重慶鳳凰城營銷推廣提案.doc

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1、重慶鳳凰城營銷推廣提案重慶鳳凰城營銷推廣提案作者：佚名時間：2008-6-4瀏覽量：　?。坌颍荨　≈貞c房市，經(jīng)歷了從消費井噴到亂世拐點再到日漸復(fù)舒。消費者清醒了、理智了；開發(fā)商也少了昔日的盲動?！　▲P凰城，經(jīng)歷了從《決勝》到《完勝》再到《找圈子運動》。我們也清醒了、理智了——預(yù)速則不達(dá)！力不到，功不成！　　此番Ⅰ期解套，借勢實現(xiàn)鳳凰城全線售磬。在獲取合理利潤份額的同時，盡快結(jié)束長達(dá)近40個月拉鋸戰(zhàn)……　　關(guān)鍵詞：完銷、利潤、借勢、盡快　　［完銷］——目標(biāo)篇　　將鳳凰城所有可售物業(yè)銷售完畢，這是我司對于該項目運營的最終目標(biāo)?！　嵨锉P點　　Ⅰ期—住宅6750㎡，現(xiàn)價

2、價值2609萬元（按套內(nèi)單價3865元/㎡計）—商鋪3290㎡，現(xiàn)價價值1333萬元，其中：?臨街商鋪1248㎡，現(xiàn)價價值783萬元（按單價6500元/㎡計）?內(nèi)部商鋪892㎡，估價價值240萬元（按單價2700元/㎡計）?會所商業(yè)1150㎡，估價價值310萬元（按單價2700元/㎡計）—車位10個，估價價值73萬元（按單價萬元/個計）—小計：4015萬元　　Ⅱ期—住宅4960㎡，現(xiàn)價價值2038萬元（按套內(nèi)單價4116元/㎡計）—商鋪697㎡，可望價值418萬元（按單價6500元/㎡計）—車位110個，可望價值770萬元（按單價7萬元/個計）—小計：3226萬元

3、?合計：7241萬元　　住宅明細(xì)　　表一、Ⅰ期剩余住宅產(chǎn)品明細(xì)戶型套數(shù)（套）總價（萬元）套內(nèi)單價（元／m2）建面單價（元／m2）A型560443143746c型214033852827D型322437223209E型11112538423467F型846637403387H型15031112717合計30260938653428由表可知：在Ⅰ期剩余住宅中，A型房價格最高（總價、單價）；E型、F型房存量最大。因此，促進(jìn)A型房、E型房、F型房的銷售，將是實現(xiàn)全面售磬的主要目標(biāo)?！　、蚱诒矶ⅱ蚱谑Ｓ嘧≌a(chǎn)品明細(xì)戶型套數(shù)（套）總價（萬元）套內(nèi)單價（元／m2）建面單價（元

4、／m2）c4-1639641273403c4-2426641503422c5-1533141403414c5-2958840863369c5-3745740773362合計31203841163394　　由上表可知：c4棟1號樓、c5棟2、3號樓銷售速度相對較慢，成為我們下階段推盤的主要產(chǎn)品?！　　瓌t篇　　保證項目最終獲取合理利潤份額是進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分定制的原則。其中：　　合理——是指綜合項目開發(fā)成本及市場價值取向并結(jié)合細(xì)分產(chǎn)品的優(yōu)劣態(tài)勢而確定的價格體系。定價過低，開發(fā)利潤受損；定價過高，銷售進(jìn)度難以保障?！　〖?xì)分——是指根據(jù)產(chǎn)品所針對的目標(biāo)受眾特性以及產(chǎn)品內(nèi)部的

5、差異化而確立各自的銷售價格。細(xì)分定制，有利于減少產(chǎn)品之間的內(nèi)耗，保證各自產(chǎn)品性價比的均衡性?！　∈袌鰞r值取向　　周邊樓盤（見表三）表三、周邊樓盤情況統(tǒng)計表名稱建筑形態(tài)總建筑面積容積率主力戶型/面積均價備注重慶財富中心多層、小高層三房兩廳（118-127平米）3800規(guī)模優(yōu)勢、價格優(yōu)勢香山花園小高層二室兩廳（75平米）3000　　棕櫚泉國際花園花園洋房、別墅三房兩廳/四房兩廳（132-152平米）4300規(guī)模優(yōu)勢、品質(zhì)優(yōu)勢　　天湖美鎮(zhèn)花園洋房四室兩廳/五室兩廳（145-157平米）4200品牌優(yōu)勢、價格優(yōu)勢金科?紫園花園洋房3500　　龍湖?南湖郡別墅5300品牌優(yōu)

6、勢、品質(zhì)優(yōu)勢　　龍湖?水晶酈城低密度高層三房兩廳/四房兩廳（103-139平米）3880品牌優(yōu)勢　　重慶奧林匹克花園花園洋房、別墅三房兩廳/四房兩廳（108-125平米）3300規(guī)模優(yōu)勢　　楓林秀水多層、聯(lián)排別墅三房兩廳/四房兩廳（158-178平米）4800　　鳳凰城核心價值分析　　以前：　　品牌力：B-。相對于龍湖、金科、和黃、香江國際、棕櫚泉、華立等偏弱，與中渝物業(yè)各具特色，比其他小開發(fā)商強(qiáng)。產(chǎn)品力：A-。因為地段和特色產(chǎn)品而強(qiáng)勢，因　　重慶鳳凰城營銷推廣提案作者：佚名時間：2008-6-4瀏覽量：為規(guī)模而弱勢。價格力：B+。表面上高起，事實上的實惠。服務(wù)力

7、：A-。比龍湖、錦繡略遜，高于其他所有。綜合評定：B+——摘自《決勝2004之春》　　現(xiàn)在：　　服務(wù)力：通過強(qiáng)化銷售現(xiàn)場的接待服務(wù)工作，售前、售中服務(wù)力得到加強(qiáng)；通過組織系列社區(qū)文化活動，售后服務(wù)（物業(yè)管理）得到進(jìn)一步深化。因此，項目服務(wù)力仍然具備比較優(yōu)勢。產(chǎn)品力：項目硬件配套日漸完善、精裝修樣板房完美呈現(xiàn)、現(xiàn)場包裝一步到位，加上獨特的戶型設(shè)計和成熟的社區(qū)環(huán)境而使其具備競爭優(yōu)勢，但因為規(guī)模較小而成為產(chǎn)品硬傷。品牌力：隨著周邊大盤陸續(xù)放量，實力開發(fā)商逐步展現(xiàn)其獨特魅力而使我項目品牌優(yōu)勢消失待盡。價格力：因為與金科、龍湖、棕櫚泉的產(chǎn)品價格處于同一層面，加之有財富中心、

8、水木青華、