房開企業(yè)“尾房”銷售的土地增值稅處理.doc

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1、房開企業(yè)“尾房”銷售的土地增值稅處理房開企業(yè)“尾房”銷售的土地增值稅處理　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[xx]187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱通知)第二條規(guī)定的土地增值稅的清算條件：一是“應(yīng)該清算”的情形；二是“要求清算”的情形?！　　皯?yīng)該清算”是指，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。　　“要求清算”是指，對(duì)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積

2、占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?！　?shí)務(wù)中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目存在有“要求清算”的情形，所以不可避免會(huì)存在雖然經(jīng)過了清算程序但仍存在部分房屋繼續(xù)銷售的情況，我們稱之為“尾房”銷售?！　∧敲?，發(fā)生“尾房”銷售，納稅人該如何進(jìn)行土地增值稅的處理呢?　　一、實(shí)務(wù)中曾出現(xiàn)的四種錯(cuò)誤做法　　按照原預(yù)征率申報(bào)。計(jì)算公式為：當(dāng)期銷售收入×預(yù)征率。計(jì)算當(dāng)期應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅額，待全部銷售完畢后

3、再二次啟動(dòng)清算程序?！　“凑找亚逅沩?xiàng)目的實(shí)際稅負(fù)率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅進(jìn)行申報(bào)。計(jì)算公式為：(已清算項(xiàng)目已納土地增值稅稅額/已清算項(xiàng)目銷售收入)×當(dāng)期銷售收入。　　根據(jù)增值額重新計(jì)算增值率，對(duì)照相應(yīng)的稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納的土地增值稅稅額，不考慮當(dāng)期稅費(fèi)的影響。計(jì)算公式為：當(dāng)期銷售收入－×當(dāng)期銷售建筑面積＝當(dāng)期增值額。再根據(jù)增值額、本期扣除項(xiàng)目重新計(jì)算增值率，對(duì)照適應(yīng)的稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅稅額?！　「鶕?jù)增值額重新計(jì)算增值率，對(duì)照相應(yīng)的稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納的土地增值稅稅額，且考慮當(dāng)期稅費(fèi)的影響。計(jì)算公式為：當(dāng)期增值額＝當(dāng)期銷售收入－[/清算時(shí)總建筑面積]×當(dāng)期銷售建筑面積－當(dāng)期銷售收

4、入×5%*。根據(jù)增值額、本期扣除項(xiàng)目重新計(jì)算增值率，對(duì)照適應(yīng)的稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納的土地增值稅稅額?！　〕霈F(xiàn)上述錯(cuò)誤做法的原因：一是納稅人對(duì)《通知》的清算政策理解不到位，自以為是；二是稅務(wù)機(jī)關(guān)疏于管理，對(duì)納稅人清算工作指導(dǎo)不力；三是各地出臺(tái)與《通知》相悖的“土”政策，干擾了清算工作?！　《?、對(duì)《通知》規(guī)定的納稅申報(bào)程序的正確理解　　政策依據(jù)?！锻ㄖ返诎藯l關(guān)于“清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”的規(guī)定是：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算

5、時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積?！　?、土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。也就是說，土地增值稅一般是以一個(gè)完整審批項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算的，對(duì)屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用不得從其他的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中扣除，對(duì)同一個(gè)項(xiàng)目也不應(yīng)分開作為兩個(gè)清算單位。所以，對(duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目清算后，剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)不能再單獨(dú)作為一個(gè)清算單位清算土地增值稅，也不存在以匯算清繳為名的二次清算問題?！　?、簡(jiǎn)化核算，計(jì)算申報(bào)“尾房”銷售的土地增值稅時(shí)不再考慮銷售當(dāng)期產(chǎn)生的稅費(fèi)?！　?、簡(jiǎn)化核算，計(jì)算申報(bào)“尾房”銷售的土地增值稅時(shí)

6、不再考慮清算時(shí)點(diǎn)未進(jìn)入扣除項(xiàng)目成本的費(fèi)用?！　∩陥?bào)時(shí)間：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，納稅人應(yīng)在取得“尾房”銷售收入的次月申報(bào)。多次發(fā)生“尾房”銷售行為的，應(yīng)多次申報(bào)?！　【唧w案例　　名為“無極”的某高檔住宅小區(qū)，總建筑面積20000平方米，截止上年末銷售比例已達(dá)90%，故土地增值稅已在上年末被要求做了項(xiàng)目清算。清算時(shí)總的扣除項(xiàng)目金額為1億元，確定的增值率為55%。本年“五●一”節(jié)舉行促銷優(yōu)惠，剩余“尾房”全部銷售完畢，收到銷售款1500萬元。另外，還通過法律手段收回“小刀”公司拖欠的已經(jīng)清算過土地增值稅的“尾款”100萬元；收到客戶“無極小刀”補(bǔ)繳的未經(jīng)清算過土地增值稅的

7、購(gòu)房差價(jià)款10萬元?！　?、銷售“尾房”扣除項(xiàng)目金額=“尾房”銷售面積×=2000×=1000；　　2、銷售“尾房”增值額=“尾房”銷售收入-扣除項(xiàng)目金額=1500-1000=500；　　3、清算時(shí)確定的增值率為55%，適用的稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%；　　4、“尾房”銷售應(yīng)申報(bào)的土地增值稅=500×40%-1000×5%=200-50=150(萬元)?！　?、會(huì)計(jì)處理　　收到“尾房”銷售款1500萬元。　　借：銀行存款1500，　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1500；　　收到“小刀”