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1、惠州美地書香庭院項目 定位報告2004.8.26謹(jǐn)呈：惠州市美地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目簡介2004年2005年9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11月10月8月開工竣工主體封頂入伙用地面積：3.94萬㎡；總建筑面積：9.85萬㎡；容積率：2.5本項目人人樂往惠陽2目標(biāo)1期科學(xué)的短平快快速回籠資金保證利潤2期3街鋪最大化保證利潤實現(xiàn)合理的開間進(jìn)深目標(biāo)下的戰(zhàn)略快速回籠資金定位以經(jīng)濟(jì)適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延
2、續(xù)經(jīng)濟(jì)適用房人氣4快速回籠資金定位以經(jīng)濟(jì)適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟(jì)適用房人氣本項目1期戶型配比建議建筑面積區(qū)間戶數(shù)（約）套數(shù)比兩房兩廳一衛(wèi)60㎡－70㎡8215％三房兩廳兩衛(wèi)90㎡－95㎡19135％110㎡－115㎡13625％四房兩廳兩衛(wèi)125㎡－135㎡10920％140㎡－150㎡275％合計5455快速回籠資金定位以經(jīng)濟(jì)適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高
3、性價比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟(jì)適用房人氣沿街面：約230米小區(qū)出入口：約30米道路寬度：36米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進(jìn)深：12米總面積：約2200M2商業(yè)部分1期2期總體建筑面積（M2）76001600023600占地面積（M2）南側(cè)街埔獨立占地22008000——層數(shù)局部2層2層——住宅部分1期2期總體建筑面積（M2）565501835074900住宅平均層數(shù)6.56.9——住宅部分1期2期總體建筑面積（M2）64150343509.85萬占地面積3.06萬0.88萬3.64萬容積率2.083.92.5首先
4、啟動部分獨立占地的街鋪，可以利用經(jīng)濟(jì)適用房人氣，在住宅封頂之前即回籠資金由于商業(yè)分解了住宅的壓力，故本項目可以不設(shè)置小高層6快速回籠資金定位以經(jīng)濟(jì)適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟(jì)適用房人氣外立面——歐式洋房——坡屋頂——頂層送閣樓——鐵欄桿——百葉——老虎窗布局——庭院式——1梯4戶戶型——方正實用——南北向——雙陽臺——部分大戶型送入戶花園7學(xué)校用地2期快速回籠資金定位以經(jīng)濟(jì)適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短
5、，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟(jì)適用房人氣原生樹木暫時移植到2期備用地，待1期進(jìn)入園林施工階段再移植回來如規(guī)劃路的修建出現(xiàn)問題，可鋪設(shè)紅色行道磚，既經(jīng)濟(jì)實用又美觀大方8惠淡路沿街面：約230米小區(qū)出入口：約20米道路寬度：15米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進(jìn)深：10米總面積：約1900M2與2期互動的節(jié)點2層20米×20米，共800M2沿街面：約135米道路寬度：42米商鋪層數(shù)：1層開間：5－6米進(jìn)深：15米總面積：約1600M22期集中商業(yè)的延展，與1期呼應(yīng)、互動沿街面：約
6、230米小區(qū)出入口：約30米道路寬度：36米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進(jìn)深：12米總面積：約2200M2沿街面：約130米道路寬度：18米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進(jìn)深：10米總面積：約1100M2備注：沿街面尺寸系根據(jù)紅線圖及地塊指標(biāo)表計算得出，有細(xì)微誤差，但不影響結(jié)論街鋪最大化保證利潤實現(xiàn)合理的開間進(jìn)深1期街鋪的總體規(guī)劃：7600平方米9項目分析定位規(guī)劃項目分析定位規(guī)劃工作流程市場研究10結(jié)論1：惠州房地產(chǎn)進(jìn)入全面快速發(fā)展階段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80
7、008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展2003年惠州人均GDP2501美元；經(jīng)濟(jì)增長率13.3％分項研究1：宏觀背景112003年惠州行政區(qū)劃調(diào)整:市區(qū)范圍由東江、西枝江畔延伸到大亞灣，市區(qū)面積擴(kuò)大5倍，達(dá)到2672平方公里，市區(qū)人口142萬地區(qū)全省珠三角深圳珠海廣州佛山中山東莞惠州江門肇慶城市化率（%）55.0
8、72.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0451.6647.0832.52珠三角9市城市化率地區(qū)惠城區(qū)惠陽區(qū)大亞灣區(qū)惠東縣博羅縣龍門縣城市
