房屋登記疑難案例剖析

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1、房屋登記疑難案例剖析（一）四川省犍為縣房管所劉守君一、辦理出賣成年被監(jiān)護(hù)人房屋產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記機(jī)機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人在買賣合同中注明“為被監(jiān)護(hù)人的利益”成年智障人吳乙不慎跌傷，監(jiān)護(hù)人吳甲為給其籌集手術(shù)費(fèi)，出賣登記在吳乙名下的房屋。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記人員要求吳甲和買方在買賣合同中注明“出賣房款用于吳甲的手術(shù)?！痹噯?wèn)：登記人員的要求是否正確？《民法通則》第18條第1句規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。據(jù)此規(guī)定，在房屋登記實(shí)務(wù)中，“為被監(jiān)護(hù)人的利益”成為監(jiān)護(hù)人出賣被監(jiān)護(hù)人房屋產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記

2、能否被核準(zhǔn)的關(guān)鍵，故有同行為了維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益，以提高登記質(zhì)量，要求申請(qǐng)人在買賣合同中注明“出賣房屋系為被監(jiān)護(hù)人的利益”。如本案中，登記人員要求當(dāng)事人在買賣合同中注明“出賣房款用于吳乙的手術(shù)?！惫P者對(duì)此不敢茍同?！逗贤ā返?條第1款規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。申言之，房地產(chǎn)買賣合同是買賣雙方就終止賣方6的房屋所有權(quán)，使買方在此基礎(chǔ)上設(shè)立屬于自己的所有權(quán)，以及由此產(chǎn)生的支付房款、協(xié)助配合過(guò)戶等權(quán)利義務(wù)達(dá)成的協(xié)議。質(zhì)言之，房地產(chǎn)買賣合同中權(quán)利和義務(wù)的約定，完全取決于合同當(dāng)事人間的合意，與第三方無(wú)關(guān)。房屋登記機(jī)構(gòu)屬于

3、買賣合同的第三方，其登記人員無(wú)權(quán)要求合同當(dāng)事人在合同中添注任何內(nèi)容。再說(shuō)，“為了被監(jiān)護(hù)人的利益”只是監(jiān)護(hù)人對(duì)被監(jiān)護(hù)人承擔(dān)的法定義務(wù)，屬于賣方內(nèi)部的權(quán)利義務(wù)，將其寫入買賣雙方約定權(quán)利義務(wù)的合同實(shí)在不妥。前已述及，出賣被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)是否為了被監(jiān)護(hù)人的利益，是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)注意的要點(diǎn)，《房屋登記辦法》第14條規(guī)定，處分未成年的房屋申請(qǐng)登記的，須提交為未成年人利益的書面保證。遺憾的是該條規(guī)定的范圍太窄，沒(méi)有涵蓋所有被監(jiān)護(hù)人，本案中的吳乙，是成年被監(jiān)護(hù)人，不適用該規(guī)定，但值得借鑒，在房屋登記實(shí)務(wù)中，要求監(jiān)護(hù)人提交出賣被監(jiān)護(hù)人房屋是為了被監(jiān)護(hù)人的利益的書面保證即可。二、離婚協(xié)議中關(guān)于房

4、屋所有權(quán)將來(lái)歸兒子繼承的約定，不影響離婚轉(zhuǎn)移登記后所有權(quán)人對(duì)房屋的出賣2010年4月，夏某與沈某協(xié)議離婚，離婚協(xié)議約定：①登記在夏某名下的房屋（商品房）歸沈某所有；②沈某將來(lái)死后，此房屋由兒子繼承。2010年5月，夏某和沈某持離婚協(xié)議等材料申請(qǐng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到沈某名下。不久，沈某將房屋賣給曾某。2010年76月，沈某和曾某持相關(guān)手續(xù)共同申請(qǐng)因買賣產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記時(shí)，夏某持離婚協(xié)議，以該房屋將來(lái)由其兒子繼承為由，請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)對(duì)沈某和曾某申請(qǐng)的轉(zhuǎn)移登記不予辦理。試問(wèn)：該如何處理？1、《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。本案中，夏

5、某與沈某約定：登記在夏某名下的房屋歸沈某所有。事后，夏某和沈某共同申請(qǐng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到了沈某名下，即沈某依法取得了該房屋的所有權(quán)。《物權(quán)法》第39條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。故作為房屋合法所有權(quán)人的沈某，無(wú)須他人同意，可以按自己的意思出賣所有權(quán)登記在自己名下的房屋，夏某無(wú)權(quán)干涉。2、夏某與沈某在離婚協(xié)議中約定：沈某將來(lái)死后，該房屋由兒子繼承。筆者認(rèn)為：①該房屋由兒子繼承的前提是，沈某將來(lái)死亡時(shí)，房屋的所有權(quán)仍然登記在沈某名下。如果沈某在生時(shí)已經(jīng)出賣了該房屋，則夏某與沈某間關(guān)于兒子將來(lái)繼承房屋所有權(quán)的約定無(wú)法履行，只能空

6、掛。至于沈某違反她與夏某間將來(lái)由兒子繼承房屋的約定產(chǎn)生的后果，屬于另一種法律關(guān)系，與現(xiàn)時(shí)的房屋登記無(wú)關(guān)；②如果把沈某將來(lái)死后，該房屋由兒子繼承作為房屋歸沈某的前提，或者作為離婚協(xié)議生效的條件，但是，在離婚協(xié)議訂立后，夏某配合沈某將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記在了6沈某名下，為此，可以視為夏某、沈某共同否認(rèn)了這個(gè)前提或條件。故夏某和沈某的離婚約定不影響沈某對(duì)登記在自己名下的房屋的出賣。3、對(duì)夏某提出的不為沈某、曾某辦理因買賣產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記的請(qǐng)求，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)書面告知夏某，如果他認(rèn)為登記在沈某名下的房屋所有權(quán)有錯(cuò)誤，可以按《房屋登記辦法》第76條的規(guī)定，持異議登記申請(qǐng)書、身份證明、房屋

7、所有權(quán)登記錯(cuò)誤的證明等材料申請(qǐng)異議登記。同時(shí)，受理沈某、曾某的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)。《房屋登記辦法》第23條規(guī)定，國(guó)有土地范圍內(nèi)的所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)完成，因此，自收到沈某、曾某的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)不停止對(duì)沈某、曾某的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)進(jìn)行審查，如果夏某在30日內(nèi)不申請(qǐng)異議登記，則按時(shí)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記；如果夏某申請(qǐng)異議登記并被核準(zhǔn)，則對(duì)沈某、曾某的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)作暫緩登記處理。三、房屋買賣合同雖然簽訂于夫妻婚姻存續(xù)期間，但在夫或妻一方死亡后取得的房屋所有權(quán)不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)陳某持房屋所有權(quán)證（2004年8月11日核發(fā)）、買賣合