江西贛州玖瓏灣項(xiàng)目整體營(yíng)銷執(zhí)行策略方案.ppt

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1、12謹(jǐn)呈：八閩置業(yè)凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司2011年07月寧德市調(diào)分析報(bào)告1本體研究2競(jìng)爭(zhēng)研究3目標(biāo)界定4策略導(dǎo)出5營(yíng)銷執(zhí)行贛州“南擴(kuò)”核心地帶，與城市發(fā)展共成長(zhǎng)。本案老城區(qū)江西省省域副中心城市，贛粵閩湘四省通衢的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。以向南向西發(fā)展為主，形成“南進(jìn)、西拓、東延、北控”之勢(shì)。中心城區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“一脊兩帶”之勢(shì)。據(jù)了解，“一脊”是指贛州的城市發(fā)展“金脊”中心城區(qū)段，主要串聯(lián)著河套老城區(qū)、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個(gè)城市核心，是整個(gè)城市公共生活的核心區(qū)段。南擴(kuò)目前生活配套不齊全，但規(guī)劃配套優(yōu)越，未來可期。本案人民醫(yī)院贛州中學(xué)中央公園與中央公園僅2公里，步行10分鐘即到。周邊人民醫(yī)院、

2、贛州中學(xué)正建設(shè)中。56萬平，贛州首屈一指的江景大盤?？傉嫉孛娣e154184.06總建筑面積569952.67建筑密度19.72%容積率2.8總戶數(shù)2982分三期開發(fā)，首批開發(fā)的為圖示第三期?？偨ㄖ娣e達(dá)56萬平，是贛州章江新區(qū)最大規(guī)模的樓盤。贛州規(guī)模最大的樓盤地塊呈狹長(zhǎng)形分布，臨江面長(zhǎng)達(dá)公里，開放式布局更讓多數(shù)戶型可觀江景。章江沿江第一排呈“正南北”布局，占有臨江面較少。沿江第二排距離章江也較近，且朝向章江，多數(shù)戶型也可觀江景。本案臨江面長(zhǎng)達(dá)公里，是贛州臨江面最長(zhǎng)的樓盤。贛州江景線最長(zhǎng)的樓盤多維景觀體系，不僅讓本案“看著美、居著更美”，更有更美休閑好去處。章江風(fēng)光帶中央公園中心園林第一重景觀

3、，中心園林。三大中心組團(tuán)園林，以水系為主題，結(jié)合個(gè)性化小品建筑，營(yíng)造原生態(tài)的異域風(fēng)性園林景觀。第二重景觀：沿江風(fēng)光帶。已建好，將成為本案業(yè)主最理想的休閑處。第三重景觀：中央公園。中央公園面積515畝，其中水面336畝,贛州居住環(huán)境最美的樓盤以宜居三房為主，強(qiáng)調(diào)居住性，少量江景第一排樓王產(chǎn)品提升本案檔次和品質(zhì)。房型面積區(qū)間（m2）套數(shù)面積匯總比率3×2133.98-139.6548566427.6558.75%2×282.52-89.1427423711.4420.97%4×2×2衛(wèi)190.41-194.958416185.1214.31%復(fù)式255.56-385.26246742.75.96

4、%合計(jì)867113066.91二房三房四房以133-139平的三房為主，共485套，占首批貨量的58%，主力產(chǎn)品，且為全觀景產(chǎn)品。82-89平二房共274套，約占首批貨量的21%，是次主力產(chǎn)品，且為全觀景產(chǎn)品。190平四房共84套，約占首批貨量的14%，是首批貨量的樓王產(chǎn)品，第一排江景戶型。133-139平三房南北通透，比肩純板大戶居住感。雖然樓棟不是純板結(jié)構(gòu)，但133-139平三房卻做出純板戶型居住感，南北通透。戶型比較傳統(tǒng)，方正實(shí)用。客廳4.4米寬，比較大氣。各功能空間尺度合理舒適?？蛷d主臥次臥1次臥2公共衛(wèi)生間餐廳廚房4.4m3.6m3.53.1m1.8m3.0m2.0m82-89平二

5、房通透性較差，但都可觀一線江景，十分稀缺。非板式結(jié)構(gòu)，通透性較差?？蛷d3.9米，主臥3.4米，空間尺度比較舒適。分區(qū)合理，實(shí)用。190平四房純板大戶，且為章江第一排產(chǎn)品，天生麗質(zhì)，但后天貴氣打造不夠。純板結(jié)構(gòu)，南北通透，采光通風(fēng)佳。大主臥、大客廳，闊綽大氣。190平大戶僅1個(gè)套房設(shè)計(jì)，對(duì)家庭其他成員特別是老人居住舒適度考慮不夠。作為章江第一排產(chǎn)品，觀景是最大優(yōu)勢(shì)，可本戶型僅只有2個(gè)陽臺(tái)可觀江景，江景功能區(qū)設(shè)置明顯不足，浪費(fèi)大好江景。小結(jié)：1、項(xiàng)目目前雖配套不完善，但規(guī)劃配套規(guī)格較高，未來前景可期。2、沿江風(fēng)光帶、中央公園及本案自身的三大中心園林組成三重景觀體系，不只賞心悅目，更是休閑好去處，

6、居住環(huán)境獨(dú)領(lǐng)贛州。3、一線江景，戶戶看江。4、190平四房作為一線江景豪宅，亮點(diǎn)不夠，高總價(jià)前提下銷售難度不小。本案一線江景是最大賣點(diǎn)，但在贛州最不缺的就是江景，所以本案要成為贛州豪宅標(biāo)桿，必須構(gòu)建一個(gè)超越性的豪宅核心價(jià)值體系。1本體研究2競(jìng)爭(zhēng)研究3目標(biāo)界定4策略導(dǎo)出5營(yíng)銷執(zhí)行本案★中航·公元城★嘉?！ど薪鹌贰铩稃惤劳ピ菩恰ぶ醒胄浅侵饕?jìng)爭(zhēng)樓盤分布：競(jìng)爭(zhēng)樓盤選擇原則：區(qū)域相近；樓盤產(chǎn)品、品質(zhì)相近；客群相近；本案競(jìng)爭(zhēng)樓盤主要集中在章江新區(qū)，區(qū)域?qū)傩暂^為相似，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。云星·中央星城基本指標(biāo)占地8.33萬，總建面33萬，容積率3.2，綠化率35%，共2000多戶。項(xiàng)目亮點(diǎn)處于章江新區(qū)東

7、大門核心地段；擁有近1000平方米的高尚中央會(huì)所、進(jìn)900平方米的幼兒園，30000平方米集中商業(yè)設(shè)施、大型游泳池等社區(qū)配套；產(chǎn)品情況87平二房114-135平三房140平四房銷售情況2010年11月27日推出1#、3#、5#共625套房源，開盤當(dāng)天4小時(shí)售罄2011年1月加推2#也售罄。銷售價(jià)格預(yù)計(jì)7500元/㎡。未來供應(yīng)情況二期預(yù)計(jì)5月上市。章江新區(qū)東大門門戶地段，區(qū)域內(nèi)配套相對(duì)成熟！1#2#3#5#13