教學(xué)輔導(dǎo)02第二章 房地產(chǎn)抵押－教學(xué)輔導(dǎo).doc

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1、第二章房地產(chǎn)抵押貸款教學(xué)輔導(dǎo)一、教學(xué)提示在本章學(xué)習(xí)中，要求重點掌握房地產(chǎn)抵押貸款的基本概念和分類、房地產(chǎn)抵押貸款的特點和作用以及房地產(chǎn)抵押貸款運行中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，理解房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)的含義，了解我國房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀。二、重點講解本章應(yīng)掌握的重點內(nèi)容有1、房地產(chǎn)抵押貸款的涵義及分類。房地產(chǎn)抵押貸款，是指以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)為抵押物，向金融機構(gòu)申請的長期貸款，并承諾以年金形式定期償付貸款本息。當(dāng)借款人違約時，貸款人有權(quán)取消借款人對抵押房地產(chǎn)的贖回權(quán)，并將抵押房地產(chǎn)拍賣，從中獲得補償。房地產(chǎn)抵押貸款實際上是用房地產(chǎn)做還款的擔(dān)保，從金融機構(gòu)來

2、說是一種最大程度保障貸款安全的選擇。房地產(chǎn)抵押貸款的分類可以依據(jù)不同的標準，按貸款對象，可以將抵押貸款分為企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個人房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途，可以將抵押貸款劃分為房屋開發(fā)抵押貸款、土地開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款和其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定方式可以將房地產(chǎn)抵押貸款劃分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款。2、房地產(chǎn)抵押貸款的特點。房地產(chǎn)抵押貸款與其它種類貸款相比，有以下明顯的特點，（一）借貸雙方信貸關(guān)系的建立以抵押為前提。由于房地產(chǎn)貸款往往數(shù)額巨大，期限較長，不可能以常規(guī)的信用貸款和擔(dān)保貸款的方式操作，銀行為降低貸款的風(fēng)

3、險，要求借款人以房地產(chǎn)抵押作為借款的前提，當(dāng)借款人不能償還貸款時，被抵押的房產(chǎn)就可以拍賣用以抵償債務(wù)。（二）抵押關(guān)系的建立目的是融資。在房地產(chǎn)抵押貸款的借貸關(guān)系存續(xù)期內(nèi)，盡管貸款人擁有房地產(chǎn)的抵押權(quán)，但是并不占有房地產(chǎn)，借款人仍然可以使用和占有房地產(chǎn)，只是當(dāng)借款人違約，無法清償債務(wù)時，貸款人才能行使抵押權(quán)。因此，抵押關(guān)系的建立是一種手段而不是目的，根本目的是融資。（三）房地產(chǎn)抵押貸款具有現(xiàn)實的責(zé)任擔(dān)保特點。借款方在獲得房地產(chǎn)抵押貸款的同時，必須實實在在地將房地產(chǎn)進行抵押，這是已經(jīng)發(fā)生的現(xiàn)實行為。一旦發(fā)生違約行為，貸款人作為抵押權(quán)人即可按照法定程序?qū)嵤┓课?/p>

4、拍賣，從而使貸款在最大程度上減少損失。而一般的擔(dān)保貸款，主要依據(jù)是第三方擔(dān)保人的信譽，其承擔(dān)的實際責(zé)任發(fā)生在貸款償還時，這種擔(dān)保責(zé)任有可能在違約真正發(fā)生時因為種種原因而無法履行，給貸款人造成損失。3、房地產(chǎn)抵押貸款的作用。房地產(chǎn)抵押貸款的主要作用表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）通過抵押貸款可以增強開發(fā)商的資金實力，發(fā)揮開發(fā)商自有資金的財務(wù)杠桿功能。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以以擬開發(fā)的地塊作為抵押物，取得開發(fā)建設(shè)貸款；也可以將已開發(fā)的地塊連同地上的待建房屋一并抵押給銀行取得資金。房地產(chǎn)抵押增強了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)貸款的信用度，同時也增加了開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險，有利于開發(fā)商作出

5、合理的籌資決策和投資決策。（二）增強工薪階層的購房能力，促進住房自有化和房地產(chǎn)消費市場的發(fā)展。房地產(chǎn)抵押貸款可以使得購房人以所購住房作為抵押物獲得大部分的購房資金，同時又不影響其居住和使用，所以可以有效地提高工薪階層的購房能力，滿足其居住需求。（三）發(fā)揮儲蓄功能，調(diào)節(jié)居民消費行為，促進經(jīng)濟的平衡發(fā)展。住房抵押貸款可以幫助居民實現(xiàn)跨時期消費，不論是先購房后通過儲蓄來還款，還是先參加住房儲蓄一定時間后再申請貸款買房，都可以吸引部分消費性資金轉(zhuǎn)向住房消費，從而可以大大節(jié)約儲蓄時間，提高居民現(xiàn)實的購買力。（四）確保銀行貸款的安全，保障銀行貸款效益，促進房地產(chǎn)金融

6、的發(fā)展。房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)放中，借貸雙方實際上涉及到借款合同和抵押合同兩個合同的簽訂，這就從法律上明確了各項借貸條件和作為抵押人和抵押權(quán)人的借貸雙方的權(quán)利和義務(wù)，不僅保證了貸款的本息償還，而且也保證了銀行在違約時可以依法對抵押房地產(chǎn)的進行處分，在最大程度上確保貸款的安全。4、房地產(chǎn)抵押貸款的運行環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)抵押貸款的運行環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定、簽訂書面抵押合同、辦理抵押登記、抵押貸款的償付、抵押房地產(chǎn)的處分。房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定主要指的是明確借款人提供的房地產(chǎn)是否符合抵押權(quán)設(shè)定的要求；在房地產(chǎn)抵押登記之前，須首先簽訂房地產(chǎn)抵押合同。抵押合同必須按照有關(guān)

7、要求詳細訂立相關(guān)條款，同時須辦理抵押合同的公證手續(xù)；抵押登記手續(xù)由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行政主管部門負責(zé)辦理，經(jīng)過抵押登記，辦理他項權(quán)證之后，房地產(chǎn)抵押合同才生效。這一環(huán)節(jié)旨在保證房地產(chǎn)抵押權(quán)的合法性、合理性；不論是固定利率抵押貸款還是可調(diào)利率抵押貸款，一般都是以年金形式定期償付，即等額本息償還。當(dāng)貸款清償完畢后，借貸雙方的借貸關(guān)系解除，同時抵押關(guān)系也解除，借款人可以到登記部門申請撤銷抵押。抵押房地產(chǎn)的處分指的是在法律規(guī)定的條件具備時，即一定的法律事實出現(xiàn)時，抵押權(quán)人可以依據(jù)法律規(guī)定的程序?qū)⒌盅悍康禺a(chǎn)變賣、拍賣，以所得價款償還所欠債務(wù)。5、房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)。

8、初級抵押市場和二級抵押市場組成一個有序的開放式市場體系，稱之為房地產(chǎn)抵押貸款市場