不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)-收益還原法答案.doc

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1、2011收益還原法作業(yè)題1、某賓館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該賓館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)14萬(wàn)元；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床價(jià)為每天45元，年平均空房率為20%，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)還原率為10%。試選用所給資料估計(jì)該賓館的價(jià)格。解：（1）計(jì)算該賓館年總收益=300×50×365×（1-30%）=元=383.25萬(wàn)元（2）計(jì)算該賓館年總費(fèi)用=14萬(wàn)元/月×12月=168萬(wàn)元（3）計(jì)算該賓館年凈收益=年總收益-年總費(fèi)用=383.25萬(wàn)元-168萬(wàn)元

2、=215.25萬(wàn)元（4）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無(wú)限年限，則該賓館的收益價(jià)格=年凈收益/還原利率=215.25/10%=2152.5萬(wàn)元（5）計(jì)算同檔次賓館年總收益=300×45×365×（1-20%）=元=394.2萬(wàn)元（6）計(jì)算同檔次賓館年總費(fèi)用=394.2×30%=118.26萬(wàn)元（7）計(jì)算同檔次賓館年凈收益=年總收益-年總費(fèi)用=394.2×70%=275.94萬(wàn)元（8）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無(wú)限年限，則同檔次賓館的收益價(jià)格=年凈收益/還原利率=275.94/10%=2759.4萬(wàn)元（9）該賓館與當(dāng)?shù)赝?/p>

3、檔次賓館比較分析：床價(jià)50>45元，但空房率也高，30%>20%，特別是營(yíng)運(yùn)費(fèi)用過(guò)高，竟占總收入的43.84%，導(dǎo)致凈收益下降，應(yīng)改善管理，降低營(yíng)運(yùn)支出。（10）經(jīng)過(guò)綜合考慮后，估計(jì)該賓館的價(jià)格以2450萬(wàn)元比較合理。答：略2、某商店的建筑面積為1000m2，土地使用權(quán)年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)

4、類似商店正常月租金每年遞增5%，一般租賃經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的30%，試求該公司2006年10月1日的承擔(dān)人權(quán)益價(jià)值（房地產(chǎn)報(bào)酬率取8%）。解：A1=150×12×2×1000×0.70=252萬(wàn)元i1=（1+8%）2-1=16.64%承擔(dān)人權(quán)益價(jià)值=1072.38+1117.60=2189.98萬(wàn)元答：略3、某商場(chǎng)的土地使用權(quán)年限為40年，從2004年5月31日起計(jì)。該商場(chǎng)共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于2006年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不

5、變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租的正常月租金分別為200、120元/平方米，出租的成本及稅費(fèi)為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估計(jì)該商場(chǎng)于2008年5月31日帶租金出售時(shí)的正常價(jià)格。解：（1）計(jì)算各層可出租的面積2000×60%=1200m2（2）計(jì)算租期內(nèi)年凈收益180×1200×12×（1-20%）=元=207.36萬(wàn)元（3）計(jì)算第一層在租期滿后的年凈收益200×1200×12×（1-20%）=元=230.4萬(wàn)元（4）計(jì)算第一層的正常價(jià)格（5）計(jì)算第二層的年凈收益120×1200×12×（1-20%）=元=13

6、8.24萬(wàn)元（6）計(jì)算第二層的正常價(jià)格（7）計(jì)算第一層與第二層的正常總價(jià)格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05萬(wàn)元答：略4、已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格為2000元/m2。試求該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年限、報(bào)酬率為12%及50年使用權(quán)、報(bào)酬率為8%下的價(jià)格。解：（1）無(wú)限年期且報(bào)酬率為12%時(shí)的價(jià)格V∞為：（2）50年使用權(quán)、報(bào)酬率為8%時(shí)的價(jià)格V50為注：運(yùn)用收益法公式進(jìn)行不同年期、不同報(bào)酬率情形下價(jià)格換算、大小比較是歷屆估價(jià)師必考知識(shí)點(diǎn)，請(qǐng)必須掌握。5、某房地產(chǎn)，未來(lái)第一年的有效毛收入為25萬(wàn)

7、元，預(yù)計(jì)此后各年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)漲2.5%；未來(lái)第一年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為7萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用會(huì)在上年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。若年期無(wú)限，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少？解：已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9%則6、預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)每年能提供的凈收益為15萬(wàn)元，并且5年后該房地產(chǎn)的價(jià)值為200萬(wàn)元，在報(bào)酬率15%的條件下，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的買入收益價(jià)格是多少？解：已知a=15，t=5，Pt=200，r=15%。則7、甲寫字樓經(jīng)濟(jì)壽命50年，已使用35年；乙寫字樓經(jīng)濟(jì)壽命50年，則建成。兩

8、項(xiàng)物業(yè)的等額年租金均為150萬(wàn)元，報(bào)酬率為15%。求：（1）兩宗物業(yè)的現(xiàn)值；（2）某投資者欲租賃這兩項(xiàng)物業(yè)15年使用權(quán)，問(wèn)他在簽約時(shí)一次性投資各為多少？解：已知n甲=50-35=15，n乙=5