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1、目錄第一部分揚州房地產(chǎn)市場研究分析…………………………………第2-8頁1．揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括2．揚州房地產(chǎn)市場價格情況3．揚州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析4．揚州房地產(chǎn)市場銷售去化分析5．揚州房地產(chǎn)市場客源分析6．重點競爭個案研究第二部分項目地塊價值及整體定位…………………………………第9-13頁1．項目地塊價值2．項目SWOT分析及應對策略3．項目整體定位4．項目形象定位5．項目客戶定位6．項目價格定位第三部分整合營銷推廣策略…………………………………………第14-27頁1.項目推廣定位2.項目品牌策略3.項目營銷推
2、廣策略4.階段性營銷推廣計劃第四部分銷售執(zhí)行方案………………………………………………第28-31頁1．小高層公寓操作方案2．商鋪操作方案3．首期多層操作方案4．銷售組織及人員構想第五部分廣告VI設計效果…………………………………………第32-34頁第一部分揚州房地產(chǎn)市場研究分析一、揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括首先概括一下?lián)P州房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和特征，使得我們能直觀的對揚州房地產(chǎn)市場有個初步的了解：1、揚州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢，市場發(fā)展健康揚州房地產(chǎn)市場從2003年至今商品房供求比一直保持在1.1~1.2左右
3、（供應中還包括了安置性住房），房價雖然在在06-07年間有了跳躍式的上漲，但供求關系能依然能保持在1：1，因此我們判斷短期市場依然會處于上升趨勢。2、揚州房價處于穩(wěn)中有升，泡沫較小揚州房價收入比大約在7.26上下，在江蘇省處于中游。同時由于揚州三產(chǎn)比例較大，居民收入隱性較高，我們判斷實際的房價收入比應該更低，市場泡沫程度較低。3、居民購房偏好中等戶型（90-120），戶型功能實用性要求較高從我們走訪的樓盤情況看，揚州目前比較好銷的是110-120平方米上下的戶型，購買者對戶型的使用功能非?？粗?，偏好舒適緊湊的戶型。4、居民
4、購房熱情尚可，樓盤去化能力良好，總價購買承受能力50萬左右目前揚州市區(qū)環(huán)線以內的住宅均價達到4000-6000元/平方米左右，居民的總價承受能力基本在60萬以下。5、居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但規(guī)模不大通過走訪相關部門和一些樓盤，我們初步了解到揚州市目前居民購房自住比例較大。但因為在揚州經(jīng)商的外地人有一定的比率，揚州樓市中目前也存在著一定數(shù)量的投資性購房群體。6、揚州新建商品房市場受到宏觀調控的影響，呈價平量微縮狀態(tài)新一輪的宏觀調控中，揚州一手房市場受到一定的影響，價格基本保持穩(wěn)定，去化量近期有波動，但是我
5、們判斷揚州房地產(chǎn)市場總體所受的政策影響較小。7、近兩年房價漲幅大，06年到07年已有600元/㎡漲幅06年以前，揚州的房價僅3000左右元/㎡，這顯然與揚州的經(jīng)濟發(fā)展不對等。07年初，受到國家整體房地產(chǎn)的局勢影響，揚州房價也開始水漲船高，在自我調整中，迅速拉升，使得市民重新認識并認可揚州市場。8、房地產(chǎn)發(fā)展重點在西區(qū)在揚州市“西進東連”的城市發(fā)展思想指導下，西區(qū)逐漸成為揚州市房產(chǎn)發(fā)展的領軍區(qū)域，目前近60%以上的房產(chǎn)開發(fā)項目均位于西區(qū)，產(chǎn)品也從單一的多層轉為現(xiàn)在的多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅、單體別墅、復式樓競相存在的市場
6、環(huán)境。9、建筑風格大部分是中式跟現(xiàn)代目前揚州樓盤眾多，建筑風格卻比較單一，主要集中在中式跟現(xiàn)代兩種，歐式建筑較少，這跟其他2、3級城市有所不同。這一點其實跟揚州自身定位文化古城成不無關系，根據(jù)揚州規(guī)劃局的走訪，也已經(jīng)證實對房地產(chǎn)建筑風格的限制。10、房地產(chǎn)開發(fā)投資表：揚州市房地產(chǎn)投資情況年份02年03年04年05年06年07年1-7月房地產(chǎn)投資(億元)26.243.816473.1483.454.16增長率32.46%67.21%46.09%14.3%14.1%27.70%房地產(chǎn)投資所占比例14.56%17.74%19.3
7、9%17.84%15.64%13.15%數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》從揚州的房地產(chǎn)投資增長幅度和固定資產(chǎn)增幅以及房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況來看，我們認為揚州房地產(chǎn)投資沒有過熱，預計今后房地產(chǎn)投資增長的空間仍然比較充裕。13、歷年揚州市商品房供求情況表：揚州市歷年商品房供求情況年份2003年2004年2005年2006年2007年1-6住宅新批準銷售113117129.3185.5488住宅合同銷售總量899399.6147.0792資料來源——揚州房管局資料其07年1-6月普通商品住宅合同成交41.88萬㎡，同比增
8、長26.68%；商業(yè)營業(yè)用房合同成交3.42萬㎡，同比下降1.68%；辦公用房合同成交1.68萬㎡，同比下降46.84%；別墅合同成交8.12萬㎡，同比增長21.19；其中住宅具體成交結構如下：二、揚州房地產(chǎn)市場價格情況a、整體市場價格從揚州市區(qū)不同商品住宅總體價格趨勢上我們可以發(fā)現(xiàn)，揚州的房價在近3年
