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1、沈陽房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)宏觀市場分析2003年是中國房地產(chǎn)市場的政策年，熱切期待政府出臺鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的業(yè)界卻迎來了央行的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱“121號文件”），引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)界、地方政府和學(xué)術(shù)界的一次大討論。8月12日國務(wù)院的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（簡稱“18號文件”）充分肯定了中國房地產(chǎn)業(yè)對社會經(jīng)濟發(fā)展的貢獻，明確做出了“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”的判斷。2003年還是中國土地市場的整頓年。從年初的“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”到對各類開發(fā)區(qū)建設(shè)用地管理的清理整頓，再到嚴(yán)格實施國有土地使用權(quán)出
2、讓的“招拍掛”制度，使全國土地供給渠道發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變。此外，《物業(yè)管理條例》的實施也對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與規(guī)范起到了積極的推動作用。從房地產(chǎn)市場的運行狀況來看，2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持了快速增長的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計：全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元，比上年同期上漲29.7%；商品房施工面積、竣工面積增幅均在30%左右；商品房和商品住宅銷售面積同比分別增長34.0%和33.4%，超過了竣工面積增長的速度；全年商品房銷售額7671億元，增長34.1%，其中銷售給個人增長35.8%，所占比重為92.5%。?房地產(chǎn)市場價格基本穩(wěn)定，地區(qū)發(fā)展不平衡。從第三季度商品房和商品住宅
3、市場銷售價格變化來看：全國商品房和商品住宅市場銷售價格分別上漲了5.3%和5.9%，繼續(xù)保持低于GDP增長速度的水平；上海、寧波、沈陽、南京是商品房價格同比增長最快的城市，上漲幅度分別達(dá)到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大連、成都等城市基本保持了去年同期的價格水平。從遼寧省來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展迅速。2003年全年開工的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由上年的1635個增加到1735個，商品房施工面積5297萬平方米，竣工面積2108萬平方米，分別比上年增長11.4%和6.2%。銷售商品房建筑面積1476萬平方米，其中銷售給個人1397萬平方米，分別比上年增長15.6
4、%和14.2%。商品房銷售額338.0億元，比上年增長23.7%。第二節(jié)沈陽市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1996年以來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，沈陽市房地產(chǎn)投資完成額增長幅度較大，尤其是在2001年之后，房地產(chǎn)的投資更是進入了一個飛速發(fā)展的階段。2003年沈陽市的房地產(chǎn)投資完成額達(dá)到了177.3億元，增長了52.8%。從增長速度來看，1999-2001年略有放緩，這主要是由于1998年和1999年的房地產(chǎn)開發(fā)速度過快而出現(xiàn)的調(diào)整。從2002年開始，沈陽市的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額繼續(xù)高速增長。由于今年國家在上半年進行了宏觀調(diào)控，重點控制房地產(chǎn)開發(fā)過度的情況，預(yù)計2004年的房地產(chǎn)投資總額增的幅將變
5、緩。從圖中可以看出，沈陽的房地產(chǎn)開工量呈現(xiàn)出上漲勢頭，增長速度較快，2003年，沈陽市的房地產(chǎn)開工量達(dá)到了1728萬平方米，增長了39.6%，今后幾年沈陽仍會有大量的房地產(chǎn)項目投入市場，鑒于沈陽市場短期內(nèi)的消化程度有限，預(yù)計空置量將會出現(xiàn)比較明顯的增長。竣工量、銷售量和空置量增長速度緩慢，且呈現(xiàn)同步變化。從2003的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，竣工量的增幅已經(jīng)開始高于銷售量的增幅，沈陽的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了供大于求的局面。這也說明在沈陽的房地產(chǎn)行業(yè)也同全國的其他城市一樣，出現(xiàn)了明顯的過熱現(xiàn)象，在國家對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控之后，我們預(yù)計這種供大于求的想象將會有所改善，但這么大的開工量，加之沈陽
6、的一些爛尾項目經(jīng)過重新定位改造，預(yù)計市場的投放面積會更多，在短期內(nèi)空置量很難出現(xiàn)明顯地減少。從1996年以來，沈陽市的房地產(chǎn)銷售額呈現(xiàn)出階段性增長態(tài)勢，1997年至2000年，由于住房改革進入最后的實行階段，銷售額出現(xiàn)逐年遞增走勢。2003年在中央振興東北老工業(yè)基地的政策影響下，沈陽又成為了東北地區(qū)的投資熱點地區(qū)，外地來沈購房的人士增多，加之商業(yè)地產(chǎn)及其火爆，促使2003年沈陽的房地產(chǎn)銷售額大幅上升。銷售單價有所下降，從圖中可以看出，沈陽市的房地產(chǎn)銷售單價在2001年達(dá)到了峰值，之后出現(xiàn)了逐年遞減的走勢，這與其他城市的持續(xù)增長情況有所不同。供求關(guān)系作用于價格，房地產(chǎn)供大于求的
7、最終結(jié)果就是價格的下降。這種價格的下降對于刺激百姓購房起到了至關(guān)重要的作用。第三節(jié)沈陽市商業(yè)地產(chǎn)市場分析1．沈陽市三大商業(yè)地產(chǎn)區(qū)基本資料對比：中街太原街長江街區(qū)域位置沈河區(qū)和大東區(qū)和平區(qū)皇姑區(qū)商圈級別市商業(yè)中心市商業(yè)中心區(qū)商業(yè)中心商業(yè)街長度中街579.3米太原街商業(yè)核心部分571米長江街全長3700米商業(yè)街歷史368年106年59年日客流量40-50萬人，節(jié)日可達(dá)百萬人以上30萬人，節(jié)日可達(dá)百萬人以上30萬人，節(jié)假日在50萬以上每年成交額50億成交額近百億成交額20億成交額中街、太原街、長江街同為沈陽市
