文志敏 房屋登記案例解析

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1、房屋登記案例解析行政、協(xié)助執(zhí)行案例第一部分行政案例一、善意取得制度不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，《物權(quán)法》第106條：一是出讓人無處分權(quán)，二是買受人為善意，三是合理價格轉(zhuǎn)讓，四是按照法律規(guī)定已經(jīng)進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)變動登記。提示：根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于善意取得制度的規(guī)定,登記人員應(yīng)當(dāng)了解善意取得制度，正確區(qū)分民事和行政的法律關(guān)系，結(jié)合《物權(quán)法》第21條關(guān)于申請人及登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的規(guī)定，登記過程中應(yīng)盡到合理、審慎的審查職責(zé)，避免登記錯誤承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。案例情形：①使用虛假資料：包括偽造身份證明、委托書、公證書、司法文書等②真假證件掉包，使用“真證假人”<與

2、檔案預(yù)留信息核對、合理懷疑>③對申請資料進(jìn)行變造④隱瞞事實(shí)，騙取公證機(jī)構(gòu)出具與事實(shí)不符的公證文書：遺漏共有人、繼承人等⑤內(nèi)外勾結(jié)：申請人與登記機(jī)構(gòu)公證人員勾結(jié)，錯誤登記二、合同備案與預(yù)告登記1、除當(dāng)事人之間有約定外，備案并非預(yù)售合同生效的條件。2、預(yù)告登記的辦理以合同備案為前提。<預(yù)告登記的申請方式>1、預(yù)告登記以雙方約定辦理為前提，原則上應(yīng)雙方申請2、基于物權(quán)協(xié)議3、在特定情況下單方申請：即預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記的，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。三、未成年人的繼承權(quán)放棄問題最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國繼承法>若干問

3、題的意見》第八條規(guī)定：“法定代理人代理被繼承人行使繼承權(quán)、受遺贈權(quán)，不得損害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放棄繼承權(quán)、受遺贈權(quán)。明顯損害被代理人利益的，應(yīng)認(rèn)定其代理行為無效。”1、法定繼承的，持“繼承權(quán)公證書”2、遺囑繼承的，“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈公證書”。四、測繪類案件提示：根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》第18條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)對測繪成果的審核職責(zé)：1、測繪單位的資格2、測繪成果的適用性3、界址點(diǎn)的準(zhǔn)確性4、面積測算依據(jù)、方法與內(nèi)容進(jìn)行審核。即登記機(jī)構(gòu)對應(yīng)用于房屋權(quán)屬登記的房產(chǎn)測繪成果負(fù)有審慎、合理的審查

4、責(zé)任。五、行政委托根據(jù)《行政訴訟法》第25條的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)委托的組織所作的具體行政行為，委托的行政機(jī)關(guān)是被告。房屋登記機(jī)構(gòu)下屬的事業(yè)單位，接受房屋登記機(jī)構(gòu)的委托，從事具體的登記業(yè)務(wù)，不具有獨(dú)立作出具體行政行為的主體資格，其行為的法律責(zé)任和法律后果由委托單位承受。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第一條：重復(fù)處理的行為不屬行政訴訟受案范圍。六、聯(lián)建與房屋登記合作開發(fā)房地產(chǎn)：指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)。1、至少一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，否則合同無

5、效2、未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。區(qū)別：《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營：1、聯(lián)營組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體2、共同經(jīng)營、不具備法人條件3、各自經(jīng)營，權(quán)利和義務(wù)由合同約定，各自承擔(dān)民事責(zé)任。識別名為合作開發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓、借款、租賃等①提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。②合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣。③合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。④合作合

6、同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃。七、集體土地上房屋登記1、“先地后房”原則2、房屋測繪報告或者村民住房平面圖3、申請人身份特定：初始登記的需提供申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明；轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。4、登記簿和房屋權(quán)屬證書上注明“集體土地”5、補(bǔ)發(fā)集體土地村民住房的房屋權(quán)屬證書、登記證明前，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)發(fā)事項(xiàng)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)公告6、轉(zhuǎn)移登記特殊要件：

7、宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明第二部分協(xié)助執(zhí)行案例一、接收協(xié)助執(zhí)行類法律文書時的要件1、執(zhí)行人員的身份證明：雙證：工作證和執(zhí)行公務(wù)證2、執(zhí)行生效法律文書生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書（1）查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書（2）執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書3、執(zhí)行文書送達(dá)（1）直接送達(dá)（2）委托送達(dá)提示：協(xié)助執(zhí)行文書與訴訟文書的送達(dá)對象不同。另，調(diào)解書不適用留置送達(dá)。二、協(xié)助內(nèi)容1、協(xié)助查詢土地、房屋權(quán)屬查詢結(jié)果由登記機(jī)構(gòu)或者其所屬的檔案室（館）加蓋印章；無法查詢或者查詢無結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)書面告知人民法院。2、協(xié)助辦理查封、預(yù)查封登記

8、手續(xù)查封不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告，并可以提取保存有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照。3、協(xié)助執(zhí)行登記、過戶、注銷等事項(xiàng)三、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的職責(zé)：1、及時辦理查封或