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1、1房地產(chǎn)投資環(huán)境分析41.1宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r41.2宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響52沈陽市房地產(chǎn)市場概況62.1房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程62.2房地產(chǎn)市場概況62.3消費群體構(gòu)成及演變分析72.4房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局82.5未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢83項目周邊區(qū)域概況及項目競爭分析113.1周邊市場概況及變化113.2未來五年預(yù)測123.3項目周邊配套設(shè)施123.4項目周邊競爭分析133.5競爭分析預(yù)測164.地塊分析174.1地塊指標(biāo)174.2交通狀況174.3周邊配套174.4景觀資源175．項目價值評估18
2、5.1產(chǎn)品分析185.2項目現(xiàn)值測算205.3項目未來價值測算216．項目價值評估結(jié)論2314 1房地產(chǎn)投資環(huán)境分析41.1宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r41.2宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響52沈陽市房地產(chǎn)市場概況62.1房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程62.2房地產(chǎn)市場概況62.3消費群體構(gòu)成及演變分析72.4房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局82.5未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢83項目周邊區(qū)域概況及項目競爭分析113.1周邊市場概況及變化113.2未來五年預(yù)測123.3項目周邊配套設(shè)施123.4項目
3、周邊競爭分析133.5競爭分析預(yù)測164.地塊分析174.1地塊指標(biāo)174.2交通狀況174.3周邊配套174.4景觀資源175．項目價值評估185.1產(chǎn)品分析185.2項目現(xiàn)值測算205.3項目未來價值測算216．項目價值評估結(jié)論2314 6.1SWOT分析236.2整體市場趨勢236.3競爭情況236.4項目價值246.5前景預(yù)測2414 圖表目錄圖1-1：沈陽區(qū)位圖4圖2-1：沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展
4、歷程6圖2-2：沈陽住宅供求比7圖2-3：沈陽住宅銷售價格7圖2-4：沈陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成8圖2-5：沈陽城市規(guī)劃8圖2-6：沈陽交通建設(shè)9圖3-1：項目周邊區(qū)域11圖3-2：未來五年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢（單位：元/平方米）12圖3-4：項目周邊競爭樓盤13圖3-5：競爭樓盤對比分析圖15圖5-1：北國之春項目總體規(guī)劃效果圖18圖5-2：北國之春項目實景18圖5-3：北國之春戶型圖19表1-1：沈陽宏觀經(jīng)濟運行情況4表1-2：沈陽主要房地產(chǎn)相關(guān)政策回顧5表2-1：沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額6表2-2：沈陽
5、住宅市場需求量預(yù)測10表3-1：各指標(biāo)含義解釋14表3-2：各指標(biāo)分值說明14表3-3：評分結(jié)果表14表5-1：北國之春項目預(yù)售一覽表20表5-2：北國之春歷史成交價格對比表2214 表6-1：SWOT矩陣23114 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析1.1宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩rn中國重要工業(yè)基地，東北中心城市圖1-1：沈陽區(qū)位圖沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿(mào)中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。在《2
6、005年城市競爭力藍皮書》中，沈陽名列第23位，沈陽在人才競爭力、基礎(chǔ)設(shè)施競爭力、綜合區(qū)位競爭力三方面都進入了前十名。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?？倯艏丝?89.3萬，市區(qū)人口487.7萬。n宏觀經(jīng)濟高速增長表1-1：沈陽宏觀經(jīng)濟運行情況2002200320042005GDP（億元）1400.01603.41900.72240.0GDP增長率（%）13.114.215.516.0數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局2002年以來，沈陽市經(jīng)濟持續(xù)快速增長。2002-20
7、05年國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長率達14.7%，增長速度明顯快于全國經(jīng)濟的發(fā)展速度。2005年沈陽人均GDP達3800美元，按照國際經(jīng)驗，人均GDP到1300美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期；到8000美元左右，就進入住宅業(yè)平穩(wěn)發(fā)展期，因此，沈陽市住宅市場將進入快速發(fā)展期。14 n城市居民生活水平提高城鄉(xiāng)居民收入水平大幅提高。2005年，城市居民人均可支配收入達到10098元，比2002年增長43.2%，同比增長13.2%。人均可支配收入的快速增長大大增強了居
8、民的購買力水平，將有助于刺激住房等方面的需求。1.1宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響2005年，“宏觀調(diào)控”成為中國房地產(chǎn)影響力最大，統(tǒng)領(lǐng)市場的語境。在此語境下，全國及各大主要城市關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策層出不窮，“國八條”、“央行加息”等宏觀政策相繼發(fā)布。此番宏觀調(diào)控對長三角相關(guān)城市房地產(chǎn)市場影響較大，沈陽房地產(chǎn)市場受到“沈九條”相關(guān)政策的支持，房地產(chǎn)市場上升勢頭明顯。n?沈陽加大土地市場管理、控制高檔商品房用地供應(yīng)?沈陽市將對地產(chǎn)市場加大監(jiān)管力度，對取得土地開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)
