商業(yè)地產(chǎn)營銷推廣策劃報(bào)告.ppt

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1、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃定位報(bào)告案例2008年4月5日序“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，尤其表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的競爭白熱化。主觀的開發(fā)模式、自然銷售及招商方式已不能適應(yīng)市場。皓天堅(jiān)信：只有導(dǎo)入全新的整合營銷概念和專業(yè)的整合營銷模式，為地塊實(shí)施全程整合營銷策劃運(yùn)作，我們的項(xiàng)目才能獲得圓滿的成功，才能獲得項(xiàng)目效益的最大化與風(fēng)險(xiǎn)的最小化。皓天根據(jù)市場調(diào)研分析，緊緊圍繞發(fā)展商關(guān)注的問題以及疑慮問題，展開策略研究，并努力從最大限度縮短后田?前旺疃地塊開發(fā)周期、項(xiàng)目發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)和盡量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場價(jià)值最優(yōu)化的原則出發(fā)，制定出“差異營銷、整合推廣、過程致勝”的整體“行銷

2、整合定位方案”，努力實(shí)現(xiàn)本地塊的成功運(yùn)作與強(qiáng)勢營銷。報(bào)告目錄前期市場研究要點(diǎn)回顧一地塊立項(xiàng)條件分析二項(xiàng)目營銷策劃定位四招商戰(zhàn)略建議五附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明）六地塊SWOT分析三第一章前期市場研究要點(diǎn)回顧宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)狀況2相關(guān)政策扶持31.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景年份2004年2005年2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值22702695.53207比上年增長16.8%16.9%15.7%表1：青島2004-2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）青島市GDP產(chǎn)值從1994年以來始終保持在2位數(shù)的高速增長，體現(xiàn)出：青島經(jīng)濟(jì)整體向上，健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，2005年GDP

3、漲幅16.9%是自1994年以來漲幅最大的一年。在2006年中國城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名中位列第十隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)勢必為青島未來的經(jīng)濟(jì)拉升提供更強(qiáng)勁的動(dòng)力。1.1.1青島市近年來全市GDP及漲幅年份2004年2005年2006年固定資產(chǎn)投資額984.61403.31485.7比上年增長38.7%45%19.8%房地產(chǎn)投資額162.7223.8268.4房地產(chǎn)所占比例16.52%15.95%18.07%房地產(chǎn)投資漲幅27.3%37.5%19.9%青島市房地產(chǎn)投資額度近年來持續(xù)增加，雖然增長幅度在06年有較大的回落，但總體的增幅依舊保持在22%左右的水平線上，略

4、高于全國水平房地產(chǎn)投資增幅低于固定資產(chǎn)平均增幅約10個(gè)百分點(diǎn)，也反映出青島房地產(chǎn)行業(yè)的反映出行業(yè)發(fā)展的平穩(wěn)，沒有過熱。表2：青島2004-2006年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位：億元）1.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1.1.2青島市近年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例年份2004年2005年2006年人均GDP（美元）412348305678漲幅/17.1%17.6%人均可支配收入110891292015328漲幅10.1%16.5%18.6%人均消費(fèi)支出9002988311945漲幅11.7%9.8%20.9%表3：2004-2006年人均GDP及漲

5、幅、人均可支配收入及漲幅（單位：元）2006年青島市人均GDP已突破5000美元，達(dá)到中等收入國家平均水平。城鄉(xiāng)居民收入水平繼續(xù)提高，城市居民人均可支配收入15328元，增長18.6%較上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)，是近十年來增長速度最快的一年。從人均消費(fèi)支出來看，增幅達(dá)到20.9%，超過收入增幅2.3個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)出消費(fèi)需求的旺盛。1.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1.1.3青島市近年來人均GDP產(chǎn)值及人均可支配收入2006年底，城陽生產(chǎn)總值超過400億元，城市居民可支配收入16300元，農(nóng)民人均純收入6806元，2007年有望實(shí)現(xiàn)建設(shè)全面小康社會(huì)的目標(biāo)。到2006年底，全區(qū)

6、擁有外資企業(yè)3800家，其中韓資企業(yè)2588家，區(qū)內(nèi)常年居住的外國人超過6萬人，其中韓國人4萬多人。以國際工藝品城和40萬平方米的中韓國際小商品城為依托的飾品產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)成型；以國際服裝城、國際輕紡城和愛立安國際購物中心為依托，以127家規(guī)模以上服裝生產(chǎn)企業(yè)為支撐，年產(chǎn)值90.5億元的紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地初步建成。城陽房地產(chǎn)市場從1994年建區(qū)時(shí)起步，2001年房改后進(jìn)入一個(gè)快速展期，特別是2006年以后，城陽房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)爆發(fā)式的增長階段。2006年在土地投資拉動(dòng)下，城陽完成房地產(chǎn)投資31億元，比2005年增長了10億元，增幅達(dá)到47%。城陽區(qū)即將開工的大型

7、開發(fā)項(xiàng)目建筑面積超過400萬平方米，在未來的兩年里，城陽的房地產(chǎn)僅住宅開工總量就占整個(gè)青島市的70%。1.2區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)狀況區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況：1.3相關(guān)政策扶持城陽區(qū)將圍繞商業(yè)中心、大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)街、大型專業(yè)批發(fā)市場、物流園區(qū)和社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施六大部分，對(duì)城區(qū)中心區(qū)（包括城陽、流亭兩個(gè)街道）、惜福鎮(zhèn)街道、夏莊街道、棘洪灘街道、河套街道、上馬街道、紅島街道553.2平方公里進(jìn)行商業(yè)設(shè)施建設(shè)。據(jù)悉，未來15年，城陽區(qū)城區(qū)將結(jié)合區(qū)域特色，形成三大文化圈。其中，南中軸以世紀(jì)公園為中心，建成適合青少年和兒童游玩的文體娛樂場所；中軸線建造文化館、博物館、電影院、劇

8、場等，成為民眾文化休閑街區(qū)；北中軸以萊