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1、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文發(fā)展我國住房抵押貸款的制約因素與對策研究姓名：張波申請學位級別：碩士專業(yè)：金融學指導教師：王曼怡2002.1.1發(fā)展我國住房抵押貸款的制約因素與對策研究隨著住房制度改革進程的加快，住房供求市場化程度迅速提高，對加快完善住房金融服務(wù)體系的要求也越來越為強烈。從微觀層面上而言，住房由國家或企業(yè)包辦的時代結(jié)束之后，個人就需要到市場上購買商品住房，支付市場價格。但是，數(shù)倍于家庭收入的住房價格使大多數(shù)居民不可能一次性付清所有購房款，需要助于金融機構(gòu)的住房抵押貸款來提前實現(xiàn)購房愿望。這就
2、意味著，我國住房金融的重心必須從支持住房供給轉(zhuǎn)向支持住房需求，即業(yè)界所謂的從“貼磚頭”轉(zhuǎn)向“貼人頭”。從宏觀層面而言，培育與發(fā)展住房金融市場能夠為我國金融市場的整體發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。一個有效運作的住房抵押貸款市場能夠加強金融市場上的競爭，促使其他資本市場保持高效運作；相反，一個功能缺損的住房抵押貸款市場則很可能同時損害到其他資本市場的運作。例如，當政府通過補貼或賦予特權(quán)扶持部分金融機構(gòu)開展住房金融業(yè)務(wù)時，就必定同時伴隨著向其他資本市場征收隱性稅收或施加限制。更進一步而言，健全的住房金融市場能夠通過放寬
3、居民面臨的信貸約束，提高住房市場需求，從而帶動經(jīng)濟增長。l對住房抵押貸款基本理論的研究1．1住房市場的需求1．1．1影響住房需求的因素與其他商品相類似，對住房的需求也必然受消費者的偏好、收入水平、住房的相對價格等因素的影響，由于購買住房也是一種投資手段，因此對其需求在短期內(nèi)也會受到投機行為的影響。在購房者普遍借助于抵壓貸款支付房款的情況下，市場利率的變化會通過改變住房抵押貸款的貸款利率，影響貸款利息支出而影響住房需求。然而，影響住房需求的最為重要的因素則是人口。人口增量的多寡基本上決定了未來住房需求的變
4、化趨勢。人口存量中的家庭結(jié)構(gòu)、年齡分布、職業(yè)構(gòu)成等因素都會對住房需求產(chǎn)生影響。1．1．2當前我國居民住房需求的特征由于住房制度改革仍在繼續(xù)深化推行之中，以及受我國特有的文化環(huán)境等因素的影響，當前我國居民的住房需求在微觀層面上又有其特殊的表現(xiàn)。(1)住房需求體現(xiàn)出特有的體制性特征居民住房需求中的體制性特征首先表現(xiàn)為對福利性住房的需求與對市場商品房的需求并存，且各自具有完全不同的形成機制。福利房由計劃手段配置，其租金同市場上商品房的價格不存在直接的對應(yīng)關(guān)系。隨著住房分配貨幣化改革的推行，這一格局逐漸被打破，
5、取而代之的是經(jīng)濟適用住房與市場商品房的并存。事實上經(jīng)濟適用房也是一種商品房，只是它具有較低的土地成本，因而售價也低，對其購買僅局限于符合條件的中低收入居民。其次，由于目前我國的戶籍管理制度、就業(yè)制度、社會保障制度對非城鎮(zhèn)居民流入城市的限制，使得對城鎮(zhèn)商品房的需求也主要來自于城鎮(zhèn)居民，但這些限制正隨著城市戶口政策、人才引進政策而逐步放寬。第三，動態(tài)地看，住房制度改革所造成的制度環(huán)境的變化對居民的住房需求影響很大，隨著非市場化配置的福利性住房分配減少，居民對市場化住房的消費意識正在提高，個人購房的比例有所上
6、升。據(jù)統(tǒng)計，全國個人購買商品住宅面積的比重由1999年的53．15％上升至2000年的66．55％．經(jīng)濟較發(fā)達城市個人購房比例更高，2000年北京內(nèi)銷商品房個人購買比例高達77．29％。(2)住房消費體現(xiàn)出特有的年齡結(jié)構(gòu)特點對北京市個人購買商品房情況的一項統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果顯示：年齡在25．35歲的年輕人成為1997年以來個人買房最強的消費群體，占個人買房比例的61．11％．這與國外住房需求的年齡結(jié)構(gòu)特點有明顯的差別。以美國為例，住房的最主要需求群體的年齡在35．55歲之間，并以40歲與50歲為中心形成兩個需
7、求高峰，分別對應(yīng)于居民收入的高速增長期與家庭總收入的最高期。造成這種差別的原因很多，也包括我國特有的文化因素在內(nèi)。首先，目前我國就業(yè)群體中年輕人擁有較高的收入水平，這同他們接受過高等教育，人力資本含量較高有關(guān)系。年輕購房者中有72．2％擁有大專以上學歷，51．5％的家庭月平均收入在4000元以上；其次，由于我國特有的文化傳統(tǒng)因素，父母對年輕一代的購房置業(yè)行為十分關(guān)心，往往為其子女提供財力上的鼎力支持，從而相對提高了年輕人的購房能力．(3)住房消費群體中初次購房置業(yè)者占多數(shù)所謂初次購房置業(yè)，是指原來不擁有
8、不動產(chǎn)，而是初次到市場上去購買商品房。目前我國這一類型的購房置業(yè)者占了多數(shù)，這是因為一方面作為購房者主體的年輕人剛剛走出原有的家庭，踏上工作崗位，尚處于初次購房的年齡階段。另一方面，在我國長期以來所實行的低租金的住房福利分配制度下，居民只是住房的承租者，而非住房的所有者，不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，他們一旦想要購房，也屬于初次置業(yè)者。(4)對住房的消費需求大于投資需求居民對住房的需求可以被分為消費需求與投資需求兩類，前者直接來源于消費者本人對居住的要求
