商業(yè)地產(chǎn)的項目定位.doc

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1、商業(yè)地產(chǎn)的項目定位商業(yè)地產(chǎn)的項目定位  商業(yè)地產(chǎn)的項目定位提要:主要從商業(yè)地產(chǎn)項目所處特定空間,依據(jù)外部環(huán)境、內(nèi)部條件、潛在外部機會、潛在內(nèi)部優(yōu)勢進行分析,綜合獲得定位的條件因素。從管理角度分析,重點在于對投資者  商業(yè)地產(chǎn)的項目定位  1、波特分析法:主要考慮商業(yè)地產(chǎn)項目周邊或所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手在做什么,做什么樣的產(chǎn)品和服務(wù),滿足了哪些群體的消費需求,分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位,分析競爭對手將來做什么,還留有什么樣的需求沒有被滿足,是未來的發(fā)展空間和商業(yè)機;分析競爭對手在特定環(huán)境里的競爭力以及在整個行業(yè)的核心競爭活力是否可以被模仿;再而分析

2、自身所處的位置以及自己的實力,是否會因為定位主體的介入而導(dǎo)致競爭對手的反擊或?qū)梗欠裼袡C會尋求差異化定位策略等等。  2、PEST分析法。PEST分析是指宏觀環(huán)境的分析,宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境,是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。對宏觀環(huán)境因素作分析,不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點和經(jīng)營需要,分析的具體內(nèi)容會有差異,但一般都應(yīng)對政治(Political)、經(jīng)濟(Economic)、技術(shù)(Technological)和社會(Social)這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。簡單而言,稱之為PEST分析法。  主要從商業(yè)地產(chǎn)所處在的環(huán)境進行分析,包括對自

3、然環(huán)境、政治環(huán)境、社會文化環(huán)境、經(jīng)濟與人口環(huán)境進行分析。如政治因素要考慮國際品牌主力店的引進時面臨的國際關(guān)系,關(guān)稅壁壘、國家方針政策、稅收政策、貨幣政策、國際政治局勢、國際金融環(huán)境等;自然因素考慮社會技術(shù)發(fā)展的階段、行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的技術(shù)替代更新狀況、特定環(huán)境的氣候、光照、空氣的濕度、交通狀況、鐵路、航空等因素;  社會文化環(huán)境因素則要考慮諸如所在城市的風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體和諧等因素;經(jīng)濟人口環(huán)境因素則要考慮諸如宏觀經(jīng)濟政策、地方經(jīng)濟基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成、國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展、地方經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進度水平、儲蓄和信貸能力、消費結(jié)構(gòu)、

4、人均收入水平、人口變化等因素。  3、經(jīng)濟模型法。經(jīng)濟模型法,主要使用投入產(chǎn)出模型。分為開發(fā)階段投資模型、招商階段經(jīng)濟模型、運營階段經(jīng)濟模型,該方法從投入和產(chǎn)出的時間、數(shù)量、利潤指標上進行分析,重點在成本控制、時間周期控制、利潤控制等方面,容易或略特定環(huán)境以及環(huán)境中的各個參與主體的利益需求,導(dǎo)致僅從投資、開發(fā)、運營主體的利益方面考慮,忽視市場需求主體或機會提供者的利益需求,造成一廂情愿的定位結(jié)果導(dǎo)向;  4、精準定位法。精準定位的實質(zhì),是通過對輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)供給和需求變化進行細致分析,找到目標消費群體,針對他們的需求,結(jié)合經(jīng)營者的需求,因地制宜進行差異化定位

5、分析?! 【珳识ㄎ豢筛爬椋喝治?、三定位。三分析指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析;三定位指在分析的基礎(chǔ)上,進行消費者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。三分析和三定位是緊密結(jié)合在一起,考慮市場的供給,消費者和商業(yè)經(jīng)營的需求,也考慮競爭型商圈的影響,綜合上述方面科學(xué)的指導(dǎo)商業(yè)開發(fā)?! ?、SwoT分析法。主要從商業(yè)地產(chǎn)項目所處特定空間,依據(jù)外部環(huán)境、內(nèi)部條件、潛在外部機會、潛在內(nèi)部優(yōu)勢進行分析,綜合獲得定位的條件因素。從管理角度分析,重點在于對投資者、開發(fā)者、運營者的能力進行客觀評價,對商業(yè)地產(chǎn)項目所在區(qū)域的外部環(huán)境和外部機會,進行評估,從而獲得

6、內(nèi)外條件結(jié)合的數(shù)據(jù)或判斷,進行商業(yè)地產(chǎn)的項目定位。在空間上進行內(nèi)外結(jié)合的定位分析,在時間上進行現(xiàn)在和未來的機會分析,在主體投入方面進行優(yōu)勢和劣勢比較,從而提出定位的空間和通路?! 討B(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位,在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段,投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位,從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合,是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題。  縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤,忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用,特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用。動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位,在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、

7、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段,投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位,從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合,是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題?! 】v觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤,忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用,特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用?! 〈蠖鄶?shù)人評論,都認為投資開發(fā)者短視,資金鏈轉(zhuǎn)不過造成的,忽視了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律,定位本身就存在階段性,經(jīng)營也存在階段性,因為市場也存在階段性的規(guī)律,發(fā)展是其中的硬道理?! ∨c周邊環(huán)境的發(fā)展匹配度,動態(tài)適應(yīng)性,是商業(yè)地產(chǎn)定位需要考慮到的,如何把握,僅僅依靠調(diào)研和數(shù)據(jù)模型,是否能夠準確

8、分析商業(yè)地產(chǎn)定位?

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