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1、中能源.鳳凰新城項目定位研究報告不同工作階段的內(nèi)容與成果說明2011/7/92011/8/320個工作日14個工作日2011/8/20工作內(nèi)容研究成果第一階段（方向研究）項目方案判定及定位第二階段（產(chǎn)品深化）物業(yè)發(fā)展建議第三階段（后期顧問）產(chǎn)品設(shè)計顧問唐山城市與經(jīng)濟背景研究唐山土地市場研究區(qū)域房地產(chǎn)市場及客戶調(diào)研唐山房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士訪談項目開發(fā)分析及策略研判規(guī)劃嘗試及定位專題研究項目本體條件與地塊解析項目發(fā)展宏觀背景研究競爭性市場研究項目市場專題研究規(guī)劃形態(tài)研究及方案嘗試項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目產(chǎn)品設(shè)計要點研究物業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)研究項目開發(fā)計劃與策略研究項目財
2、務(wù)分析總體規(guī)劃設(shè)計要點建議建筑單體設(shè)計要點建議園林景觀設(shè)計要點建議配套設(shè)施設(shè)計要點建議精裝修要點建議開發(fā)分期和策略建議項目經(jīng)濟性分析與評價參與項目現(xiàn)場設(shè)計例會設(shè)計過程中相關(guān)市場及產(chǎn)品要點評估的書面建議項目設(shè)計任務(wù)書設(shè)計推進過程中策劃內(nèi)容的修訂工作2-3個月不同工作階段的工作目標(biāo)說明2011/7/92011/8/320個工作日14個工作日2011/8/20工作目標(biāo)第一階段（方向研究）項目方案判定及定位第二階段（產(chǎn)品深化）物業(yè)發(fā)展建議第三階段（后期顧問）產(chǎn)品設(shè)計顧問理清項目的開發(fā)思路，確定項目的開發(fā)策略與定位方向?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品定位的細(xì)化及確定產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)
3、項目產(chǎn)品定位方向的設(shè)計落地2-3個月目錄項目本體分析項目核心問題和市場方向研判唐山房地產(chǎn)市場研究與分析市場機會的深度挖掘與判斷不同市場方向的規(guī)劃方案研究項目初步市場定位建議目錄項目本體分析項目核心問題和市場方向研判唐山房地產(chǎn)市場研究與分析市場機會的深度挖掘與判斷不同市場方向的規(guī)劃方案研究項目初步市場定位建議城市宏觀發(fā)展背景唐山整體經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，城市未來發(fā)展空間較大依靠資源型產(chǎn)業(yè)，城市整體購買力強勁區(qū)位環(huán)境：核心板塊的核心區(qū)域新華道長寧道建設(shè)路鳳凰新城區(qū)域的地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施與整體城市面貌均十分良好，已成為市場廣泛認(rèn)可的城市中高端居住、生活板塊；本案位
4、于鳳凰板塊核心，在多家品牌開發(fā)商集中進入以及香格里拉酒店的拉動下，項目腹地已形成排他性的高端居住區(qū)認(rèn)知；傳統(tǒng)核心區(qū)鳳凰新城友誼路大里路本案唐城101金域華府嘉里梧桐大道水電項目北新道邊界條件：東側(cè)現(xiàn)狀稍弱，西南北均為高檔物業(yè)環(huán)繞項目周邊均為新建樓盤，南至即將開盤的萬科.金域華府，西至在建未開盤的嘉里.香格里拉，北至尾盤榮泰尚都，東面為待開發(fā)的地塊。本案西面嘉里香格里拉南面萬科.金域華府東面待開發(fā)用地北面天景美地地塊資源條件分析：商業(yè)價值香格里拉酒店唐城101商街萬科集中商街天景美地底商集中商業(yè)寫字商業(yè)最大價值是環(huán)繞地塊南、西和北側(cè)，呈“C”字型分布；
5、其中價值最高的是與香格里拉酒店、唐城101及萬科商街圍合成“金十字”商業(yè)街區(qū)；實際規(guī)劃指標(biāo)分析：用地為規(guī)劃道路切分，相對零散用地為規(guī)劃的兩條南北和東西向切分，分為三個相對獨立地塊；東部地塊北側(cè)為現(xiàn)狀居住區(qū)，為V字形異型，在規(guī)劃和形態(tài)中影響較大；在實際項目用地中，僅西南側(cè)地塊相對完整，能有較為完整的營造空間。實際規(guī)劃指標(biāo)分析：路網(wǎng)及配套占地大，項目實際容積率為2.8由于地塊被兩條市政道路劃分，道路占地約1.5萬平米，再加上內(nèi)部需配套36班小學(xué)，占地達2.5萬平米；住宅和商業(yè)占地面積只剩約16.75萬平米，實際容積率達到2.8。類別占地面積容積率建筑面積
6、道路15128配套設(shè)施小學(xué)2500011500幼兒園40000.62400物業(yè)管理200居委會200文化活動中心600衛(wèi)生服務(wù)站400老年活動站400公共廁所60垃圾轉(zhuǎn)運站100配套及道路小計4412815860住宅373606.2商業(yè)97366.56住宅及商業(yè)小計167538.442.81470972.8宗地整體211666.442.3486832.8唐山中高端住宅容積率情況項目類型項目名稱容積率同類型項目梧桐大道2綠城南湖春曉2.18唐城壹零壹2.38橡樹灣2.5萬科金域華府2.5本案2.81嘉里鳳凰新城3（含酒店）中低密項目金隅山墅1.3瑞宮別
7、墅0.5中駿.南湖香郡0.56萬科南湖別墅0.6南湖壹號0.7項目的綜合容積率屬于市場高密度水平，不具備容積率和密度優(yōu)勢。項目成本結(jié)構(gòu)分析本項目地價水平低；市場常規(guī)項目地價成本一般占到開發(fā)總成本的40%以上，本項目地價較低，僅不足總開發(fā)成本的25%；建安成本比重高，約占到開發(fā)成本的一半。序號項目單方造價(元)占成本比例1地價款198024.6%2前期工程費1501.9%3基礎(chǔ)設(shè)施費1001.2%4園林環(huán)境設(shè)施費2002.5%5建筑安裝工程費396349.3%6配套設(shè)施費801.0%7不可預(yù)見費1301.6%8企業(yè)管理費871.1%9財務(wù)費用4765.
8、9%10營銷費用2783.5%11銷售契稅5096.3%12增值稅預(yù)征931.2%項目本體分析總結(jié)核心區(qū)位核
