昆明紅星美凱龍商業(yè)項目初步戰(zhàn)略發(fā)展報告華夏柏欣A.pdf

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1、CONFIDENTIAL致：昆明紅星美凱龍置業(yè)有限公司昆明西山區(qū)商業(yè)項目商業(yè)評估及發(fā)展戰(zhàn)略報告2010年07月05日本報告屬保密信息，受法律及著作權(quán)保護，僅授權(quán)指定收件人查閱。如果您不是指定的收件人，請不要使用、泄漏、保留或復(fù)制其中的部分或全部內(nèi)容。Page1[保密信息]前言￠本《昆明西山區(qū)商業(yè)項目-商業(yè)評估及發(fā)展戰(zhàn)略報告》為TCBL應(yīng)云南紅星美凱龍置業(yè)有限公司所要求，對TCBL前階段所做市場調(diào)查工作之總結(jié)，并在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上對本項目進行SWOT分析，并提出項目定位及商業(yè)策劃。華夏柏欣（北京）經(jīng)營管理顧問有限公司Page2[保密信息]目錄1.0城市發(fā)展特性研究3.0項目

2、周邊環(huán)境分析及評價5.0消費者調(diào)查1.1城市概況3.1區(qū)域地位5.1潛在消費人群構(gòu)成特征1.2城市經(jīng)濟發(fā)展水平3.2市政設(shè)施發(fā)展概況5.2總體消費潛力判定1.3居民生活水平3.3商業(yè)零售網(wǎng)點發(fā)展概況5.3日常消費行為模式1.4社會消費發(fā)展概況3.4住宅物業(yè)發(fā)展概況5.4購物消費需求特征1.5城市商業(yè)發(fā)展概況及趨勢3.5商務(wù)物業(yè)發(fā)展概況5.5餐飲消費需求特征1.6城市規(guī)劃及發(fā)展政策3.6區(qū)域人口數(shù)（3/5/10公里）5.6休閑娛樂消費需求特征1.7城市功能規(guī)劃政策以及發(fā)展3.7主要商業(yè)租賃業(yè)務(wù)指標(biāo)基本情況5.7對本項目的發(fā)展期望方向分析6.0項目定位及業(yè)態(tài)組合2.0西山區(qū)概

3、況及發(fā)展特性4.0項目特性分析6.1項目成功因素分析2.1西山區(qū)地位及發(fā)展概況4.1項目概況及功能適宜性分析6.2目標(biāo)消費者定位2.2西山區(qū)的商業(yè)發(fā)展特征4.2地理位置及交通條件的影響因素6.3檔次定位2.3西山區(qū)的商業(yè)發(fā)展趨勢4.3項目可見性研究6.4商業(yè)主題及核心價值2.4區(qū)域主要交通動線4.4內(nèi)部經(jīng)營資源及發(fā)展愿景6.5特色亮點建議6.6業(yè)態(tài)布局6.7租金收入評估Page3[保密信息]1.0城市發(fā)展特性研究1.1城市概況1.2城市經(jīng)濟發(fā)展水平1.3居民生活水平1.4社會消費發(fā)展概況1.5城市商業(yè)發(fā)展概況及趨勢1.6城市規(guī)劃及發(fā)展政策1.7城市功能規(guī)劃政策以及發(fā)展方向

4、分析Page4[保密信息]1.1城市概況昆明市整體概況￠云南省會城市：云南省省會昆明，是云南新疆政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育、商貿(mào)、旅游、信息、金融中心和交通、通訊樞紐。甘肅昆明位于滇東高原中部，東北距首都北京青海陜西約2千公里。面積約2萬平方公里，轄五區(qū)西藏四川一市八縣，全市常住人口628萬人。貴州昆明￠經(jīng)濟實力較強的城市：據(jù)云南城市競爭力報告，昆明在經(jīng)濟規(guī)模競爭力、產(chǎn)業(yè)層次緬甸競爭力及收入水平競爭力均在云南省城市老撾中名列前茅。昆明的二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，泰國旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、煙草加工柬埔寨業(yè)、冶金工業(yè)等是該區(qū)域的特色產(chǎn)業(yè)。￠擁有良好旅游文化資源：素有“春城”美

5、譽的昆明具有“天氣常如二三月，花枝不馬六甲斷四時春”的宜人氣候，每年吸引大量的旅游人群。旅游業(yè)現(xiàn)已發(fā)展成昆明的支柱產(chǎn)業(yè)之一。Page5[保密信息]1.2城市經(jīng)濟發(fā)展水平昆明市GDP￠2009年昆明市GDP為1,809億元，按可比價格比上年增長12.8%，連續(xù)五年保持兩位數(shù)增長；￠昆明市對云南省的GDP貢獻率為29.3%，遙遙領(lǐng)先于云南省其他城市。圖：昆明市2005-2009年GDP及2010-2012年GDP預(yù)測圖：2009年云南省GDP排名前10城市單位：億元單位：億元300014.0%30002551250012.5%12.8%13.0%2274250012.3%12

6、.0%202812.0%2000180920001809160511.0%11.1%1394150015001203106210.0%100012.1％10008629.0%6445614075008.0%50034230227321720207.0%0200520062007200820092010E2011E2012E昆曲玉紅大楚昭文保普明靖溪河理雄通山山洱GDP總量比上一年增長％市市市州州州市州市市資料來源：各省市統(tǒng)計公報Page6[保密信息]1.2城市經(jīng)濟發(fā)展水平昆明市人均GDP￠2009年昆明市人均GDP達到28,894元，較2008年增長11.8%?！楦鶕?jù)歐美

7、經(jīng)濟發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)的對應(yīng)發(fā)展關(guān)系，人均GDP達2,000-4,400美元時，城市主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)將向大型購物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)發(fā)展，昆明市人均GDP水平表明了昆明正向現(xiàn)代商業(yè)方向發(fā)展。圖：昆明市2005-2009年人均GDP表：歐美經(jīng)濟發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)的對應(yīng)發(fā)展關(guān)系單位：元50000人均GDP城市化水平主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)4500040000廟會、地攤、集貿(mào)市場為主導(dǎo)1100美元以下25％以下形態(tài)350001100—2000美元45％以下百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場288943000025826大型購物中