房屋登記疑難案例剖(二)

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1、房屋登記疑難案例剖析（二）四川省犍為縣房管所劉守君一、繼承人放棄繼承權(quán)無須其配偶同意A、B是兄弟，父母去世后，B以公證書的形式聲明放棄父母遺產(chǎn)的繼承權(quán)。爾后，A持該公證聲明及其他必須材料申請(qǐng)因繼承產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記。登記人員告知A：須補(bǔ)充B的配偶同意他放棄繼承權(quán)的書面證明。試問：放棄繼承權(quán)是否須繼承人的配偶同意？在房屋繼承中，繼承人放棄繼承權(quán)無須其配偶同意，主要理由：1、繼承權(quán)不是繼承取得的房屋所有權(quán)繼承權(quán)，是指自然人死亡時(shí)，其法律規(guī)定范圍內(nèi)的親屬，基于法律的規(guī)定或者死者生前訂立的合法、有效的遺囑指定，取得死者遺留的合法財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。繼承取得的房屋所有權(quán)，是指繼承人因行使繼承權(quán)而取得的

2、死者遺留的房屋所有權(quán)。繼承權(quán)是繼承人因繼承取得的房屋所有權(quán)的前提，繼承取得的房屋所有權(quán)是繼承人行使繼承權(quán)的結(jié)果。繼承權(quán)和繼承取得的房屋所有權(quán)是繼承人依法享有的不同的民事權(quán)利。2、繼承權(quán)與繼承取得的房屋所有權(quán)在順序上有先后《繼承法》第2條“繼承從被繼承人死亡時(shí)開始。”《物權(quán)法》第29條“因繼承7或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力?！庇械牡怯浫藛T據(jù)此認(rèn)為，繼承權(quán)和繼承取得的房屋所有權(quán)是同步的，在被繼承人死亡時(shí)，繼承人當(dāng)然依法取得遺留房屋的所有權(quán)?！痘橐龇ā返?7條規(guī)定，婚姻存續(xù)期間，因繼承取得的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。繼承人放棄繼承權(quán)就是放棄了夫妻共有的因繼承取得的財(cái)

3、產(chǎn)權(quán)，是對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)的處分，故繼承人放棄繼承權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫脚渑嫉耐?。本案中，登記人員要求A補(bǔ)充B的配偶同意他放棄繼承權(quán)的書面證明應(yīng)當(dāng)是基于此認(rèn)識(shí)。其實(shí)，繼承權(quán)與繼承的房屋所有權(quán)在順序上是有先后的，按《繼承法》第2條的規(guī)定，被繼承人死亡時(shí)，繼承權(quán)產(chǎn)生。按《物權(quán)法》第29條的規(guī)定，有了繼承權(quán)后，在此基礎(chǔ)上才可以因繼承取得被繼承人遺留房屋的所有權(quán)。故繼承權(quán)產(chǎn)生在先，因繼承取得的房屋所有權(quán)生效在后。3、繼承人放棄繼承權(quán)無須其配偶的同意《繼承法》第10條規(guī)定，被繼承人的繼承人有：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。質(zhì)言之，與被繼承人有血緣和身份關(guān)系的人才有繼承人資格。繼承人的配偶

4、只與該繼承人有身份關(guān)系，屬于該繼承人的繼承人范圍，但與該繼承人的被繼承人無血緣和身份關(guān)系，故繼承人的配偶無該被繼承人的繼承人資格，亦無繼承權(quán)。本案中，B的配偶不具備其父母的繼承人資格，自然沒有繼承權(quán)。7如前所述，繼承權(quán)是基于血緣和身份關(guān)系取得的權(quán)利，它是專屬于繼承人的，有別于在其基礎(chǔ)上取得的遺留房屋的所有權(quán)。按《繼承法》第25條的規(guī)定，繼承權(quán)的放棄須由繼承人為意思表示，因此，繼承人放棄繼承權(quán)只須自己同意，無須他人許可。本案中，登記人員要求A補(bǔ)充B的配偶同意他放棄繼承權(quán)的認(rèn)識(shí)是不對(duì)的。二、非法修建的房屋合法化后，投資人自完善合法手續(xù)時(shí)依法對(duì)其享有所有權(quán)王某、李某是夫妻，2007年8

5、月，二人未取得用地和規(guī)劃手續(xù)，在某建制鎮(zhèn)的鎮(zhèn)鄉(xiāng)結(jié)合部修建了1棟2層的樓房。2009年6月，王某死亡。2010年4月，李某取得了該樓房的用地和規(guī)劃手續(xù)。李某持用地、規(guī)劃及其他材料申請(qǐng)所有權(quán)初始登記，登記人員告知：該樓房是由李某夫妻共同修建，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李某的配偶王某死亡后，其中一半屬于王某的遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生繼承，李某應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充繼承材料后再申請(qǐng)。試問：登記人員的告知是否正確？《物權(quán)法》第30條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。質(zhì)言之，合法建造的房屋，自房屋竣工時(shí)起，投資人對(duì)其依法享有所有權(quán)，申言之，非法建造的房屋竣工后，投資人對(duì)其也不

6、享有合法的所有權(quán)。本案中，王某、李某共同建造的房屋在取得用地和規(guī)劃手續(xù)前，屬于非法建造的房屋，他們對(duì)該房屋不能有合法的所有權(quán)。7《繼承法》第2條規(guī)定，繼承自被繼承人死亡時(shí)開始。該法第3條規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。質(zhì)言之，自被繼承人死亡時(shí)起，繼承人能夠繼承的是被繼承人遺留的合法財(cái)產(chǎn)。本案中，房屋雖然是王某和李某共同建造，但在王某死亡時(shí)尚未取得合法的用地、規(guī)劃手續(xù)，屬于非法建造的房屋，如前所述，王某、李某對(duì)其不享有合法的所有權(quán)，故其中一半也不能作為王某的遺產(chǎn)而由其繼承人繼承。在王某死亡后，李某取得了房屋的用地和規(guī)劃手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)換成合法建造物，筆者認(rèn)為，投資人之一的李某

7、完善了房屋由非法轉(zhuǎn)換成合法的手續(xù)，即成就了合法建造房屋的事實(shí)行為，按《物權(quán)法》第30條的規(guī)定，自合法手續(xù)完善時(shí)起，應(yīng)當(dāng)是李某獨(dú)自享有該房屋的合法的所有權(quán)，該房屋的所有權(quán)與已經(jīng)死亡的王某無關(guān)。因此，登記人員對(duì)李某的告知不正確。在房屋未完善合法手續(xù)前，王某、李某雖然不能依法對(duì)房屋享有所有權(quán)，但作為非法建造物的投資人，可以成為承擔(dān)非法建造法律后果的當(dāng)事人。至于王某在房屋建造中的投資，應(yīng)當(dāng)作為債權(quán)債務(wù)關(guān)系處理，與房屋登記無關(guān)。三、土地使用權(quán)已經(jīng)辦理了抵押權(quán)登記，地上房屋也可以再辦理房屋抵