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1、某生態(tài)節(jié)能項(xiàng)目初步營(yíng)銷建議報(bào)告2007.5目錄定位篇：項(xiàng)目解讀策略篇：營(yíng)銷策略執(zhí)行篇：營(yíng)銷執(zhí)行項(xiàng)目解讀[項(xiàng)目概況][項(xiàng)目綜合分析][賣點(diǎn)梳理][形象定位][案名及slogan]項(xiàng)目解讀項(xiàng)目概況地塊交通天衢路三八路路杏園道長(zhǎng)大河項(xiàng)目位于河?xùn)|新城，北至天衢路，南至三八路，隔路向望長(zhǎng)河公園，東至規(guī)劃三號(hào)線，目前為東建德州花園，西至杏園路，正在興建中，緊鄰嘉誠(chéng)尚東；四至連接四條城市道路，其二條橫向主干道連接?xùn)|西城區(qū)修建中的70米杏園路,穿越長(zhǎng)河公園,貫通河?xùn)|新城南北地塊北側(cè)及南側(cè)17、18、28路公交直通老城
2、區(qū),到達(dá)中心商業(yè)區(qū)15分鐘車程距東部地塊較近的長(zhǎng)河大道,通往新城行政中心3分鐘車程項(xiàng)目解讀基本指標(biāo)項(xiàng)目概況道路中心線內(nèi)用地面積195962平方米，合294畝；道路紅線內(nèi)用地面積157148平方米，合235.7畝；道路綠線內(nèi)用地面積134276平方米，合201.4畝。項(xiàng)目解讀項(xiàng)目配套項(xiàng)目概況長(zhǎng)河公園行政中心醫(yī)療中心錦繡川風(fēng)景區(qū)金融一條街教育中心隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，未來(lái)項(xiàng)目周邊將形成行政中心、金融中心、醫(yī)療中心以及教育中心。目前，中國(guó)銀行及人民銀行已進(jìn)駐；現(xiàn)有職業(yè)學(xué)院，國(guó)際文化中心隨新城建設(shè)，中小學(xué)陸續(xù)進(jìn)
3、駐；德州中心醫(yī)院、婦幼保健院已建成，投入使用；新城風(fēng)景區(qū)占地總面積1800畝，其中水面積600畝，目前前三期工程完畢，四期在建。項(xiàng)目解讀項(xiàng)目綜合分析Strengths優(yōu)勢(shì)分析Weaknesses劣勢(shì)分析S1景觀公園：南側(cè)長(zhǎng)河公園——城市公園坡地、水景S2科技產(chǎn)品：皇明太陽(yáng)能—先進(jìn)“節(jié)能生態(tài)住宅”理念S3知名品牌：皇明集團(tuán)自身品牌的號(hào)召力S4規(guī)模效應(yīng)：27萬(wàn)大盤，具有一定的影響力S5地段優(yōu)勢(shì)：位于河?xùn)|新城——德城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域W1產(chǎn)品方面：新技術(shù)增加成本－單價(jià)高于市場(chǎng)現(xiàn)狀W2市場(chǎng)方面：購(gòu)房意識(shí)初級(jí)，對(duì)節(jié)
4、能住宅認(rèn)知低；對(duì)高層，小高層接受較弱；德城區(qū)人口增長(zhǎng)緩慢，剛性需求增長(zhǎng)幅度不大W3配套方面：周邊商業(yè)及生活配套設(shè)施少，公交系統(tǒng)不完善，生活、交通不便利W4價(jià)格方面：主流消費(fèi)能力在20-40萬(wàn)元之間Opportunities機(jī)會(huì)分析Threats威脅分析O1：河?xùn)|新城組團(tuán)的發(fā)展—區(qū)域發(fā)展O2：德城區(qū)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，未來(lái)1-3年房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。O3：現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目檔次一般，項(xiàng)目超越的機(jī)會(huì)很大—尋求創(chuàng)新產(chǎn)品O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價(jià)格。T1：高層住宅認(rèn)可度尚未得
