某房地產(chǎn)項目定位報告1).ppt

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1、2006年4月啟動期定位研究報告報告內(nèi)容綱要目標問題界定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目首期定位2目標問題界定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目首期定位報告內(nèi)容綱要3整合資源，展現(xiàn)項目的高端差異化形象確保住宅項目首期熱銷樹立“華僑城”在西南地區(qū)的品牌形象我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以共同的目標為導向。4目標問題界定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目首期定位報告內(nèi)容綱要5？R1非期望結(jié)果——在特定情境下發(fā)生的最壞結(jié)果R2期望結(jié)果——期望得到的結(jié)果S：情境C：R1,R2Q：實現(xiàn)目標必須回答的問題我們首先需要對定位面臨的問題進行界定6S：情境（situation

2、）——宏觀市場綜述GDP：經(jīng)濟實力排中國西部第一成都的GDP指標與沿海城市存在較大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持13%的穩(wěn)定增幅，作為西南地區(qū)的“三中心兩樞紐”（科技文化中心、商貿(mào)中心、金融中心；交通樞紐、通信樞紐），成都城市地位和經(jīng)濟實力不斷增強產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：中產(chǎn)階層比例將日益壯大成都以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)并重城市，且第三產(chǎn)業(yè)比重日益增大，表明中產(chǎn)階層比例將日益壯大，同時對中高端物業(yè)的購房需求將日益旺盛城市化率：與中國發(fā)達城市相比差距較大，未來上升空間很大成都房地產(chǎn)已經(jīng)進入快速發(fā)展期，且與同級別城市相比差距較大，未來上升空間很大，隨著城市化率提高，必將產(chǎn)

3、生大量的住房需求恩格爾系數(shù)：成都的生活水平已處于小康至富裕階段成都市近年的恩格爾系數(shù)在0.4以下，表明成都生活水平已處于小康至富裕階段基尼系數(shù)：貧富懸殊日益擴大，富裕階層日益增多成都市05年基尼系數(shù)已達到0.41，近年一直呈上升區(qū)域，表明成都居民收入差距將繼續(xù)擴大，富裕階層日益增多（深圳基尼系數(shù)0.34，是一個收入相對合理的城市）GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化率、恩格爾系數(shù)、基尼系數(shù)、人均可支配收入，以上六大指標是衡量一個城市房地產(chǎn)發(fā)展的重要指標。相關基礎數(shù)據(jù)均來自于當?shù)亟y(tǒng)計局。人均可支配收入：人均可支配收入增幅與商品房價增幅基本持平成都市01-05年，人均可支配收入

4、(不含隱性收入）11359元/年，平均增幅8.2%，人均消費支出9642元/年，平均增幅8.8%，與近年來商品房增幅10%基本持平7S：情境（situation）——成都房地產(chǎn)市場綜述成都房地產(chǎn)投資額：05年增幅達到了54%，未來的市場競爭將非常激烈近幾年成都房地產(chǎn)投資保持24%的較快增速，05年投資額450.54億元，增幅達到了54%，未來的市場競爭將非常激烈住宅供求面積、均價、空置率：供求日趨平衡、均價保持10%以上的穩(wěn)定增幅，空置面積逐年下降05年成都市（不含郊縣）住宅供應面積692.94萬平米,銷售面積675.8萬平米，同比下降1.75%，供銷基本持平，

5、均價3770元/平米，同比增長16%，05年住宅空置面積57.44萬平米，空置率6.43%宏觀政策對市場影響：成都市場對政策極為敏感受國家宏觀調(diào)控影響，05年成都房地產(chǎn)市場供求面積走勢、均價走勢出現(xiàn)明顯的波動走勢，8月政府停止打壓后，市場又迅速恢復到新政前的市場水平，住宅均價在10月首次突破4000元/平米，達到05年的最高點城北住宅發(fā)展情況：城北遠落后于城南、城西、城東城北05年供應量41.75萬平米，銷售量45.62萬平米，落后其他區(qū)域4到5倍，城北05年均價為3376元/平米，同比增幅達到26.73%，但仍落后其他區(qū)域200-500元/平米06年一季度住宅

6、發(fā)展情況：成都市區(qū)房價同比去年增長11.8%，為中央關注的15個城市之一住宅第一季度均價3974元/平米，較去年12月均價3900元/平米增長1.9%，但同比去年增長11.8%相關基礎數(shù)據(jù)均來自于當?shù)胤抗芫?、統(tǒng)計局。住宅主要發(fā)展環(huán)域：二至三環(huán)為主力區(qū)域，三環(huán)外區(qū)域增長迅速二環(huán)內(nèi)供應量141.94萬平米，均呈負增長，二~三環(huán)供銷量385.81萬平米，同比增長7.22%，三環(huán)外供應量165.2萬平米，同比增長291.56%8S：情境（situation）——成都市場整體消費力整體市場/2000-2005年國家支持西部開發(fā)5年來——中央財政性建設資金累計投入4600億

7、元中央財政轉(zhuǎn)移支付和專項補助資金累計安排5000多億元西部地區(qū)新開工建設60項重點工程，投資總規(guī)模約8500億元累計吸收外商直接投資90多億美元，東部地區(qū)已有1萬多家企業(yè)到西部地區(qū)投資創(chuàng)業(yè)，投資總規(guī)模超過3000億元在西部大開發(fā)政策、資金的支持下，成都作為西南地區(qū)的“三中心兩樞紐”，近年來在基礎配套、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)貿(mào)活動等方面取得了顯著的成績9S：情境（situation）——成都市場整體消費力成都市GDP保持13%的較快增幅整體市場/成都近幾年GDP10S：情境（situation）——成都市場整體消費力整體市場/成都近幾年三產(chǎn)比重成都二、三產(chǎn)業(yè)并重，且第三

8、產(chǎn)業(yè)對全市GDP增長的貢