是房地產(chǎn)業(yè)在新形勢下主動適應(yīng)市場、開拓市場空間的結(jié)果，也是我國旅游業(yè)進(jìn)展到一定程度的標(biāo)志。旅游房地產(chǎn)的進(jìn)展關(guān)于充分利用旅游資源、調(diào)整旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，拉動旅游消費(fèi)熱潮有著重要意義，關(guān)于促進(jìn)地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，提高都市品位和競爭力也有

6、著重要作用。2海南旅游房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)狀2.1海南房地產(chǎn)進(jìn)展回憶18/18海南的旅游房地產(chǎn)進(jìn)展最初是在上世紀(jì)八十年代末海南最初建省時期。當(dāng)時，海南曾經(jīng)引發(fā)了十萬人才涌海南的壯觀景象，同時也引發(fā)了海南的第一輪海南房地產(chǎn)開發(fā)狂潮，建立了許多了住宅區(qū)，以及花園小區(qū)，廣場之類的大眾休閑娛樂住房設(shè)施。然而最終由于，經(jīng)濟(jì)泡沫的阻礙，海南房地產(chǎn)的進(jìn)展草草收場。到了90年代末期，隨著海南旅游的進(jìn)展，海南房地產(chǎn)又迎來了新一輪的熱潮，旅游房地產(chǎn)這一新興的房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般的進(jìn)展起來，如當(dāng)時建立的萬綠園，以及開發(fā)的大大小小的景區(qū)等等，從此海南房地產(chǎn)進(jìn)入了一個鼎盛時代。2.2海南旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著國際旅游島

7、的建設(shè)，海南的旅游房地產(chǎn)又進(jìn)入了新一輪的高潮，極大的推動了旅游房地產(chǎn)乃至整個房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。18/18海南省政府制定的《海南國際旅游島建設(shè)行動打算》差不多出臺。能夠講，建設(shè)國際旅游島差不多有了一個良好開端。而海南旅游房地產(chǎn)市場也借助國際旅游島的建設(shè)穩(wěn)步進(jìn)展。2008年海南省房地產(chǎn)完成投資189.31億元，同比增長48.4%。全省商品房施工面積1390.52萬平方米，同比增長17%，商品房竣工面積233.32萬平方米，商品房累計銷售面積336.99萬平方米，