市場前期調(diào)研提綱.doc

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1、市場前期調(diào)研提綱房地產(chǎn)開發(fā)的制勝法寶――決策資源房地產(chǎn)研究中心深度的市場前期調(diào)研提綱一、?總體經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研1、?全國經(jīng)濟環(huán)境狀況分析2、?項目所在城市經(jīng)濟狀況3、?房地產(chǎn)政策調(diào)研⑴、全國性房地產(chǎn)政策現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢⑵、項目所在地房地產(chǎn)政策狀況二、?項目資源調(diào)研1、?項目自身資源環(huán)境⑴、?項目自然條件⑵、?項目區(qū)域自然資源環(huán)境⑶、?項目區(qū)域與城市規(guī)劃發(fā)展的聯(lián)動調(diào)研分析①、?城市總體規(guī)劃發(fā)展A、?城市發(fā)展方向B、?城市交通環(huán)境規(guī)劃C、?城市規(guī)劃建設趨勢分析②、?城市規(guī)劃對項目區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響A、?區(qū)域城市功能規(guī)劃調(diào)研B、?區(qū)域規(guī)劃

2、中的物業(yè)發(fā)展狀況2、?社會資源調(diào)研主要開發(fā)商實力、品牌3、?項目資源的SWOT分析三、?房地產(chǎn)市場調(diào)研1、?房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)研⑴、?城市土地供應量與開發(fā)量⑵、?房地產(chǎn)市場物業(yè)類型供應量⑶、?歷年房地產(chǎn)價格分析⑷、?房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢總結(jié)2、?區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研⑴、?市場板塊分析⑵、?區(qū)域?qū)ι虡I(yè)、工業(yè)、住宅等類型物業(yè)的吸納能力⑶、?區(qū)域在建及將建項目的摸查⑷、?區(qū)域已建成的各類物業(yè)的規(guī)模、數(shù)量3、?重點競爭項目調(diào)研⑴、?競爭項目的地理位置、交通條件、社區(qū)環(huán)境⑵、?競爭項目的設計風格、園林風景、產(chǎn)品配比等優(yōu)劣勢⑶、?競爭項目的營銷策

3、略四、?房地產(chǎn)消費群體調(diào)研1、區(qū)域消費群體調(diào)研分析（1）、城市人口分布狀況調(diào)研分析（2）、區(qū)域整體人均年收入、人均消費水平調(diào)研分析（3）、消費群體商品房消費意識及習慣等特征調(diào)研分析（4）、區(qū)域消費群體構(gòu)成調(diào)查分析2、消費理念調(diào)研分析（1）、影響購房的重要因素分析（2）、影響購房的決定因素分析3、市場消費力的研判（1）、市場消費力的特征總結(jié)（2）、市場消費力的發(fā)展趨勢五、?項目SWOT分析1、?項目優(yōu)勢2、?項目劣勢3、?項目市場機會4、?項目威脅分析六、?標桿項目調(diào)研1、標桿項目的地理位置、交通條件、社區(qū)環(huán)境2、標桿項目的市場定

4、位3、標桿項目的設計風格、園林風景、產(chǎn)品配比3、標桿項目的營銷策略七、?項目最大價值挖掘就企業(yè)的品牌、時機價值、文化背景價值、環(huán)境價值、交通價值、地形價值、規(guī)模價值、產(chǎn)品價值等方面挖掘。八、?市場調(diào)研的初步結(jié)論結(jié)合上述分析，得出初步市場調(diào)研結(jié)論，并作相應的市場誘導。一、青島及房產(chǎn)市場概述（一）、青島概況青島屬于溫帶季風性氣候?！叭鏈婧Ｒ幻嫔健钡莫毺氐乩砀窬?，造就了青島海洋性氣候的特點，冬無嚴寒、夏無酷暑。青島市是我國東部沿海較重要的經(jīng)濟中心和港口城市及旅游勝地，我國五大港口之一，全國15個副省級城市之一，計劃單列城市。青島是一

5、座海洋科技城。轄市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)和即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市（縣級）。2003年底，全市共有720.68萬人，其中，市區(qū)246.77萬人，其中市內(nèi)四區(qū)登記暫住人口（1個月以上者）25.39萬人。青島市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個主中心和五個副中心的多中心均衡分布結(jié)構(gòu)，是城市發(fā)展的核心地區(qū)。五四廣場成為青島市新市區(qū)的標志。“花中皇后”月季為青島市花，山茶也是青島市花之一。市樹為雪松。???“相約奧運，揚帆青島”，青島成為北京奧運伙伴城市，令青島成為世界的聚焦點。綜合經(jīng)濟青島市國民生

6、產(chǎn)總值居山東省首位，綜合經(jīng)濟實力在全國城市位居?11?位。居民生活人均可支配收入到2003年底已達10075元，恩格爾系數(shù)降至40%以內(nèi)（60%以上為貧困；50％-60%為溫飽；40％-50%為小康；40%以下為富裕）。在居民消費支出中，衣著、日用品等生活必需品支出也與恩格爾系數(shù)同步下降，而體現(xiàn)享受與發(fā)展需求的住房、健康、教育、消閑、交通、通信等項支出的比重迅速上升。青島市城市居民正從以吃飽穿暖為標準的溫飽型生活向以享受和發(fā)展為標準的小康型乃至富裕型生活轉(zhuǎn)變。1、高低收入家庭的收入差距進一步擴大據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，2003年占全

7、部調(diào)查戶10%的最高收入戶人均可支配收入28208元，10%的最低收入戶人均可支配收入3263元，高低收入戶收入之比為8.65：1，比2002年進一步擴大。2、不同收入階層家庭的房屋資產(chǎn)有質(zhì)與量的區(qū)別住房制度的改革，商品房市場的發(fā)展，使越來越多的家庭擁有了自己的房屋產(chǎn)權(quán)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由三成的城市居民家庭購買了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭擁有了售后住房產(chǎn)權(quán)，擁有房產(chǎn)的居民家庭達到98.0%，但是不同收入階層家庭的房屋資產(chǎn)的質(zhì)與量的狀況有很大的區(qū)別。其特征之一，絕大多數(shù)高收入家庭購買了商品房，大多數(shù)中等收入家庭擁有的是售后住

8、房產(chǎn)權(quán)，而半數(shù)低收入家庭中沒有房屋資產(chǎn)；特征之二，高收入家庭購買的商品房集中在100平米以上，中等偏高收入家庭購買最多的是80-100平米的住房，中等偏低和低收入家庭則大多購買50-80平米的住房；特征之三，有30%以上的高收入家庭擁有兩處以上的住房，中等偏高和