教學輔導10第十章 房地產(chǎn)市場研究－教學輔導.doc

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1、第十章房地產(chǎn)市場研究一、教學提示在第九章房地產(chǎn)投資中提到，房地產(chǎn)投資分析的重點內(nèi)容是房地產(chǎn)市場研究、財務(wù)評價和風險評估，本章即重點學習房地產(chǎn)市場研究的相關(guān)知識。主要包括房地產(chǎn)市場研究的意義及主要步驟；房地產(chǎn)市場研究的主要內(nèi)容；房地產(chǎn)市場研究資料的來源和獲取方法；房地產(chǎn)市場研究的定性和定量方法。在教學中要求重點掌握房地產(chǎn)市場研究的步驟、房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容和市場研究的資料收集方法，理解房地產(chǎn)研究的定性和定量方法及其適用性。二、重點講解1、房地產(chǎn)市場的低效率特征市場效率反映了市場傳遞產(chǎn)品價格信息的時間長短，有效率的市場可以迅速地傳遞產(chǎn)品信

2、息并制定合理的價格。由于房地產(chǎn)商品自身的特性使得房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出效率低下的特征。首先房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)市場很強的區(qū)域性，市場信息的共享性很差。其次房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性大大地減少了物業(yè)的可替代性以及物業(yè)價格的可比性。第三，房地產(chǎn)交易的分散性和隱秘性使得獲取信息的成本是昂貴的，直接影響房地產(chǎn)市場的效率。第四，房地產(chǎn)商品交易的復雜性和高成本阻滯了市場價格的及時變動。因此房地產(chǎn)市場是低效率的。2、市場研究的主要步驟市場研究的步驟是在房地產(chǎn)市場研究實踐中總結(jié)出來的，是提高房地產(chǎn)市場研究有效性的保證。所以，不管是何種類型的房地產(chǎn)投資項目，

3、其市場研究的基本步驟是大致相同的。①確定研究目標。確定研究目標不僅可以使企業(yè)或投資者需要解決的問題更加明確，而且也是制定具體的研究方案的前提。②研究方案的設(shè)計。設(shè)計研究方案是為了更好地進行市場研究，是市場研究的實施綱領(lǐng)和計劃。方案的設(shè)計是否合理科學對市場研究的質(zhì)量和有效性都有著直接影響。③資料的收集方法、相關(guān)問卷的設(shè)計、樣本的設(shè)計。該步驟是研究方案設(shè)計的進一步細化。根據(jù)研究問題的需要，確定獲取資料的方法。尤其是涉及到收集第一手資料時，問卷設(shè)計和樣本的設(shè)計非常重要。①試探性調(diào)查。這一工作主要是對擬定的研究方案進行可操作性、全面性、有效性

4、等方面的評價和測試，以進一步完善方案。②數(shù)據(jù)的收集和整理。根據(jù)研究的需要，收集和整理第一手資料或第二手資料。③數(shù)據(jù)的分析。在資料收集和整理的基礎(chǔ)上對數(shù)據(jù)進行編輯、編碼和統(tǒng)計分析，以便準確、清楚地表達出研究結(jié)果。④提出研究報告。這是市場研究工作的最后一個步驟，將市場研究實施過程以及市場研究結(jié)論以市場研究報告的形式提交給決策者作為房地產(chǎn)投資決策的依據(jù)。3、房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究主要包含了市場調(diào)查和市場預(yù)測兩方面的內(nèi)容。其中房地產(chǎn)市場調(diào)查是獲取有關(guān)房地產(chǎn)市場信息以及相關(guān)變量的基本途徑。在市場調(diào)查中，具體包含了兩方面的內(nèi)容。一是投

5、資環(huán)境調(diào)查，二是市場狀況調(diào)查。房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查主要針對影響房地產(chǎn)投資的眾多因素的調(diào)查，如政治、經(jīng)濟、文化、自然地理環(huán)境等，這些因素有國家層面的，有區(qū)域及城市層面的，也有鄰區(qū)層次的。不同層面的環(huán)境變量會對房地產(chǎn)投資行為產(chǎn)生直接或間接的影響。在調(diào)查中必須給予應(yīng)有的重視。房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查相對于房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查來說是市場的內(nèi)部調(diào)查，主要內(nèi)容包括①市場需求調(diào)查②市場價格調(diào)查③消費者調(diào)查④競爭者調(diào)查⑤市場吸納速度調(diào)查。其中前四項內(nèi)容的調(diào)查與一般商品的市場調(diào)查相似，只是要特別注意房地產(chǎn)商品的特點以房地產(chǎn)市場的特點。關(guān)于市場吸納速度的調(diào)查是一般

6、房地產(chǎn)市場調(diào)查的深入，即根據(jù)調(diào)查資料，能對某區(qū)域某類房地產(chǎn)項目從銷售（出租）開始到全部銷售（出租）所需要的時間做出判斷。這個研究可以提供關(guān)于項目的時間參數(shù)，從而為決策者提供更為詳細的信息。市場預(yù)測是在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)投資分析的需要使用定性或定量的分析工具對房地產(chǎn)市場某些變量將來的發(fā)展趨勢做出推斷。如宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢的預(yù)測、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的預(yù)測、市場需求預(yù)測、市場價格預(yù)測等。這種推斷可以為投資者制定合理的投資經(jīng)營戰(zhàn)略，以適應(yīng)市場的發(fā)展變化，可以減少決策的盲目性。4、房地產(chǎn)市場研究資料的收集資料的收集是市場研究的基礎(chǔ)工作，這

7、一工作是否有效直接關(guān)系到市場研究的質(zhì)量。一般來說，影響房地產(chǎn)投資的變量或信息主要有三類，即與宏觀市場環(huán)境有關(guān)的信息、房地產(chǎn)市場運行過程中市場產(chǎn)生的直接信息以及與投資項目直接相關(guān)的信息。這些信息獲得的難易程度不一、來源不同，在研究中作用也有所區(qū)別，所以在實際工作中，應(yīng)根據(jù)研究工作的需要采取合適的方法獲得相關(guān)信息。根據(jù)資料的來源渠道，可以將其分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是指為所要研究的問題所專門收集的資料。在房地產(chǎn)市場研究中，有很多關(guān)鍵性的原始數(shù)據(jù)需要通過現(xiàn)場調(diào)研來獲取。第一手資料的獲取方法主要有“交流法”和“觀察法”來獲取。其

8、中交流法最常用。交流法就是調(diào)研人員向被訪者提出一些問題，由被訪者回答，根據(jù)這些回答，研究者可以運用統(tǒng)計分析方法得出相關(guān)的市場數(shù)據(jù)。最常用的交流法就是對被訪者做問卷調(diào)查。問卷調(diào)查可以在公共場所或道路上攔截被訪者進行口頭或書