保利香雪山傳播策略執(zhí)行案2012

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1、保利·香雪山傳播策劃執(zhí)行案二零零七年七月四日導(dǎo)引07市場大勢【客戶】存在大量的新貴階層，對高端住宅具有很強(qiáng)的購買力和有效需求07市場大勢【競爭】競爭升級，大開發(fā)商主導(dǎo)住宅市場【產(chǎn)品】國家禁止別墅開發(fā)，類別墅產(chǎn)品會成為主流【供求】07－09年廣州約1700套高端住宅住宅市場仍處于供小于求狀態(tài)，市場上存在巨大的潛在需求【價(jià)格】呈上升趨勢，由于供求關(guān)系，高端住宅價(jià)格增長速度要高于平均水平【市場】廣州GDP保持14％的快速發(fā)展，房地產(chǎn)整體市場處在快速發(fā)展階段06年高端市場06年高端市場1243進(jìn)入開發(fā)高

2、峰大戶型住宅在15000-20000元/平米整體銷售良好，處于供需兩旺的狀態(tài)珠江新城競爭激烈，眾多知名開發(fā)商角逐珠江新城的豪宅：地段+產(chǎn)品豪宅盤東山和天河地段和配套是主要賣點(diǎn)未來豪宅開發(fā)用地很少板塊市場逐漸被接受代表性樓盤有林語山莊,萬科城，帝景山莊和半山E墅。市政規(guī)劃好,生態(tài)環(huán)境銷售狀況良好，價(jià)格走高。東部別墅屬于生態(tài)豪宅盤珠江新城濱江板塊一線江景是最大賣點(diǎn)未來土地供應(yīng)和開發(fā)量較少未來豪宅盤主要有濱江1933，保利康橋東部板塊其他板塊回顧2006年8月18日：科學(xué)城P2和P3地塊已截止報(bào)名，萬

3、科、中海、富力和保利四大開發(fā)商巨頭參與競投。2006年9月28日：科學(xué)城P2P3地塊，最終花落保利地產(chǎn)，而P2地塊的樓面地價(jià)高達(dá)4467元/平方米,p3地塊3674元/平方米.兩幅地塊因開發(fā)條件優(yōu)越，將不限制戶型比例。越秀城建的失而復(fù)得的插曲基本指標(biāo)用地面積：224125㎡，其中山體面積11473㎡建筑密度要求：≤25%。容積率要求：≤1.0。綠地率要求：≥35%。建筑高度要求：以多層及小高層為主,建筑高度≤30米。價(jià)值分析1區(qū)域分析2產(chǎn)品分析3價(jià)值梳理1區(qū)域2005年廣州市行政區(qū)域重新調(diào)整之后

4、，新增區(qū)域中，蘿崗最近廣州老城區(qū)Tip：其中，蘿崗最近的天河區(qū)是2006年12萬以上年收入個(gè)稅申報(bào)人數(shù)最多的區(qū)域。蘿崗最近天河南沙副城區(qū)蘿崗副城區(qū)花都副城區(qū)主城區(qū)1984年，成立廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2005年4月，在開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上，設(shè)立蘿崗區(qū)2006年，蘿崗區(qū)發(fā)展規(guī)劃通過實(shí)施2000年，成立廣州出口加工區(qū)1990年前——起步期產(chǎn)業(yè)空間布局不完善，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不顯著1991~2004年——發(fā)展期高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，拉動經(jīng)濟(jì)快速增長2005年后——定位升級，發(fā)展騰飛科學(xué)城及行政中心區(qū)配套設(shè)施快速建設(shè)199

5、1年，成立廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)定位為廣州城市副中心1998年，高新區(qū)核心園區(qū)廣州科學(xué)城啟動1992年，成立廣州保稅區(qū)2001年，東進(jìn)規(guī)劃蘿崗區(qū)——發(fā)展歷程發(fā)展目標(biāo)：廣州東部未來的城市副中心，適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的開放型、生態(tài)型、創(chuàng)新型示范新城區(qū)。發(fā)展定位：華南現(xiàn)代制造業(yè)與高新科技產(chǎn)業(yè)基地和創(chuàng)新基地；保稅加工與現(xiàn)代物流中心；廣州東部行政商務(wù)中心；適宜的城市居住生活區(qū)；現(xiàn)代高新農(nóng)業(yè)研發(fā)與示范基地。蘿崗區(qū)——副城區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)居住規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步空間結(jié)構(gòu)蘿崗中心區(qū)、科學(xué)城、黃陂－天鹿湖——構(gòu)

6、成的中心和新城區(qū)，規(guī)劃形成廣州東部的城市副中心,蘿崗區(qū)的公共服務(wù)中心，區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚中心?！氨币怼薄琵堟?zhèn)，生態(tài)型產(chǎn)業(yè)區(qū)、新城區(qū)?！澳弦怼薄鲄^(qū)、東區(qū)、永和，綜合性的制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。蘿崗區(qū)人均GDP貢獻(xiàn)最大2005年蘿崗區(qū)全年累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值1608.2億元，增長20.6％新增工業(yè)總產(chǎn)值約269.8億元，約占全市新增工業(yè)總產(chǎn)值的26.9％超億元企業(yè)達(dá)到157家，累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值1499.8億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的93.3％，成為帶動全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)的主要力量

7、。四家跨國巨頭微軟、Intel、IBM和百事高與蘿崗相關(guān)單位簽署合作協(xié)議，合同金額總計(jì)超過4.3億美元，預(yù)期年產(chǎn)值合計(jì)將超過117億元。眾多國際知名企業(yè)落戶，以及蘿崗區(qū)較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)帶來擁有強(qiáng)大購買力的客戶源。發(fā)掘蘿崗新價(jià)值——產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)水平——產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁交通網(wǎng)絡(luò)——建設(shè)廣州東部立體交通樞紐將構(gòu)建以“雙快”交通體系（高快速道路與快速軌道線）為骨干的交通網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。以軌道站點(diǎn)為核心，開辟公交優(yōu)先的道路系統(tǒng)。高速路網(wǎng)：四橫一縱四橫：廣河高速、廣惠高速、廣園路和沿海高速一縱：東二

8、環(huán)高速科學(xué)城周邊路網(wǎng)云溪路(華南路-大觀路)豐樂北路延長線(姬堂-羅南路)珠吉路延長線(廣園東路-黃云路)科韻北路(北環(huán)-云溪路)和筆村立交改造往白云太和鎮(zhèn)往天河北往天河往黃埔往東莞深圳交通規(guī)劃先行，帶動區(qū)域建設(shè)未來投入巨大，重點(diǎn)在中心區(qū)、科學(xué)城行政中心區(qū)建設(shè)工程﹡九龍大道、永九快速路、廣汕路、天鹿南路等120公里路網(wǎng)體系建設(shè)和改造工程科學(xué)城產(chǎn)業(yè)基地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程﹡科學(xué)城綜合研發(fā)孵化區(qū)建設(shè)工程﹡國際生物島基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程鎮(zhèn)龍生態(tài)工業(yè)園建設(shè)工程九佛農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)建設(shè)工程汽車產(chǎn)業(yè)基地基礎(chǔ)設(shè)