樓盤銷售策劃方案

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1、樓盤銷售策劃方案??2008-12-2917:29:40

2、??分類：地產銷售—策略

3、??標簽：

4、字號大中小?訂閱?一、項目簡介1、項目基本情況：總建筑面積：28798.94㎡住宅面積：18835.80㎡?商鋪面積：5470.49㎡可銷售機動車位：地下113個(4054.33㎡)建筑密度：29.75綠地面積：2985.52㎡綠地率：30.49容積率：2.61總戶數：320戶主力面積：39-59㎡占地14.69畝，地塊呈條狀弧形2、項目其他情況:本項目位于貝森路與東順路交匯處，三環(huán)路蘇坡立交橋內側，處于目前房地產開發(fā)較火爆的金沙和光華片區(qū)。項目西北面臨三環(huán)路10000平

5、米市政綠化帶，周邊現狀除部分拆遷安置房外，空置土地目前已相繼開發(fā)（上成生活館、瑞通凱域、大慶皇冠花園、凱旋城）。交通靠三環(huán)路交通方便，一公里范圍內有八條公交線路：13、17、32、35、78、84、309、512路。51-51免費論文網-網-歡迎您治安狀況項目緊臨蘇坡鄉(xiāng)派出所，治安狀況良好。購物與娛樂項目500米內有大型農貿市場和超市，2000米范圍內有紅旗超市、互惠超市、麥德隆以及歐倍德建材市場；海斯凱體育公園、天鵝湖公園、西郊藝術公園、貝森運動休閑廣場。醫(yī)療衛(wèi)生滿地可醫(yī)院、青羊區(qū)第三人民醫(yī)院、成都市療養(yǎng)院。學校教育四川師范大學舞蹈學院、四川行政學院、西南財經大學

6、、四川烹專、青羊區(qū)實驗中學、樹德中學分校、青蘇職中、貝森小學。金融服務項目一公里范圍內有中國工商銀行、建設銀行、中國銀行、成都市商業(yè)銀行、城郊信用聯社等。結論：本項目位置屬于成都市上風上水區(qū)域，空氣質量好，利于居住。兩面臨路，未來的餐飲一條街，具有較強的商業(yè)價值。目前成都市房地產業(yè)所處宏觀市場背景是近年來最為有利的；同時，隨著城市發(fā)展進程的推進，小戶型房地產作為一種新的房地產類型正面臨著空前的市場機遇與開發(fā)前景。成都小戶型房地產將面臨巨大的市場機會。二、市場定位住宅：1、自住型消費群：（90%）年齡結構：25-30歲的單身貴族；（30%）25-35歲的二人世界；（6

7、0）退休的二人世界；（10）職業(yè)結構：企業(yè)中、低層工作人員；購買用途：短期過渡；購買狀況：一二次置業(yè)；習慣描述：對戶型設計和交通狀況有較高要求，對小區(qū)環(huán)境無較高要求，習慣在本區(qū)域工作、生活；注重條件重要性排序為：價格水平、戶型設計、配套設施及場所、物業(yè)管理、居住氛圍。2、投資型消費群：（10）年齡結構：35歲以上；職業(yè)結構：企業(yè)白領及個體戶、中層公務員及退市股民；購買用途：偶爾居住，主要用于投資；購買狀況：二次置業(yè)；習慣描述：注重位置、周邊配套及發(fā)展狀況，注重條件重要性排序：投資總額、升值潛力、收益的穩(wěn)定性。3、基本數據測算（1）以39㎡戶型為例：若選擇7成20年銀

8、行按揭貸款，年利率5.508；單價3850元/㎡；總價款150150元；首付款45150元；按揭貸款105000元；月供款722.715元。（2）以64㎡戶型為例：若選擇7成20年銀行按揭貸款，年利率5.508；單價3600元/㎡；總價款230400元；首付款69400元；按揭貸款161000元；月供款1108.163元。商鋪1、定位分析項目定位為“?內光華酒吧，餐飲，娛樂一條街”,建筑從外觀形態(tài)設計體現出現代都市時尚氣息.一二樓鋪面為4.2米層高,面積50—289平方米不等,可隨意組合適合。51-51免費論文網-網-歡迎您商鋪投資者目標客戶定位：選擇定位在中小客戶

9、，因為社區(qū)未來客流量大、現狀商業(yè)較少，而周邊房地產發(fā)展空間很大，并且該住宅底商的售價尚有效處在住宅售價的2-3倍。住宅底商作為市場基礎最成熟的商業(yè)房地產類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規(guī)模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。51-51免費論文網-網-歡迎您2、投資分析以50㎡一層鋪面為例：若選擇5成10年銀行按揭貸款，年利率6.12；單價8000元/㎡；總價款400000元；首付款200000元；按揭貸款200000元；月供款2232.4元；租金40元/㎡；（

10、目前該片區(qū)底商租金價）投資回報率：約6。51-51免費論文網-網-歡迎您三、銷售計劃1、價格制訂策略：?、俚烷_高走；②平穩(wěn)增長；③掃尾期做盤；④力爭短平快。階段第一階段內部認購期第二階段公開發(fā)售期計劃銷售（套）3296所占百分比（）1030住宅櫥衛(wèi)裝修均價（元/㎡）36003650優(yōu)惠一次性2%按揭1%一次性3按揭2第三階段強銷期96303700一次性3按揭2第四階段持銷期64203600一次性2按揭1第五階段掃尾期32103600一次性2按揭1合計320100鋪面銷售進度和住宅盡量相同。需根據以上銷售計劃及策略制定資金回籠計劃及進度，預計銷售期限為５－７個月。