花園酒店規(guī)劃預(yù)案.doc

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1、廣州芳草園策劃案例廣州芳草園——從概念時代到影像時代　　項目簡介?　　芳草園，位于廣州寸土寸金之地的天河北路，占地面積53436平方米，總建筑面積20307平方米，總綠化面積達20000平方米，其中中心花園占地8000平方米。芳草園總體規(guī)劃11棟住宅，首期面市的為2棟31層高層，首二層裙樓連體，地下一二層為停車場。小區(qū)生活配套有大型綜合商場、幼兒園、醫(yī)療中心、電信局、銀行……衣食住行配套設(shè)施齊全。?　　芳草園配有雙重豪華會所，建筑面積達6000平方米，包括雙泳池、桌球室、棋藝室、乒乓球室、健身室、閱覽室、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、兒童活動中小、老人活動中心等……?　　處于廣州新都市中---

2、?天河北路的芳草園，中信廣場、大都會廣場、名難苑、天河城廣場、購書中心等名廈華宅拱衛(wèi)環(huán)境，盡顯尊貴，更有廣州東站、地鐵---號，優(yōu)最繁華，傲踞其中的芳草園，時刻彰顯明日生活新里程。?34/34樓名出世，芳草園?　　1999年底，凌峻公司受芳草園進展商的托付，操作芳草園新金上市的推廣運動，在1999年10月份和2000?年4月份兩次大規(guī)模的推廣運動中制造了天河北路的奇跡，每次推出的單位售出率高達90%，而在2000?年10月份談市的情況下，第三度面市，再次制造火爆銷售，通過以上三次的推廣運動，芳草園呼和勝兩棟共400余套單位幾乎全部售整（僅剩一套），總銷售額超過3個億。芳草園的推廣，不僅在銷

3、售上獲得巨大成功，而且在同行中，也獲得極高的評價，是難得的既叫座又叫好的項目！?　　天河北路，作為廣州以后的都市中心，在以中信廣場為中心的周邊地段，集中了大都會廣場、國際貿(mào)易中心、市長大廈、金利來大廈等高檔建筑和金海、天一、帝景苑等家宅樓盤，參差不齊的建筑排列與高密度的建筑群落，被稱為廣州的石屎森林。嚴格來講，廣州市在天河北路的規(guī)劃上存在一定的失誤，比如，密度過大，樓宇檔次參差不齊，缺乏公共活動場地，這些都在一定程度上阻礙7天河北路商品房的素養(yǎng)。?34/34　　天河北路因其地理位置的獨特，樓盤的價格大多在7500?元左右。早期廣州市場的豪宅標準是位于都市中心，裝修豪華，面積大……能夠講是以

4、追求豪為目的，在樓盤的命名上也無不給人以豪氣甚至霸氣的感受。?　　隨著人們眼界的提高，人們逐漸認識到豪宅不僅僅是如此一個簡單概念，豪宅的概念也在發(fā)生變化，評判豪宅的標準開始轉(zhuǎn)到對環(huán)境以及景觀等其它的質(zhì)素要求上了。在這種思路及時勢的需求下，“芳草園”作為一個樓盤的名字順時而出。假如單純從地理位置、樓宇外形、大堂面積、會所設(shè)施等硬件標準來進行衡量，芳草園無疑是一個蒙宅，但芳草園認為，僅僅把豪華理解為豪宅的內(nèi)涵是片面的，豪宅的本質(zhì)是給予居住者舒適的生活感受，而不僅僅是一些外觀上的東西。芳草園是如此理解的，也是如此做的。?34/34　　在見慣了聽慣了以豪氣、大氣為家宅的名稱后，芳草園那個名字最終聽

5、起來就讓人感受與天河北的傳統(tǒng)蒙宅命名不一樣，有花有草的，倒象是一個什么郊區(qū)金，卻沒有料到這是一個地地道道的市區(qū)盤，就在天河北路！?　　芳草園正是敏銳地抓住了這一點，其建筑采取圍合式的布局，在中間有一個8000平方米的花園，從全然上與競爭樓盤形成了差異。它更注重居住者的生活感受，比如，窗外的景色、戶外活動的空間、回到家后的舒適感等等。這確實是對現(xiàn)代人居住的理解與洞察。這形成了芳草園要緊的營銷策略的要緊因素，在此差不多策略上，芳草園展開了一輪又一輪的成功推廣。?推廣策略?　　在明確了芳草園的核心開發(fā)策略——一天河北路超大規(guī)模綠色環(huán)保色區(qū)之后，芳草園的各項推廣策略開始有條不紊地展開。?（一）目標

6、消費群的圈定?34/34　　芳草園作為廣州新都市中，肝的高檔商品房，具有投資和自住的雙重價值。因為芳草園所處的廣州天河體育中心版塊，能夠講差不多是廣州金融和經(jīng)濟的新中心，集中了最高檔的寫字樓和娛樂設(shè)施，相應(yīng)帶動對周邊住宅的需求，使得天河北路的商品房租賃市場一直相當活躍，具有豐厚的投資價值。?　　傳統(tǒng)廣州的豪宅，單位面積要緊在120平方米以上，以每平方米7000元來計算，總價往往超過80萬，能夠購買的人群相當有限，要緊以商人為主。而此部分買家通過多年的市場消化，存量差不多不大，假如再以此類買家為要緊消費群體，則必定面臨激烈的市場競爭。?　　通過詳細的市場調(diào)查，芳草園發(fā)覺，天河區(qū)置業(yè)者年齡層比

7、老城區(qū)置業(yè)者要小5--10歲，同時還有許多外地來廣州進展的年輕高收入階層。芳草園認為，中高收入的白領(lǐng)和金領(lǐng)人士將成為項目的要緊潛在消費對象，他們年齡在28--40歲之間，個人月收入在5000元以上，具有專門強的月供能力，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，但家庭積蓄可不能專門多。他們所需要的房子是離上班地點不遠，有較高的綜合質(zhì)素，戶型面積以兩房兩廳和小型三房二廳為主，同時，房子要具有較好的保值和升值能力。?34/34　　在明確了主力