5、到市場(chǎng)檢驗(yàn)T2：周邊項(xiàng)目將分流大量客戶，尤其本項(xiàng)目高調(diào)入市，可能使嘉誠(chéng)尚東和東建花園2個(gè)項(xiàng)目搭上順風(fēng)車T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)?；拭髌放茖?shí)力薦證值得信賴口碑·知名度信譽(yù)·實(shí)力園林景觀區(qū)域優(yōu)勢(shì)自然天成空氣質(zhì)量·公園·城市綠肺太陽(yáng)能領(lǐng)先技術(shù)舒適生活太陽(yáng)能·舒適度·節(jié)能地塊未來(lái)中心潛力地塊未來(lái)居住中心·潛力區(qū)域洋房、高層·多重景觀項(xiàng)目解讀賣點(diǎn)梳理物業(yè)類型觀景首席上層生活賣點(diǎn)梳理產(chǎn)品深度分析項(xiàng)目解讀產(chǎn)品深度分析思考本項(xiàng)目所處德州河?xùn)|新區(qū)，就地段而言，與
6、德州老城區(qū)相比，本區(qū)域有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ阂?guī)劃優(yōu)勢(shì)：在未來(lái)規(guī)劃中，本區(qū)域?qū)⑿纬尚姓行摹⒔鹑谥行?、醫(yī)療中心與教育中心，有巨大的發(fā)展?jié)摿?。資源優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)河公園、景秀川風(fēng)景區(qū)等，打造了河?xùn)|新城宜居生活條件，得天獨(dú)厚的環(huán)境資源，使周邊日漸稀缺的地塊彌足珍貴。人文優(yōu)勢(shì)：由于河?xùn)|新城知名企業(yè)的帶動(dòng)，本區(qū)域內(nèi)居住者素質(zhì)和層次較高，形成了較好的人文居住環(huán)境，特別是隨著政府的入遷，將會(huì)有越來(lái)越多的人選擇本區(qū)域。河?xùn)|新區(qū)，占據(jù)了不可復(fù)制的城市未來(lái)居住中心位置項(xiàng)目解讀賣點(diǎn)梳理產(chǎn)品深度分析就產(chǎn)品而言，我們選擇本區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)
7、項(xiàng)目——嘉誠(chéng)尚東和高地世紀(jì)城為主要分析對(duì)象，旨在通過對(duì)比找出本項(xiàng)目在該區(qū)域的定位和機(jī)會(huì)點(diǎn)。在區(qū)域整體環(huán)境大體一致的情況下，我們忽略交通、位置、社區(qū)配套等因素，在景觀園林、產(chǎn)品、項(xiàng)目附加值等幾方面找出項(xiàng)目真正特有的差異性和核心產(chǎn)品力。產(chǎn)品深度分析思考景觀園林科技產(chǎn)品長(zhǎng)河灣物業(yè)教育產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品排他競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品附加值綜合產(chǎn)品力項(xiàng)目解讀賣點(diǎn)梳理地段：不可復(fù)制的城市未來(lái)居住中心位置產(chǎn)品：太陽(yáng)能高科技觀景大戶園林景觀：長(zhǎng)河公園1800畝自然景觀小區(qū)主題景觀附加值：頂級(jí)物業(yè)服務(wù)一流學(xué)校入駐滿足人居空間的多元化高
8、尚住宅撼于形精于心居住品質(zhì)劃分階層長(zhǎng)河灣，是目前德州最具景觀價(jià)值和生態(tài)節(jié)能的高舒適性大盤通過以上項(xiàng)目產(chǎn)品分析，我們可以這樣定義：項(xiàng)目解讀項(xiàng)賣點(diǎn)梳理項(xiàng)目解讀項(xiàng)目形象定位只有保證勝利的戰(zhàn)略沒有保證的勝利的戰(zhàn)術(shù)！正確的定位保證航向行使的正確方向！關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考項(xiàng)目解讀項(xiàng)目形象定位關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考首先是我們看項(xiàng)目的高度，它不僅僅是一個(gè)單純的住宅項(xiàng)目，它站在全國(guó)節(jié)能住宅的起始位置，是整個(gè)德州的龍頭，它擔(dān)負(fù)著通過項(xiàng)目形象確立開發(fā)商市場(chǎng)地位的責(zé)任！所以，
