亞鑫花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

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1、亞鑫花園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告亞鑫花園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告目錄一、客群定位-3-（一）住宅目標(biāo)客群-3-（二）商業(yè)目標(biāo)客群-3-（三）車(chē)位目標(biāo)客群-4-二、價(jià)格定位-5-（一）價(jià)格參考物業(yè)的確定-5-（二）影響定價(jià)因素對(duì)比-6-（三）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綜合對(duì)比分析法-7-三、企劃包裝-8-（一）案名-8-（二）定位語(yǔ)-8-（三）廣告語(yǔ)-8-（四）LOGO及VI應(yīng)用-9-（五）秀稿-11-四、營(yíng)銷(xiāo)策略-14-（一）各物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售策略-14-（二）營(yíng)銷(xiāo)階段劃分-17-（三）營(yíng)銷(xiāo)組織架構(gòu)-20-五、關(guān)于合作-23-（一）合作方式-23-（二）合作費(fèi)用-23-（三）

2、備注事項(xiàng)-23--24-亞鑫花園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告一、客群定位（一）住宅目標(biāo)客群區(qū)域來(lái)源：江寧區(qū)域?yàn)橹?，特別是江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，是客群分布的核心區(qū)域；城南雨花臺(tái)區(qū)與江寧區(qū)交界的區(qū)域?yàn)檩o年齡層次：集中在28～35歲之間職業(yè)構(gòu)成：個(gè)體戶(hù)、私營(yíng)業(yè)主、自由置業(yè)者、企業(yè)職工購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：自住為主特征歸結(jié)：――有相對(duì)穩(wěn)定的職業(yè)和一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)――對(duì)生活品質(zhì)要求不高――社會(huì)階層一般，尚未脫離普通生活階層――有一定的江寧區(qū)域情結(jié)核心客群：周邊金寶裝飾城、長(zhǎng)城裝飾城的經(jīng)營(yíng)戶(hù)以及城南一帶的拆遷戶(hù)（二）商業(yè)目標(biāo)客群區(qū)域來(lái)源：城南及江寧區(qū)域的客群，對(duì)江寧及河定橋區(qū)域較為熟悉

3、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：投資居多，少量自用年齡層次：以40歲以上客群為主職業(yè)構(gòu)成：以私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)主為主核心客群：江寧區(qū)域內(nèi)的中小型民營(yíng)及私營(yíng)企業(yè)主，南京城南區(qū)域的私營(yíng)業(yè)主-24-亞鑫花園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（三）車(chē)位目標(biāo)客群住宅小區(qū)地下車(chē)位基本為小區(qū)內(nèi)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)，故本案車(chē)位的客群應(yīng)為亞鑫花園的業(yè)主。核心客群：亞鑫花園住宅部分的業(yè)主-24-亞鑫花園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告二、價(jià)格定位亞鑫花園預(yù)計(jì)在2008年10份入市，對(duì)于亞鑫花園的價(jià)格定位，盈嘉置業(yè)充分考慮亞鑫花園項(xiàng)目的產(chǎn)品特殊性，運(yùn)用市場(chǎng)比較法結(jié)合未來(lái)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)，籍此科學(xué)合理的對(duì)亞鑫花園項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行定位

4、。亞鑫花園的物業(yè)類(lèi)型多樣化，有多層、商業(yè)及地下車(chē)位等多種物業(yè)類(lèi)型，而片區(qū)的目前缺乏具有可比較性的住宅物業(yè)，因此在確定這部分類(lèi)型的物業(yè)的價(jià)格時(shí)，我們擬采用在市場(chǎng)類(lèi)比市場(chǎng)的橫向比較，分別對(duì)項(xiàng)目中不同類(lèi)型的物業(yè)進(jìn)行分別定價(jià)。（一）價(jià)格參考物業(yè)的確定亞鑫花園項(xiàng)目座落河定橋雙龍大道，處于發(fā)展中的江寧開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域。在此區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，我們根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力、開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)時(shí)期等參考因素選取具有較強(qiáng)參考性及競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目作為分析比較的項(xiàng)目。根據(jù)片區(qū)目前在售項(xiàng)目的情況，我們選取了作為本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格類(lèi)比項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)影響價(jià)格因素及所占權(quán)重的分析，作為

5、本案價(jià)格制定的參考：項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置戶(hù)型面積銷(xiāo)售價(jià)格愛(ài)秦灣花園江寧區(qū)東山街道河濱路1199號(hào)2房主力面積：91㎡3房主力面積：114㎡6510元/㎡現(xiàn)代城世紀(jì)國(guó)際公寓江寧開(kāi)發(fā)區(qū)雙龍大道1539號(hào)2房主力面積：88、91、93㎡3房主力面積：120㎡6625元/㎡武夷綠洲江寧東山鎮(zhèn)天元中路99號(hào)2房主力面積：68-19㎡3房主力面積：106㎡6351元/㎡東渡國(guó)際青年城江寧區(qū)秣陵街道天元中路68號(hào)2房主力面積：82㎡3房主力面積：129㎡6296元/㎡青山灣江寧區(qū)東山街道宏運(yùn)大道以南、中心河以西2房主力面積：86㎡3房主力面：110、116

6、㎡5670元/㎡天元吉第城江寧區(qū)東山鎮(zhèn)湖山路369號(hào)2房主力面：84㎡6499元/㎡-24-亞鑫花園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告3房主力面積：125㎡左鄰右里岔路口宏運(yùn)大道1188號(hào)2房主力面積：89㎡3房主力面積：120㎡6541元/㎡（二）影響定價(jià)因素對(duì)比對(duì)比項(xiàng)目交通配套戶(hù)型周邊環(huán)境小區(qū)環(huán)境評(píng)分愛(ài)秦灣花園22121.58.5現(xiàn)代城世紀(jì)國(guó)際公寓2.50.521.528.5武夷綠洲2.50.51228東渡國(guó)際青年城2.50.5121.57.5青山灣1.511.51.51.57天元吉第21.51.51.528.5左鄰右里321129亞鑫花園32110.

7、58-24-亞鑫花園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（三）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綜合對(duì)比分析法對(duì)比項(xiàng)目權(quán)重均價(jià)加權(quán)平均評(píng)分加權(quán)分愛(ài)秦灣花園25％6510元/㎡16288.52.125現(xiàn)代城世紀(jì)國(guó)際公寓16％6625元/㎡10608.51.36武夷綠洲10％6351元/㎡63580.8東渡國(guó)際青年城10％6296元/㎡6307.50.75青山灣10％5670元/㎡56770.75天元吉第城16％6499元/㎡10408.51.36左鄰右里13％6541元/㎡85091.17合計(jì)100％/6410元/8.315亞鑫花園6167元8——根據(jù)加權(quán)平均及修正得出亞鑫花園住宅均價(jià)

8、為6167元/㎡?！紤]到本案為純多層的稀缺物業(yè)類(lèi)型，得房率較高，可以6167元/㎡為基準(zhǔn)價(jià)報(bào)批，則銷(xiāo)售均價(jià)可達(dá)到6475元/㎡。結(jié)論：本案住宅銷(xiāo)售均價(jià)為6475元/㎡注：由于商業(yè)部分和車(chē)位