[精品]第十講 高層建筑地價(jià)分?jǐn)偱c立體地價(jià)評(píng)估 探討.doc

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1、第十講高層建筑地價(jià)分?jǐn)偱c立體地價(jià)評(píng)估探討高層建筑地價(jià)分?jǐn)?.按建筑面積分?jǐn)?十?地總價(jià)值A(chǔ)房地產(chǎn)分?jǐn)偟貎r(jià)二XA房地產(chǎn)建筑面積總建筑而積2.按房地價(jià)值分?jǐn)?土地總價(jià)值A(chǔ)房地產(chǎn)分?jǐn)偟貎r(jià)二XA房地價(jià)值房地總價(jià)值3.按土地價(jià)值分?jǐn)?A房地價(jià)值一A建筑物價(jià)值A(chǔ)房地產(chǎn)分?jǐn)偟貎r(jià)二X土地總價(jià)值房地總價(jià)值一建筑物總價(jià)值二、立體地價(jià)評(píng)估1.立體地價(jià)評(píng)估的理論依據(jù)（1）立體地價(jià)形成的原因%1土地是三維基本空間。詳見：畢寶徳.《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》?中國人大出版社.1991.歌徳等.《城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》?屮國人大出版社.1990.%1人類對(duì)十地高度開發(fā)利用的經(jīng)果。

2、%1土地的空間位置不同，其使用價(jià)值或效用不同。（2）立體地價(jià)的影響因素①可及性。②視野。③^適性。全性。⑤切翳設(shè)備完善性。買習(xí)慣與心理因素。（3）立體地價(jià)的評(píng)估內(nèi)容①基地價(jià)值在各層空間的分?jǐn)?。②空間發(fā)展權(quán)的價(jià)值評(píng)佔(zhàn)。（4）土地立體空間的界定①陸地表層（面）。②地上一定高度、地下一定深度的名義空間。③地上一定高度、地下一定深度的可利用空間。例如：日本東京都中心區(qū)1000萬日元丹方米的地價(jià)是指包括地面高100米、地下深50米范圍內(nèi)的價(jià)格。而800萬日元/T方米是（一20,2。的地價(jià)。2?立體地價(jià)評(píng)估的方法問題（1）+.地立體空間價(jià)值（

3、使用價(jià)值）的評(píng)價(jià)%1依據(jù)收益水平和收益能力的大小來評(píng)價(jià)。%1依據(jù)居?。ㄊ褂茫┬в玫拇笮碓u(píng)價(jià)。（2）求取地價(jià)分配率局部空間利用價(jià)值（使用價(jià)值）局部空間地價(jià)分配率=X100%立體土地利用總價(jià)值（使用價(jià)值）（3）立體地價(jià)（局部空間）評(píng)估舉例例如：某公司擬在地下一30?誄度范圍內(nèi)處修筑地下冷凍倉庫，其用地面積為100平方米。己知：單位面積立休地價(jià)為30萬日tc/F?方米，立休地價(jià)分配率為：地面10m以上占0.15;地面上卜10m占0.7;地面下4-10m占0.1;地面以不-10--50m占0.02試評(píng)估冷凍倉庫用地的價(jià)格。倉庫閘地部分1

4、30,FQ）的土地分?jǐn)們r(jià)格為：10皆30萬日元X100平方米X0.05X——=37.5萬日元