淮安項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議報(bào)告.ppt

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1、淮安別墅啟動(dòng)元年?duì)I銷綱領(lǐng)名城機(jī)構(gòu)2011年1月7日目錄CONTENT開發(fā)環(huán)境政策市場(chǎng)營(yíng)銷策略營(yíng)銷目標(biāo)2010年房地產(chǎn)政策解讀1月10日國(guó)辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%4月15日4月17日房?jī)r(jià)過高地區(qū)暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買

2、住房貸款4月20日住建部：未獲預(yù)售許可項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用9月29日政策效果：從加息到限購(gòu)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)不小的打擊，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到緩解，房?jī)r(jià)趨與理性；打擊了部分資金鏈較弱的投資者，但對(duì)于“富豪”階層，影響甚微，同時(shí)也抑制了真正想房的客戶。10月20日中國(guó)人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整9月27日國(guó)

3、土部住建部出重拳閑置土地一年以上禁拿地；地方政府紛紛出臺(tái)地方版“國(guó)十條”，調(diào)控房?jī)r(jià)暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過高上漲過快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。12月26日從2010年12月26日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.34個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.91%調(diào)整為2.25%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。低密產(chǎn)品政策解讀政府相關(guān)部門早在2003年至2006年就相繼出臺(tái)多項(xiàng)

4、政策、法規(guī)，限制別墅類項(xiàng)目的開發(fā)；2010年3月10日，在國(guó)土資源部出臺(tái)的被稱為“國(guó)19條”的房地產(chǎn)調(diào)控新政中，“嚴(yán)禁向別墅供地”再次被提及。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：老項(xiàng)目后期占大部分，獨(dú)棟別墅的確在減少；打擦邊球，此“獨(dú)棟”非彼獨(dú)棟；市場(chǎng)影響：獨(dú)棟別墅稀缺吸引投資客入場(chǎng)。未來預(yù)期：“獨(dú)棟別墅”不會(huì)就此消失別墅市場(chǎng)將更加多元化。本案現(xiàn)狀：遠(yuǎn)離金融危機(jī)非常時(shí)期；尚未入市；規(guī)劃尚未完全確定，具可變性。理想狀態(tài)：打擦邊球，支撐項(xiàng)目首開低密獨(dú)棟、雙拼，向高密疊拼、小高層過渡，符合開發(fā)規(guī)律與銷售節(jié)奏。別墅限墅令的補(bǔ)充出臺(tái)，要求開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新組合、合理化開發(fā)節(jié)奏和

5、產(chǎn)品搭配上提出新的論題。目錄CONTENT開發(fā)環(huán)境政策市場(chǎng)營(yíng)銷策略營(yíng)銷目標(biāo)淮安地處蘇北平原中部，距離位于南部的南京市200公里，北鄰連云港和徐州市；淮安市土地面積10072平方公里，轄5個(gè)區(qū)和4個(gè)縣；淮安是新興的工業(yè)基地，已形成以機(jī)械、化工、紡織、冶金、煙草為支柱的地方工業(yè)體系；淮安是全國(guó)農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加銷基地，優(yōu)質(zhì)糧油、蔬菜、水產(chǎn)、生豬、畜禽、林果是其六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。漣水淮安洪澤盱眙金湖淮陰區(qū)清河區(qū)開發(fā)區(qū)清浦區(qū)楚州區(qū)城市背景地方工業(yè)體系+農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)規(guī)劃建設(shè)方向包括清河新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩大板塊。將水渡口廣場(chǎng)、生態(tài)商務(wù)新城連接，形成“三橫六縱”的總

6、體規(guī)劃框架。通過已建成的機(jī)場(chǎng)，新建火車站、高鐵交通實(shí)現(xiàn)與周邊市區(qū)的快速連接。東擴(kuò)南連三城融合五區(qū)聯(lián)動(dòng)城市規(guī)劃別墅環(huán)境別墅市場(chǎng)在08、09年已悄然占據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的一席之地。存在城區(qū)化和郊區(qū)化別墅的客戶認(rèn)知差異。別墅產(chǎn)品研發(fā)、創(chuàng)新度不足，多在立面風(fēng)格有所變化?？腿菏袌?chǎng)有一定的基礎(chǔ)，但仍需要引導(dǎo)生活模式。具備較成熟別墅市場(chǎng)和客群需求基礎(chǔ)典型樓盤紅豆美墅香榭麗花苑項(xiàng)目位置翔宇大道開發(fā)區(qū)?？诼?號(hào)規(guī)模占地面積：67000平米總建：10.3萬㎡占地面積：350畝總建筑面積：29萬㎡容積率1.161.16綠化率38%35.35產(chǎn)品形式別墅、高層獨(dú)棟、聯(lián)排、

7、疊加、高層價(jià)格雙拼：8500元/㎡聯(lián)排：6500元/㎡疊加：4500元/㎡疊加4300~5400元/㎡聯(lián)排6000~6300元/㎡戶型面積疊加:147-175㎡聯(lián)排:200-227㎡雙拼:255㎡聯(lián)排：260~290㎡疊加：200㎡銷售情況別墅類項(xiàng)目銷售情況：已于4月售完，目前主推：1#,2#小高層，一期開發(fā)部分已銷售95%一二期銷售率80%，三四期尚未開盤，目前主推五期?？蛻籼卣魉綘I(yíng)老板、公務(wù)員占大部分事業(yè)單位、公務(wù)員貸款買房居多，個(gè)體。競(jìng)品分析別墅單體面積屬于經(jīng)濟(jì)型典型樓盤大湖城邦香格里拉·花園項(xiàng)目位置深圳路與合肥路交界處青島路與南京路交叉口

8、規(guī)模占地面積：390畝總建：300000㎡占地面積：536畝總建面積：100萬㎡容積率1.1482.0綠化率37%35%產(chǎn)品形式別墅多層