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1、星河丹堤淡市營銷分享-----二期E區(qū)專題世聯(lián)地產(chǎn)星河丹堤項目組2008年8月10日項目組成員：張娜/楊珊/李納[關(guān)鍵字]：豪宅營銷淡市應(yīng)對舉措[案例簡介]：2008年1月12日，嚴(yán)峻的淡市整固期，星河丹堤項目第二期E區(qū)強勢推出部分單位，實現(xiàn)23%銷售率（同期推出豪宅項目開盤銷售率低至15%以下）；2008年3月至7月，豪宅市場成交慘淡，豪宅銷售舉步維艱，星河丹堤項目第二期E區(qū)周成交套數(shù)主要保持在3-5套之間（其他豪宅項目成交套數(shù)在0-3套之間，多個項目銷售近乎完全停滯）；[重點舉措]：開盤前：另類高度推廣、客戶情感攻勢開盤后：活動營銷、體驗先行[案例適用范圍]：淡市下，市場高端豪宅項目的營銷
2、方式探討。本案將從推售策略，宣傳推廣、營銷活動等幾個方面進行全面解讀。三銷售回顧二入市背景四淡市突圍舉措一項目基本情況介紹地理位置：彩田路北/銀湖山以西交通干道：項目位于梅關(guān)高速與南坪快速交界處建筑類型：獨棟+聯(lián)排TH+疊TH+高層總用地面積：20萬平方米總建筑面積：36萬平方米容積率：1.8項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一項目基本情況介紹F區(qū)：高層組團518套A區(qū)：聯(lián)排TH111套C區(qū)半島區(qū)：別墅＋聯(lián)排ＴＨ93套B區(qū)：疊TH154套E區(qū)：高層組團7棟732套9.1萬平方米天然原生活水湖13.47平方公里銀湖山公園D區(qū)：別墅+聯(lián)排TH103套一期概況（A+B+C區(qū)）建筑形式：獨棟+聯(lián)排TH+疊層TH（完美售謦）
3、；二期F區(qū)概況：已入伙套數(shù)：518套；主力戶型：90-275平米；二期E區(qū)概況：目前在售套數(shù)：732套；主力戶型：88-298平米；三期概況（D區(qū)）尚未推售建筑形式：獨棟+聯(lián)排TH+疊層TH；項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一項目基本情況介紹E區(qū)概況：部分單位擁有優(yōu)越的山湖景觀資源；部分單位受噪音干擾嚴(yán)重；大戶型產(chǎn)品為本期主力，170平米以上單位共有380套，占總套數(shù)比52%，面積比68%；16117213814617288158881611711381461718815887297297297297274274270268271268268268246245246245245245244244245245三房復(fù)
4、式四房復(fù)式兩房平面五房平面三房平面湖景單位：山景單位：噪音干擾單位：二期E區(qū)概況介紹一項目基本情況介紹南山區(qū)其他福田區(qū)羅湖區(qū)純水岸四期/5.4萬/194套/剩余96套星河丹堤F區(qū)/518套2008年2007年香蜜湖一號高層/8萬/318套/蘭溪谷二期/547套東方尊峪/33萬/1607套御景東方東堤園/4.1萬/70套/剩余23套鳳凰谷/2萬/83套/蝴蝶谷/63套/鴻景翠峰/7萬/477套/中信紅樹灣四期/5萬/362套澳城一期/剩余256套第五園三期/剩余382套萬科城四期御水灣/剩余109套博海名苑/剩余136套四季度一季度二季度三季度一季度二季度三季度僑香諾園/4.2萬/172套星河丹
5、堤E區(qū)/732套觀瀾上堤TH/8套后海公館/剩余213套紅樹西岸2號樓/剩余82套百仕達5期/22萬/高層大平面蘭江項目/9萬/高層月亮灣別墅/2萬/別墅聯(lián)泰梅沙灣/5.2萬/68套獨棟熙龍灣/22萬/1000套/高層萬科東海岸四期/15套凱旋灣/3.2萬/獨棟天琴灣/2.53萬/獨棟注：紅色方框為在售項目，藍色方框為未售項目。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)資源平臺及深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，數(shù)據(jù)截到07年9月。按工程情況推算，07年下半年至08年初集中放量5000套以上；半山御景/2.3萬/216套結(jié)論：本項目在入市前后面臨著激烈的市場競爭市場競爭回顧二入市背景08年3月-6月豪宅銷售情況回顧二入市背景在售豪宅項目
6、成交量逐月降低，月銷售套數(shù)在0-12套之間；區(qū)域項目名稱3月合計4月合計5月合計6月合計截止7.15合計3-7月總成交套數(shù)南山波托菲諾四期22121320中信紅樹灣4272116紅樹西岸330006博海名苑000000蘭溪谷二期85910234鹽田天麓02727（加推）541關(guān)外萬科城別墅3132092007-10-03二期E組團樣板房開放2007-10-27“星光連心”慈善環(huán)保音樂會2008-01-01“官邸家宴”大盆菜系列活動+算價2008-01-12二期E組團盛大開盤，主推414套，銷售96套，銷售率23%2008-03-22二期E組團“堤上峰景”樣板房開放E區(qū)相關(guān)節(jié)點回顧三銷售回顧08
7、年3-7月星河丹堤總成交62套，在深圳市場一線豪宅中銷售成績相對較好；銷售統(tǒng)計：E區(qū)銷售情況回顧三銷售回顧區(qū)域項目名稱3月合計4月合計5月合計6月合計截止7.15合計3-7月總成交套數(shù)福田星河丹堤524208562南山波托菲諾四期22121320中信紅樹灣4272116紅樹西岸330006博海名苑000000蘭溪谷二期85910234鹽田天麓02727（加推）541關(guān)外萬科城別墅313209淡市之
