同策上海耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào).ppt

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1、耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)DATE-2006-8-14定位篇P3-P24策略篇P25-P36營銷篇P37-P56企劃篇P57-P802PARTONE定位PARTONE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)3宏觀市場表現(xiàn)定位篇PARTONE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)4宏觀市場表現(xiàn)定位篇PARTONE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)5宏觀市場表現(xiàn)定位篇PARTONE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)6宏觀市場表現(xiàn)定位篇PARTONE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)7區(qū)域市場表現(xiàn)定位篇PARTONE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)8項(xiàng)目自身價(jià)值

2、挖掘價(jià)格是價(jià)值的貨幣化表現(xiàn)形式，我們列舉了影響價(jià)格的一系列主要因素，并且對(duì)其的價(jià)格影響度進(jìn)行分析，幫助我們定位本項(xiàng)目涵待發(fā)掘的價(jià)值點(diǎn)。耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)定位篇PARTONE9營銷推廣表現(xiàn)研究2005.2—2006.4定位篇PARTONE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)10定位篇PARTONE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)11定位篇PARTONE耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)12先前項(xiàng)目價(jià)值曲線描述項(xiàng)目在營銷推廣方面，主要將注意力集中在“區(qū)域規(guī)劃”方面，過于仰仗世博會(huì)的規(guī)劃以及效應(yīng)，而對(duì)于其他價(jià)值點(diǎn)有所忽略耀江花園

3、二期營銷推廣策略提報(bào)定位篇PARTONE13以“世博會(huì)”作為賣點(diǎn)的項(xiàng)目多為浦東上南三林地區(qū)的樓盤，例如：上南翡翠苑、翰城國際二期、環(huán)球翡翠灣花園等耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)定位篇PARTONE14以“世博會(huì)”作為主要賣點(diǎn)項(xiàng)目的價(jià)格水平基本位于10000元/平方米以下“世博會(huì)”賣點(diǎn)難以有效支撐本項(xiàng)目高端產(chǎn)品的定位耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)定位篇PARTONE價(jià)格差超過10000元/平方米15項(xiàng)目價(jià)值重新定位最大價(jià)值發(fā)掘輔助價(jià)值發(fā)掘耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)定位篇PARTONE區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢地段優(yōu)勢房型性價(jià)比等等…

4、…“江景”優(yōu)勢16類似賣點(diǎn)例舉“江景”代表性項(xiàng)目——世茂濱江花園耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)定位篇PARTONE17雖然世茂濱江花園具備如地段、小區(qū)景觀等諸多優(yōu)勢，但由其在媒體廣告上的訴求－－“江景”對(duì)其在價(jià)格以及高端定位的支撐顯而易見僅此一點(diǎn)，本項(xiàng)目對(duì)比其就具備較大的上升空間耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)定位篇PARTONE18項(xiàng)目定位地段優(yōu)越的位于世博園區(qū)內(nèi)的房型功能完備的具備稀缺性和不可復(fù)制性“江景”尊貴住宅耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)定位篇PARTONE19項(xiàng)目價(jià)值重新定位我們對(duì)于本項(xiàng)目自身價(jià)值點(diǎn)重新思考，舉

5、出最有利的、最大的賣點(diǎn)，并對(duì)其進(jìn)行初步論證。耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)定位篇PARTONE20產(chǎn)品力提升定位篇PARTONE菜單式裝修大堂軟裝飾VIP會(huì)所高品質(zhì)物業(yè)提供1000元/平方米～3000元/平方米不同檔次的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以適應(yīng)不同客戶的需求設(shè)置二期業(yè)主專屬會(huì)所，以體現(xiàn)二期的高端客戶和一期客戶在社區(qū)服務(wù)上差別在入戶大堂提供沙發(fā)、茶幾等設(shè)施，以便方便業(yè)主會(huì)客等需求，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)和尊貴感提供近似于酒店管理的高品質(zhì)物業(yè)管理，最大化的給予業(yè)主便利性與尊貴感21產(chǎn)品力提升定位篇PARTONE房間功能性戶型內(nèi)均有

6、空中庭院設(shè)置，可考慮增強(qiáng)其功能性，以彌補(bǔ)本項(xiàng)目戶型功能間偏少的劣勢刷卡入戶特別針對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)桿明星房源業(yè)主，由于其主要分布在高層區(qū)域，對(duì)電梯進(jìn)行特殊處理，僅有持卡方可進(jìn)入，以保證其私密性22位于浦西黃浦江沿岸，具備極佳的黃浦江景觀景觀優(yōu)越性景觀稀缺性附加值尊貴感、自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)定位篇PARTONE項(xiàng)目USP提煉23位于黃浦區(qū)，具備地段優(yōu)勢文化底蘊(yùn)位于世博會(huì)展區(qū)內(nèi)市中心概念產(chǎn)品優(yōu)勢未來規(guī)劃預(yù)期升值潛力空中花園“送面積”耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)定位篇PARTONE24PARTTWOPART

7、TWO策略耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)25關(guān)鍵思路策略篇PARTTWO剩余房源進(jìn)行檔次分類標(biāo)桿‘明星’房源主流房源低端房源預(yù)熱市場，拉升項(xiàng)目基調(diào)及客戶心理預(yù)期打開市場，制造熱銷階段性促銷時(shí)，作為特價(jià)房源來促進(jìn)銷售房源分類主要考量因素：[江景、樓層、房型面積、小區(qū)位置]耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)26耀江花園二期營銷推廣策略提報(bào)標(biāo)桿‘明星’房源價(jià)值屬性——良好的江景景觀視野以及高樓層位置作為主要核心價(jià)值，以房型面積和位置作為次要價(jià)值；主要集中在9＃樓的高層主流房源價(jià)值屬性——部分江景景觀視野、中間樓層和偏好的小區(qū)位置

8、作為價(jià)值核心；主要集中在9＃樓中區(qū)，6＃、7＃、8＃中高層區(qū)域低端房源價(jià)值屬性——無江景景觀視野、處于低樓層或小區(qū)偏僻位置，以小區(qū)產(chǎn)品檔次、品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)來作為價(jià)值核心；6＃、7＃、8＃、9＃低區(qū)策略篇PARTTWO27重新尋找目標(biāo)客戶針對(duì)樓市的政策持續(xù)出臺(tái)樓市投資環(huán)境惡化，預(yù)期嚴(yán)重下跌市場觀望氣氛濃烈投資客，特別是短線客基本清場一部分實(shí)力型投資客選擇機(jī)會(huì)入