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1、魯能星城一期總體營銷方案第一部分項目概況與產(chǎn)品定位一、項目分析（一）項目概況1、區(qū)位本項目位于重慶北部城區(qū)龍頭寺南部片區(qū)，屬CBD輻射邊緣，距離規(guī)劃中的火車站約2000米，用地面積約200畝，北臨規(guī)劃中的新溉路，東臨已建成的五童路，西部為魯能項目用地（目前為已拆遷的荒地），南部為天然形成的溉瀾溪水系。項目距市級商業(yè)中心（解放碑）約4公里（5分鐘車程）；距江北區(qū)中心約6公里（8分鐘車程）；距江北機場20公里（20分鐘車程）。目前項目唯一通路為五童路，無任何公交路線通過。2、主要物業(yè)類型因為本項目目標(biāo)客戶群較復(fù)雜，所以本項目物業(yè)類型較為廣泛。依據(jù)地形和景觀資源，規(guī)
2、劃設(shè)計從南向北依次布置集合住宅、11+1板式小高層、18+1類板式小高層、30+1點式高層。3、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)用地面積：135371.72M2總建筑面積：240172.57M2住宅：191771.47M2會所：5440M2商業(yè)：6431.42M2幼兒園：2459.89M2地下車庫：32266.66M2設(shè)備用房：1788.38M2架空層：2474.86M2容積率：1.77建筑密度：18.76%綠地率：37.78%戶數(shù)：1667戶停車位：1008個其中地下停車：925個地面停車：83個（二）項目SWOT分析核心結(jié)論S：獨有水景資源；環(huán)境景觀設(shè)計；較大的升值潛力；大社
3、區(qū)概念；地價優(yōu)勢；離解放碑5分鐘車程；區(qū)位優(yōu)勢；龍頭寺、江北城、溉瀾溪片區(qū)的首家高尚住宅社區(qū)。W：陌生區(qū)域；生活配套不完善；交通不便利；無房地產(chǎn)品牌支撐；O：3公里內(nèi)無同品質(zhì)競爭樓盤；和渝中區(qū)樓盤相比性價比高；2005年客運站投入使用；溉瀾溪片區(qū)拆遷；CBD正式啟動；五黃路片區(qū)居住環(huán)境的認同T：市場開發(fā)量急劇增大，區(qū)域威脅加劇；結(jié)論：雖然2004年房地產(chǎn)市場競爭激烈，但由于魯能項目在重慶北部城區(qū)東翼是首家進行開發(fā)的房地產(chǎn)商，市場先機被本項目搶占，且產(chǎn)品優(yōu)勢明顯、特點鮮明，極有可能成為北部城區(qū)東部房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者。（三）社區(qū)形象定位結(jié)論：CBD首席生活區(qū)（四）目標(biāo)
4、客戶群定位結(jié)論核心客戶：事業(yè)成就型家庭（占70%）——政府、企業(yè)中高層管理人員、小私營企業(yè)主、其他行業(yè)中高層管理人員——家庭年收入10-20萬元，置業(yè)能力25-35萬元——注重居住環(huán)境、物業(yè)管理、生活氛圍，品牌意識強——主力需求100-130M2的三房和140M2以上的四房重要客戶：收入成長型家庭（占20%）——政府低層公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)——家庭年收入6-10萬元，置業(yè)能力12-22萬元。——對價格敏感，追求居住環(huán)境——主力需求兩房，有一定三房需求（五）產(chǎn)品定位精要1、規(guī)劃設(shè)計（1）規(guī)劃方案住宅區(qū)整體沿山勢而建，道路及建筑都結(jié)合等高線布置，盡量減小土石方量。整個
5、小區(qū)以河岸景觀為主要景觀資源，以河岸為起點向北布置不同的物業(yè)類型。臨河為集合住宅和多層，其次為12層小高層板樓和16－19層的一梯三戶，最北面臨新溉路的為19層的一梯四戶建筑，在東北和西北兩個角上布置5棟30層的點式高層。同時注意景觀設(shè)計的均好性，半圍合中心綠地，形成南北向景觀軸線。小區(qū)有兩個車行入口，近期車行入口從五童路進入。遠期在新溉路上有一車行入口。小區(qū)實行人車分流，有兩個人行主入口，主入口位于五童路上，在新溉路上有一人行次入口。（2）景觀環(huán)境考慮與本項目建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，景觀環(huán)境設(shè)計風(fēng)格定為“現(xiàn)代歐洲風(fēng)格”，以河岸景觀為核心景觀，根據(jù)空間的開放形式（開放
6、空間、半開放空間、私密空間），分別以現(xiàn)代歐陸風(fēng)格、半現(xiàn)代式歐陸風(fēng)格、富歐陸住宅渡假式風(fēng)格進行設(shè)計，以現(xiàn)代時尚的手法來表現(xiàn)本項目文化氣息和自然環(huán)境和諧統(tǒng)一的生活。整個景觀設(shè)計遵循豐富、變化、自然、和諧的原則進行，讓業(yè)主在工作疲憊之余享受真正的生態(tài)、健康、閑適、愜意的生活。（3）戶型設(shè)計及特點戶型設(shè)計遵循以下幾個基本原則進行設(shè)計：——從本項目客戶群定位的角度考慮，戶型設(shè)計多樣化，以滿足各種客戶群的需要——從適用和利潤最大化的角度出發(fā)，控制總價、提高單價，戶型設(shè)計盡量緊湊——戶型差異化，從規(guī)劃設(shè)計和價格定位兩方面考慮，突出各種戶型的特點，避免內(nèi)部競爭——從開發(fā)策略的
7、角度出發(fā)，低價入市，進行總價控制，30萬元以下的房屋占60%左右依據(jù)以上原則，柏濤公司設(shè)計的戶型如下：戶型套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)比例兩房二房A164.5278.5227016.2%兩房B269.5882.121126.7%小三房小三房C282.7397.86684.1%緊湊型三房三房B193.24110.381046.2%三房C193.24110.29643.8%適中型三房三房A292.23112.2627016.2%三房E199.95114.211006.0%三房J109.64119.14402.4%三房A399.12120.641358.1%三房D1102.
8、19122.24603.6%三房D21
