木瀆地塊調(diào)研.doc

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1、蘇地2010-B-51號地塊（一）基本參數(shù)地塊位置面積(㎡)用途出讓年限規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)起報(bào)價(jià)（元/㎡）建筑面積(平方米)樓面單價(jià)(元/㎡)容積率建筑密度綠地率吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路北側(cè)珠江路西側(cè)34324.7商服用地40≤3.0≤50%≥20%9272102974.13039.7（二）地塊形狀（三）地塊方位示意及周邊環(huán)境地塊實(shí)景照片地塊實(shí)景照片蘇福路實(shí)景照片（四）重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查悠尚生活廣場一簡介：現(xiàn)代建筑造型，集商務(wù)辦公、商務(wù)居住、時尚休閑購物于一體，悠尚生活廣場，位于凱馬廣場中心區(qū)域，北接蘇州高新區(qū)、東接吳中經(jīng)濟(jì)帶，西臨太湖風(fēng)景區(qū)，為復(fù)合性商業(yè)街區(qū)，集商務(wù)辦公、商務(wù)居住、時尚休閑購物于一

2、體，融合休閑、購物、餐飲、娛樂、商務(wù)功能，目前區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚。附近高端休閑場所較多，發(fā)展?jié)摿^大，悠尚生活廣場區(qū)位優(yōu)勢明顯，其一、太湖旅游度假經(jīng)濟(jì)、木瀆古鎮(zhèn)旅游經(jīng)濟(jì)以及凱馬廣場汽車文化經(jīng)濟(jì)聯(lián)動影響，帶來人氣的同時帶來商業(yè)發(fā)展，投資具備前景。位居凱馬廣場核心區(qū)域，項(xiàng)目周圍蘇福路、長江路、珠江路三大城市干道匯聚，周圍全是汽車城包圍。注：項(xiàng)目照片注：項(xiàng)目區(qū)位圖二項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)：物業(yè)類型：普通住宅售樓處地址：蘇州市木瀆中山東路中澳會展...建筑類別：多層,高層規(guī)劃總面積：16023平米規(guī)劃戶數(shù)：348戶產(chǎn)權(quán)年限：40年容積率：2開發(fā)商：蘇州凱美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率：20%車位數(shù)：164

3、個商鋪：均價(jià)1.6萬/平米左右（已售完）面積：120平米三層公寓：1.1萬/平米（精裝）面積：40-50平米珠江新城一簡介：由兩幢10層的小高層組成，還配有8243平的地下車庫，1層為商鋪，2-10層為酒店式公寓，珠江新城位居凱馬廣場核心區(qū)域，周圍蘇福路、長江路、珠江路三大城市干道匯聚，南環(huán)高架西延即將與珠江新城無縫對接。戶型均全南朝向，采光較好。位居凱馬廣場核心區(qū)域，45平米的酒店式公寓，4.95米挑高，所有產(chǎn)品均采用全南戶型，沒有朝北戶型，最大程度保證采光通風(fēng)。注：項(xiàng)目照片注：項(xiàng)目區(qū)位圖二項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)物業(yè)類型：商住兩用建筑類別：多層規(guī)劃總面積：14185平米裝修情況：毛坯建筑面積

4、：37017平米規(guī)劃戶數(shù)：556戶開發(fā)商：蘇州信德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位數(shù)：175個商鋪：均價(jià)2.3萬/平米左右面積：30-300平米單層，層高4.8米進(jìn)深9米，得房率98%，無公攤面積公寓：8700/平米-9300/平米，挑高4.95米，毛坯。面積：44-48平米（五）項(xiàng)目規(guī)劃方案及主要技術(shù)指標(biāo)按照建筑規(guī)劃要求，項(xiàng)目初步定位為3層的裙樓,并有2棟塔樓的產(chǎn)品定位按照上述定位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概算:1、地價(jià)（按基礎(chǔ)起拍價(jià)計(jì)算）：3.18億元，簽約時付50%即1.59億元，剩余要求2011年3月7日前付清。契稅0.1億元。即土地成本在3.28億元左右。2、建安成本：按容積率計(jì)算，項(xiàng)目總建筑面積

5、可達(dá)102975㎡,其中，商業(yè)建筑面積占50%為51487.5㎡，塔樓建筑面積為51487.5㎡，按商業(yè)建筑建安成本3000元/㎡算（并考慮到需建設(shè)一部分地下停車場及人防），建安成本約需投入約3.09億元以上。3、總銷售額：按建筑面積102975平方估算，商業(yè)部分三層裙樓銷售價(jià)格為：51487.5㎡*16000元/㎡（均價(jià)）=約8.24億元；辦公部分（平層3.2米）銷售總價(jià)為：51487.5*8000元/㎡=約4.15億元。總銷可達(dá)到約12.4億元。4、稅收按總銷的12%估算，則約需1.45億元。毛利潤：12.4-（3.28+3.09+1.45）=4.58億元，開發(fā)及銷售周期約需時2

6、-3年。（六）建議木瀆汽車城位于蘇州西南的中心位置，中有城市干線蘇福路、長江路、寶帶路穿過，距蘇州市區(qū)15分鐘，距蘇州工業(yè)園區(qū)20分鐘。是蘇州最主要汽車銷售及零配件集散中心。周邊配套齊全，周邊配套齊全：學(xué)校有：中小學(xué)、木瀆實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新區(qū)一中、科技大學(xué)、外國語學(xué)院等；景觀有：鳳凰山、蘇州樂園、玉山公園等；綜合商場有：凱馬廣場、華潤萬家、易買得大賣場等；銀行有：工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、交通銀行等；還有中華園大酒店、石家飯店、大型娛樂城等娛樂設(shè)施。本地塊處于蘇福路與珠江路交界處，地理位置優(yōu)越。所以建議三層裙樓部分可作為汽車零配件批發(fā)零售市場，發(fā)展?jié)摿薮蟆蓷澦?/p>

7、部分可作為汽車城配套的公寓及寫字樓，且周邊公寓項(xiàng)目銷售情況良好，相信未來升值空間巨大。預(yù)計(jì)商業(yè)裙樓均價(jià)可售為：16000/㎡，公寓躍層4.5米精裝均價(jià)：10000/㎡、寫字樓毛坯均價(jià)：8000/㎡。（七）項(xiàng)目研判1、優(yōu)勢及機(jī)會u地塊處于木瀆凱馬廣場及長江路綜合商圈核心版塊，這里已形成了一個集專業(yè)市場、商務(wù)辦公、物流運(yùn)輸?shù)染C合性商圈。u地塊緊靠珠江路、蘇福路交界處，凱馬廣場管理委員會，是蘇州城西向木瀆鎮(zhèn)延伸的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，地塊所處區(qū)域?qū)砜隙ㄊ瞧瑓^(qū)的核心地區(qū)