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1、新銳國際項目營銷推廣提案銘斯特地產(chǎn)2010年04月謹呈：重慶市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造中國房地產(chǎn)復(fù)合營銷領(lǐng)跑者本報告通過對項目自身的深入思考與分析，從項目營銷整體戰(zhàn)略角度出發(fā)，通過對周邊市場環(huán)境深入的市場調(diào)研分析并結(jié)合近期房地產(chǎn)市場的追蹤，對項目提出營銷策劃工作總體思路，并在此思路指導(dǎo)下作出營銷階段劃分及階段工作總體戰(zhàn)略部署。由于未來市場具有多變性，項目實際操作過程中仍將根據(jù)實際情況對營銷思路進行一定調(diào)整，相應(yīng)戰(zhàn)術(shù)也將隨之進行調(diào)整。本報告?zhèn)戎赜陧椖空w營銷工作戰(zhàn)略思路，各階段項目推廣與銷售細節(jié)執(zhí)行案將在執(zhí)行
2、過程中進一步深入細化。前言按照新銳國際項目的建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計，借助項目周邊優(yōu)越的資源優(yōu)勢，項目的馬到成功需要的內(nèi)外條件還有哪些？我們應(yīng)該怎樣借助已有的資源優(yōu)勢將項目包裝得更加完美無缺？并且盡可能小的遇到市場阻力，與周邊項目形成差異化競爭優(yōu)勢，樹立本項目高品質(zhì)、高性價比項目的形象，來獲得消費者的首肯和認可？銘斯特經(jīng)過綜合評估，同時根據(jù)以往操作項目的經(jīng)驗，我們認為：“在自身條件充分具備的情況下，合理有效的推廣方式和包裝手段加上銘斯特獨特的營銷模式及高效的案場執(zhí)行力，將是本項目成功開發(fā)必須的關(guān)鍵問題。”NO.1項
3、目情況：新銳國際（暫定推廣名）位于北部新區(qū)人和立交橋旁，項目北面毗鄰太湖西路路與潤都世紀、東原中央美地項目隔路相望，南臨泰山大道，東靠重慶著名高檔別墅區(qū)“比利華豪園”，西面正對北回歸線項目。本項目總用地面積11313.2平方米，總建筑面積62164.7平方米，其中住宅建筑面積18560.54平方米，辦公樓建筑面積27784.56平方米，商業(yè)建筑面積4117.6平方米，地下車庫11259平方米。由1棟30層住宅樓和1棟26層辦公樓組成，住宅戶型為套內(nèi)45.24平米純躍層設(shè)計。我們項目發(fā)展的前世今生......我
4、們項目發(fā)展的前世今生......項目地比華利豪園潤都世紀中央美地北回歸線項目環(huán)境NO.2項目周邊配套：1、交通：城市公交暢通迅達，119路、125路、125B路、126路、133路、149路、208路、601路、602A路、606路、607路、821路等數(shù)十條公交線路瞬時通達主城各區(qū)；輕軌3號線(在建)、軌道交通環(huán)線(規(guī)劃中)、軌道交通5號線(規(guī)劃中)咫尺連接本項目；10分鐘直抵江北核心觀音橋商圈，與繁華觸手可及。距龍頭寺汽車站、火車站僅3分鐘車程，距江北國際機場約20分鐘車程。2、商業(yè)生活配套：遠東百貨、茂
5、業(yè)百貨、新世界百貨、新世紀百貨等百貨商場以及項目配備的商業(yè)配套豐富了人們的購物需求。3、教育：人民小學(xué)幼兒園（規(guī)劃中）、耀華MI嬰幼兒園；新牌坊小學(xué)、人和小學(xué)、人民小學(xué)；渝高中學(xué)、金科巴蜀中學(xué)、觀音橋?qū)嶒炛袑W(xué)等4、醫(yī)療、衛(wèi)生：高新園人民醫(yī)院、北城醫(yī)院、人和醫(yī)院等。我們項目發(fā)展的前世今生......關(guān)于住宅樓運作的思考……………………………………………..………………………………………優(yōu)勢分析（Strength）S1項目位于北部新區(qū)核心發(fā)展區(qū)，地理優(yōu)勢明顯，具較強市場競爭力；S2小戶型躍層設(shè)計，總價得到控制，易
6、于炒作吸引目標客戶；S3項目交通便捷、通達度高，添加項目競爭力；S4項目周邊生活配套設(shè)施齊全，凸顯項目市場競爭性；S5教育配套齊全，學(xué)校知名度較高，具較強市場競爭性；S6項目規(guī)模較小，易于操作，短期內(nèi)可實現(xiàn)快速回落資金，開發(fā)風險較低。項目SOWT分析如何客觀認識我們的項目？......項目SOWT分析如何客觀認識我們的項目？......……………………………………………..………………………………………劣勢分析（Weakness）W1市場客觀存在的價格抗性的劣勢；W2項目自身景觀及配套設(shè)施相對較少；W3項目規(guī)
7、模較小，不利于樹立規(guī)模化、品牌化開發(fā)形象。W4項目周邊商業(yè)環(huán)境不夠濃厚，使得本項目商業(yè)部分操作有一定難度?！?.………………………………………機會點分析（Opportunity）O1城市中心區(qū)可開發(fā)地塊的逐步減少和新地王的不斷出現(xiàn)，直接促進重慶市地價和房價的上漲，對于本項目的價格走高，會起到積極作用；O2目前項目所處區(qū)域可售項目產(chǎn)品很少，而小戶型項目歷來為區(qū)域熱銷產(chǎn)品，本項目的開發(fā)正好滿足了市場需求；O3隨著重慶交通的進一步完善，城鄉(xiāng)一體化進程的加快，釋放出大量的消費需求。O4
8、符合青年消費者需求的戶型設(shè)計和銘斯特地產(chǎn)獨特的“復(fù)合營銷模式”使項目有機會獲得較高的回報；項目SOWT分析如何客觀認識我們的項目？......……………………………………………..………………………………………威脅點分析（Threat）T1政府針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策調(diào)控變動性威脅；T2新建競品項目與已有競爭項目分流客戶威脅；T3其他區(qū)域同質(zhì)項目分流客戶的威脅；項目SOWT分析如何客觀認識我們的項目？
