杭州寫字樓市場分析p.ppt

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1、2012年2月杭州寫字樓市場辦公場地形象展示個性化需求寫字樓需求演變過程：企業(yè)發(fā)展初期，需要的僅僅是一個辦公場地產(chǎn)品表現(xiàn)為小面積類住宅化企業(yè)發(fā)展壯大，需要樹立企業(yè)品牌和形象對地段，產(chǎn)品品質(zhì)等展現(xiàn)企業(yè)形象辦公需求產(chǎn)品需求企業(yè)發(fā)展企業(yè)發(fā)展成熟、實力雄厚，需求開始多元化去中心化，多元化，個性需求影響辦公發(fā)展的因素分析杭州辦公分布及其規(guī)律典型辦公物業(yè)運營分析杭州辦公市場供求分析杭州辦公市場總結(jié)及趨勢分析報告目錄1.影響辦公發(fā)展的因素分析通過大量案例總結(jié)，城市辦公市場的發(fā)展一般經(jīng)歷四個階段：非市場化時期市場化啟動期市場化發(fā)展期市場化成熟期辦公市場發(fā)展階

2、段城市經(jīng)濟總量增長產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，三產(chǎn)比例上升城市經(jīng)濟發(fā)展的初期，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，以壟斷企業(yè)自建寫字樓為主非市場化時期經(jīng)濟背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)不發(fā)達供應供應主體大型國有企事業(yè)單位：郵電、電信、外貿(mào)等，多為壟斷性行業(yè)或其主管單位企業(yè)自身發(fā)展需要需求客戶特征自用大型國有企事業(yè)單位外地外資實力企業(yè)辦事處（金融保險分公司、現(xiàn)代制造業(yè)分銷處等）產(chǎn)品在當時：形象好、配置高，代表了業(yè)主企業(yè)的實力投資無成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用良好的產(chǎn)品形象和品質(zhì)盈利模式自用為主，其余對外出租投資無階段標志壟斷企業(yè)自建寫字樓的建造市場化啟動期：標準化寫字樓開始建造

3、，辦公多以類住宅（宜居宜辦公）產(chǎn)品為主市場化啟動期經(jīng)濟背景私營經(jīng)濟、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展供應供應主體開發(fā)商/企業(yè)自建并存部分開發(fā)商由住宅轉(zhuǎn)入寫字樓開發(fā)辦公物業(yè)的需求顯現(xiàn)，能實現(xiàn)略高于住宅開發(fā)的利潤需求客戶特征自用商住公寓：貿(mào)易物流類、裝修裝飾、中介公司等產(chǎn)品由于缺乏寫字樓專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，商住公寓等模糊產(chǎn)品為主有一定的公建形象，但產(chǎn)品素質(zhì)低，不能很好的適應現(xiàn)代化辦公的需求政府無商務區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商主導，板塊特征不明顯，對客戶決策不構(gòu)成影響投資少量小投資客成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用辦公物業(yè)形象與住宅辦公接近的使用成本盈利模式開發(fā)類寫字樓以出售為主投資產(chǎn)品與住宅類

4、似，易于被接受，投資門檻較低投資意識開始萌發(fā)，市場其他投資渠道少階段標志開發(fā)商進入寫字樓市場市場化發(fā)展期：產(chǎn)品多元化，板塊逐漸形成，客戶開始細分，領先開發(fā)商和市場標桿項目出現(xiàn)市場化發(fā)展期經(jīng)濟背景第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導地位，現(xiàn)代服務業(yè)快速發(fā)展供應供應主體開發(fā)商逐漸占據(jù)主導專業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)，引導市場的發(fā)展需求客戶特征自用一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢服務業(yè)、金融保險業(yè)客戶逐漸按租金承受力分層外地外資企業(yè)進入產(chǎn)品多元化產(chǎn)品：商住、純寫字樓、高檔寫字樓開發(fā)水平和產(chǎn)品素質(zhì)快速提升依托不同的資源（政策、傳統(tǒng)認知、產(chǎn)業(yè)聚集等）板塊化趨勢逐漸顯現(xiàn)投資中產(chǎn)階級

5、，對房地產(chǎn)投資有一定的認識成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用一線寫字樓：物業(yè)形象與產(chǎn)品品質(zhì)，由于市場整體租金的絕對水平不高，對成本敏感度低中檔寫字樓：性價比，對形象有要求，對成本敏感盈利模式出售為主投資城市經(jīng)濟發(fā)展對寫字樓租賃市場的信心投資回報的風險（參考市場可比物業(yè)的租金實現(xiàn)）階段標志出現(xiàn)領先開發(fā)商和標桿項目市場化成熟期：辦公地段主導性弱化，分布分散化；客戶充分細分，產(chǎn)品需求元化、個性化市場化成熟期經(jīng)濟背景城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導地位供應供應主體專業(yè)開發(fā)商為主需求客戶特征自用一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢

6、服務業(yè)、金融保險業(yè)等個性化產(chǎn)品：企業(yè)會所等形式開始出現(xiàn)產(chǎn)品高端產(chǎn)品：建筑形象地標化、設備設施尖端化、物業(yè)管理品牌化、辦公功能純粹化國際品牌與團隊板塊認知已經(jīng)深入人心，各板塊客戶、產(chǎn)品平臺標準建立項目開發(fā)方向主要由地段主導投資投資機構(gòu)整購財富階層成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用商務成熟度與聚集度、企業(yè)所依賴的資源聚集度產(chǎn)品：客戶素質(zhì)、物業(yè)形象、硬件配置、物業(yè)管理盈利模式大部分持有出租，部分項目對外銷售投資對固定資產(chǎn)升值保值、租金實現(xiàn)的信心對實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的信心階段標志板塊（及板塊的標志物業(yè)）形成、產(chǎn)品標準建立、客戶充分細分、產(chǎn)品需求多元化個性化影響城市寫字

7、樓市場發(fā)展的主要因素：城市能級按照城市的影響范圍，城市可以分為全球性城市、地區(qū)型城市、區(qū)域型城市和本地型城市。城市等級越高，其寫字樓市場的規(guī)模越大，本地型城市對高端寫字樓的需求不高。商務環(huán)境包括政策的透明度、政府的服務意識和服務效率。良好的商務環(huán)境將能夠吸引企業(yè)進入，從而帶動寫字樓市場的發(fā)展。現(xiàn)代服務業(yè)，尤其是金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、企業(yè)總部機構(gòu)，是寫字樓市場的主要需求來源，一個城市現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)達程度直接影響了對寫字樓的需求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎設施人才基礎商務環(huán)境包括對外交通設施條件、城市交通設施、電力、電信基礎設施等。完善的基礎設施是城市寫

8、字樓市場發(fā)展的基礎。高素質(zhì)人才是寫字樓的主要就業(yè)人口，也是吸引金融業(yè)、企業(yè)總部、專業(yè)服務業(yè)的重要條件。城市的高素質(zhì)人口規(guī)模及對高素質(zhì)人才的吸引力是影響