華夏柏欣鐵像寺水街經(jīng)營規(guī)劃報告.ppt

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1、FromVisiontoValue投資升值新方向2010年04月23日鐵像寺水街經(jīng)營規(guī)劃報告致：成都天府國際社區(qū)開發(fā)有限公司1.0項目定位及業(yè)態(tài)布局規(guī)劃2.0招商策略及租金價格體系1.0項目定位1.1項目業(yè)態(tài)定位1.2業(yè)態(tài)規(guī)劃與示意品牌落位成都天府新城第一街望禪鐵像寺，樂水新天府鐵像水街特色商業(yè)街應成為天府新城的新地標本項目在商戶品牌上以特色品牌為主，注重商業(yè)品牌的精品化、品質(zhì)化；追求品牌檔次的有機結(jié)合，并盡可能的促成項目的業(yè)態(tài)具備完整的功能性、互補性、復合性。本項目（初期）品質(zhì)高低中中高硬件寬窄巷子錦里文殊坊項目定位1.1項目定位消費群定位核心消費群次級消費群體區(qū)域居住消費群CBD高端商務

2、政務活動&&整個高新南區(qū)消費群體成都市消費群體旅游消費群體1.1項目定位消費群定位商務宴請商務接待商務差旅核心消費群：區(qū)域商務人士商務會展企事業(yè)主公務員業(yè)務人士企事業(yè)主公務員企業(yè)業(yè)務外地出差人士入境外籍人群參展人士辦展人士1.1項目定位高消費的追逐目標品味和格調(diào)的堅守者文化藝術(shù)的奉養(yǎng)者時尚潮流的推動者優(yōu)雅生活的代言者城市消費的中堅力量四大類型代表語言白領(lǐng)精英企業(yè)精英（企業(yè)家）政治精英（高素質(zhì)的政府工作人員）智力精英（高科技人士）消費群定位核心消費群：區(qū)域居住消費者1.1項目定位規(guī)劃業(yè)態(tài)大型餐飲輕便餐飲特色餐飲健康餐飲音樂吧商務會所茶坊酒窖雪茄吧商務零售美容美發(fā)SPA纖體西餐咖啡主題餐飲輕便餐

3、飲清吧酒吧書吧親子娛樂酒店文化零售特色零售居家用品商務業(yè)態(tài)居家業(yè)態(tài)1.2業(yè)態(tài)規(guī)劃2-1#會所4-5#會所4-4#會所4-3#會所2-2#主題餐飲1-5#休閑娛樂1-4#休閑娛樂1-3#主題餐飲1-2#主題餐飲1-1#主題餐飲1-1#健康餐飲1-9#特色餐飲1-2#特色餐飲1-10#特色餐飲2-5#休閑娛樂2-3#主題餐飲4-2#會所3區(qū)建筑群2-4#主題餐飲1-6#休閑娛樂4-1#會所服務配套服務配套配套服務主題餐飲1.2業(yè)態(tài)落位2-1#會所4-5#會所4-4#會所4-3#會所2-2#成都印象1-5#天福名茶文化館1-4#高文安新唐1-2#大蓉和1-1#銀杏1-1#菩提樹1-9#早安巴黎1-

4、2#亞米天閣1-10#沁糖熙2-5#萍2-3#首膳4-2#會所3區(qū)建筑群2-4#金翠河1810慕尼黑4-1#會所1-3#廊橋Tonytomas西西弗1.2品牌落位示意華夏柏欣鐵象水街項目提供客戶名單內(nèi)容2.0租金測算2.1租金評估2.2商務條件建議2.1租金評估工作模型市場通行租金標準代表項目租金價格租金基準加權(quán)評估一般情況下，諸如精品超市/大型餐飲等次主力店的租金水平均會根據(jù)各地區(qū)的不同而在一定范圍內(nèi)浮動，因此參考市場通行的租金水平有利于進一步評估項目次主力店業(yè)態(tài)的租金基準。2.1租金評估市場通行租金標準一般零售基準租金評估加權(quán)依據(jù)“市場比較”原理，對可比案例的內(nèi)外部因素進行修正，加權(quán)后得

5、出可比案例與本項目的權(quán)重得分，評估得出本項目租金水平。注：由于國際社區(qū)的成功招商和項目建筑已經(jīng)完工，同時由于周邊項目入駐率提高，和整體區(qū)域打造日益完善故在比案例中的內(nèi)外部因素進行修正修正后各參考項目租金PJ’Pi’=(QX/QJ)×PJPA’=(QX/QA)×PA=(56/92)×100(280)≈60.86~170.43PB’=(QX/QB)×PB=(56/67)×40(60)≈33.43-50.15各參考項目權(quán)重取值為WJWA=30%WB=70%PX=ΣPJWJ=PA'WA+PB'WB≈41.79—115.65元/平方米/月將上述結(jié)果進行修正，評估項目基準租金為63元/平方米/月理論說明

6、:基準租金是項目第一年之平均租金值，作為項目的基準?；鶞首饨鹪u估2.1租金評估影響單體租金的因素業(yè)態(tài)系數(shù)建筑位置建筑形狀零售餐飲休閑娛樂服務各業(yè)態(tài)權(quán)重開間、面積、柱位、實用程度等動線、人流等租金明細2.1租金評估注：紅色代表北區(qū)區(qū)域，蘭色代表南區(qū)區(qū)域建筑面積根據(jù)4月15日單體設計方案提供；租金為建面租金。天府水街首期租金標準：2.2租賃政策建議（根據(jù)項目物業(yè)實際情況制定）租期建議建議裝修及免租期北區(qū)8年（800平方米以內(nèi)）6個月10年（1500平方米內(nèi)）12個月南區(qū)8年（800平方米以內(nèi)）6個月10年（2000平方米以上）12個租金支付方式季度支付（押一付三）物業(yè)管理費：前期5元/月/

7、平方米遞增方式：第三年開始遞增,比例為5%-20%特殊客戶，以綜合評估報告方式報批業(yè)主我們致力為您項目升值！謝謝！