沈陽房地產(chǎn)市場分析

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1、東北大學資源與土木工程學院教授齊錫晶博士沈陽房地產(chǎn)市場與核心區(qū)樓盤價值(價格)分析2009年1月10日沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)研究會秘書長1一、關于沈陽房地產(chǎn)市場的基本分析（一）近年市場的簡要回顧1.房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資情況22.沈陽市商品房銷售量33.商品房交易價格分析4⒋近年的土地市場（平均地價）5（二）當前（2008年1～10月）沈陽房地產(chǎn)市場運行情況1.房地產(chǎn)開發(fā)建設情況1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)建設累計完成投資833.9億元，同比增長46.7%；其中，住宅614.7億元，同比增長42.2%。施工面積5428.5萬平方米，比上年同期增長17.3%；其中，住宅4155.1萬平方米，同

2、比增長15%。61-10月，新開工面積1945.5萬平方米，同比下降27.2%；其中，住宅1563.5萬平方米，同比下降28.5%?？⒐っ娣e531.0萬平米，同比增長39.4%；其中，住宅446.8萬平米，同比增長32.8%。1.房地產(chǎn)開發(fā)建設情況72.增量房銷售情況1～10月份，全市銷預售商品房1099.07萬平方米，銷預售金額411.62億元，同比分別增長1.44%和7.09%；其中，商品住宅銷預售面積898.36萬平方米，銷預售金額308.12億元，同比分別下降6.36%和4.55%。8最近12個月的批準入市量9最近12個月的登記銷售量10根據(jù)房產(chǎn)局合同備案數(shù)據(jù)，2008年

3、的1～10月份，全市商品房銷預售價格為3745元/平方米，比去年同期上漲5.56%，其中商品住宅銷預售價格為3430元/平方米，同比上漲1.92%。3.商品房價格情況11最近12個月的平均房價均價12各區(qū)縣的商品房、商品住宅平均價格13（三）沈陽房地產(chǎn)市場與全國15個副省級城市的橫向比較據(jù)15個副省級城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)初步分析，1～10月份，沈陽房地產(chǎn)投資和商品房交易面積已經(jīng)超過了北京市、天津市、廣州和深圳，低于上海、重慶、成都市，在全國列第四位；沈陽市房價僅高于長春市。按照國家宏觀調(diào)控的要求進行綜合指數(shù)分析，沈陽市房地產(chǎn)市場名列副省級城市第一位。14（三）沈陽房地產(chǎn)市場與全國15個副

4、省級城市的橫向比較在副省級城市中，上半年，深圳市新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54.38%；住宅銷售面積154.25萬平方米，同比減少54.02%。廣州商品住宅成交量為241.78萬平方米，同比減少了43.5%。南京上半年商品住宅銷售面積243.57萬平方米。杭州上半年商品房成交套數(shù)為12504套，同比下降35.2%。核心區(qū)房價的表現(xiàn)依然堅挺!152008年1-10月份部分（19個）大中城市房屋銷售價格指數(shù)房屋的不可移動性與市場的不均衡性！161-10月，外地人購房占32.18%，同比增加1.18個百分點；總體上看，外地人買房仍然以中低價位為主導，套均建筑面積8

5、6.28平方米，比本市居民購房套均建筑面積88.83平方米少2.54平方米。關于外地人購房情況其中，省內(nèi)外地人購房占全市購房總量的18.82%，套均建筑面積87.27平方米，比本市居民購房套均建筑面積少1.55平方米；境外人購房共141套，面積1.31萬平方米，占全市購房總面積的0.15%。17關于外地人購房情況依然前行，步伐放緩！河北、遼寧等13省市區(qū)取消農(nóng)業(yè)戶口沈陽經(jīng)濟區(qū)18二、關于金融危機與“25條新政策”（一）金融危機金融危機，又稱金融風暴，是指一個國家或幾個國家與地區(qū)的全部或大部分金融指標（如：短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機構(gòu)倒閉數(shù)）的急劇、

6、短暫和超周期的惡化。悲觀的預期！次級貸款危機！19（二）美國“次貸危機”的形成機理“?！迸c“機”！20（三）國家房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)變?nèi)ツ?2月17日，溫家寶總理主持召開國務院第40次常務會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。今、明年兩年，國家增加基礎設施建設等投資4萬億元！相關行業(yè)！12月20號國務院辦公廳印發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號）212008年國家出臺的（部分）政策222008年各地出臺的（部分）政策23（四）沈陽的“25條新政”為了防止房地產(chǎn)市場的大起大落，繼續(xù)保持穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好態(tài)勢，積極應對國際金融市場動蕩

7、加劇、世界經(jīng)濟增長放緩、不確定因素增多的復雜形勢，沈陽決定，要借鑒兄弟城市的經(jīng)驗，結(jié)合沈陽實際，繼續(xù)加強對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)控，從11月1日起至明年年底，執(zhí)行25條活躍房地產(chǎn)市場的新政策。土地的8條！積極鼓勵住房消費大力促進開發(fā)投資不斷優(yōu)化服務環(huán)境24（一）房地產(chǎn)市場運行的規(guī)律性價值規(guī)律市場供求規(guī)律競爭規(guī)律周期波動規(guī)律三、沈陽房地產(chǎn)市場的基本展望是個時機！冬交會25（二）關于沈陽房價的主要組成①土地費用占30%②建安費用占30%③各種稅費占17.5%④管理費、營銷費和不可預見費