第四章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)課程收益還原法1.ppt

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1、第四章：收益還原法引言收益還原法是目前國際上公認(rèn)最經(jīng)典的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法，它是以馬克思地租理論為基礎(chǔ)，在國外廣泛的應(yīng)用于收益性質(zhì)的資產(chǎn)估價(jià)，被房地產(chǎn)業(yè)界譽(yù)為估價(jià)方法中的“王后”。講課內(nèi)容收益還原法的概念收益還原法的原理收益還原法的公式收益還原法的特點(diǎn)收益還原法的適用范圍實(shí)例一、收益還原法的概念概念：收益還原法（IncomeCapitalizationMethod）是將待估不動(dòng)產(chǎn)每年的預(yù)期客觀純收益以一定的還原利率，統(tǒng)一折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。二、收益還原法的原理理論基礎(chǔ)：土地收益理論土地是一種天然存

2、在的稀缺性資源。之所以存在價(jià)格，是因?yàn)樗环N特殊的商品，其價(jià)格是由利用土地所獲得的超額利潤來決定的。馬克思的地租地價(jià)理論：地租是一種收益，它是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，真正的地租是為了使用土地本身而支付的資本額。在我們社會(huì)主義國家制度下，因?yàn)橥恋厮袡?quán)的存在，同樣存在地租，所以說擁有了土地使用權(quán)，就占有了土地的收益。預(yù)期收益原理：假設(shè)購買了一宗不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，這就等于在未來的使用年期內(nèi)可以源源不斷地繼續(xù)獲取年純收益。收益還原法就是將這些未來的純收益折現(xiàn)并匯總，這個(gè)現(xiàn)值總額就是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。舉例：每年獲利息

3、10萬元?。∶磕昙兪找嬉彩?0萬元?。。?！我要存款200萬元利息率是5%我要投資不動(dòng)產(chǎn)〓解釋不動(dòng)產(chǎn)的年純收益相當(dāng)于“年利息”不動(dòng)產(chǎn)的還原利率相當(dāng)于“存款利息率”本金=年利息/利息率不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)的純收益/還原利率原理釋疑折現(xiàn):把未來或是過去的貨幣額通過折現(xiàn)率的修正，折算到現(xiàn)在的價(jià)格水平。解釋式中：V----不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格；a1，a2，a3，…an--不動(dòng)產(chǎn)未來各年的純收益；r1，r2，r3，…rn--不動(dòng)產(chǎn)未來各年的收益率。這是將未來各年的純收益進(jìn)行折現(xiàn)加和,這里純收益，收益率及有收益年限都是可變化的值。通

4、俗的講，折現(xiàn)的概念就是將未來的錢折合成現(xiàn)在的貨幣額是多少。三.收益還原法的公式I:V=a/r式中：V----不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格；a----不動(dòng)產(chǎn)的純收益；r----不動(dòng)產(chǎn)的還原利率。請大家看書本61頁假設(shè)前提純收益每年不變；還原率無變化；獲取這個(gè)收益的年限是永遠(yuǎn)，無限年期的。使用限制土地制度不同土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)《土地管理法》規(guī)定土地最高出讓年限有限年期且其他因素不變的情形式中V、a、r----含義同前；n----不動(dòng)產(chǎn)的使用年限或僅有收益的年限。II:請大家看書本61頁純收益有變化的情形設(shè)某一宗地，使用年限為50年

5、，前5年土地純收益分別為每年20、25、30、35、40萬元，第6年起每年的土地純收益為50萬元，若土地還原利率每年都保持為10％，求該宗地收益價(jià)格。解：（1）將地價(jià)分成兩部分來計(jì)算，先計(jì)算前5年的收益價(jià)格P1==18.18+20.66+22.54+23.91+24.84=110.13萬元再計(jì)算后45年的收益價(jià)格P2P2===306.11萬元P=P1+P2=110.13+306.11=416.24萬元故該宗地的收益價(jià)格為416.24萬元四、收益還原法的特點(diǎn)1.收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)。地租地價(jià)理論和生產(chǎn)要素

6、分配理論是收益法的理論基礎(chǔ)。2.收益法是以收益為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。3.收益法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于不動(dòng)產(chǎn)純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度。五、收益還原法的適用范圍收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格。適用于：有收益或潛在收益的土地和建筑物，如農(nóng)地承包，城鎮(zhèn)土地租賃、轉(zhuǎn)讓或企業(yè)用地的估價(jià)。不適用：沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益用地的估價(jià)。六、收益法的估價(jià)步驟1.搜集整理資料2.確定總收益3.確定總費(fèi)用4.計(jì)算純收益5.確定資本化率6.選用公式，求取收益價(jià)格第一步搜集整理資料1.資

7、料搜集的途徑（書本66頁）2.資料的整理第二步確定總收益不動(dòng)產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益兩類，其中客觀收益可直接應(yīng)用于估價(jià)中?？偸找娈a(chǎn)生的形式有以下幾種：1.不動(dòng)產(chǎn)出租的租金，如押金利息等2.企業(yè)經(jīng)營收益第三步確定總費(fèi)用1.不動(dòng)產(chǎn)出租中總費(fèi)用的計(jì)算（費(fèi)用項(xiàng)目？加上折舊）管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、中介費(fèi)用、稅金、折舊費(fèi)2.企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的計(jì)算折舊費(fèi)折舊費(fèi)是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。其計(jì)算公式為:年折舊費(fèi)=(房屋重置價(jià)-殘值)/房屋可使用年限=房屋重置價(jià)*(1-殘值率)/房屋可使用年限

8、重置價(jià)格:根據(jù)目前的人工、材料價(jià)格及正常管理水平,并利用目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì),建造一幢各項(xiàng)功能相同或相當(dāng)?shù)慕ㄖ锼璧某杀緝r(jià)格.建筑物殘值:指建筑物在不能使用時(shí)還能收回的價(jià)值.“土地使用期滿而未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)及其上房屋附著物由國家無償收回?！辈煌闆r下折舊費(fèi)公式變形：當(dāng)土地可使用年限＞房屋耐用年限，計(jì)算殘值，公式為：年折舊費(fèi)=(房屋重置價(jià)-殘值)/房屋可使用年限=房屋重置價(jià)*(1-殘值率)/房屋可使用年