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1、。關于時光貴州一期項目運營管理的復盤報告復盤時間：2015年12月28日復盤地點：組員所在項目公司視頻會議室復盤參加人員：羅熙馮英張錄榮何成達陳泰中田芬李濤何錚王承東孫玲余樂復盤主題：時光貴州一期項目運營管理復盤引導人：羅熙復盤內容：在整個復盤中，我們緊緊圍繞時光貴州一期項目前期、設計、招標、工程、銷售、融資等全過程的運營管理，進行目標回顧、結果比對、敘述過程、自我剖析、眾人設問、總結規(guī)律、案例作證，并得出了可信度高的結論。第一部分項目回顧一、項目概況時光貴州一期是龍鳳生態(tài)公園的起步區(qū)，占地約80畝，建筑面積約5萬㎡，建筑風格為海派建筑，著力打造半山溫泉酒店、森林企業(yè)會館、古鎮(zhèn)商業(yè)、濱
2、河濕地公園四大功能板塊。項目以“老上海，新屯堡”文化為脈絡，透過八大元素（石與堡、樹與屋、山與水、農與園）、四大文化（明朝軍文化——四大屯堡、清朝商文化——八大會館、民國官文化——四大建筑及近代民文化——十里洋場），展示“貴州故事，海派生活”的新型休閑生活方式。項目于2014年8月開街迎客，據(jù)統(tǒng)計，2014年8月至12月底人流量約150萬。二、項目經濟技術指標總體指標：總建筑面積：58175.67㎡商業(yè)建筑面積：43699.22㎡地下建筑面積：14378.62總商業(yè)戶數(shù)：387套。1。第二部分結果比對一、前期1、土地進場條件計劃完成時間是2014年6月15日，實際完成時間是2014年6
3、月13日。2、《國有土使用權證》計劃完成時間是2013年11月15日，實際完成時間是2014年3月13日。3、《國有土使用權證》計劃完成時間是2013年11月15日，實際完成時間是2014年3月13日。4、《建筑工程施工許可證》計劃開始時間是2014年1月15日，計劃完成時間是2014年2月21日，但實際開始時間是2014年1月5日，計劃完成時間是2014年3月6日。二、設計1、建筑施工圖計劃完成時間是2013年11月14日，但實際完成時間是2013年11月26日。2、景觀施工圖計劃完成時間是2013年11月29日，但實際完成時間是2014年1月10日。三、工程1、建筑基礎施工計劃開始
4、時間是2013年10月2日，計劃完成時間是2013年11月30日，但實際開始時間是2013年10月1日，實際完成時間是2014年1月20日。2、主體結構施工計劃完成時間是2014年3月30日，但實際完成時間是2014年5月8日。3、裝飾施工計劃完成時間是2014年7月5日，但實際完成時間是2014年8月12日。4、景觀施工計劃完成時間是2014年7月25日，但實際完成時間是2014年9月25日。四、其它：開盤和開街的計劃時間與完成時間一致。。2。第三部分敘述過程一、前期：1、在辦理K、L、M、N、P預售許可證時，規(guī)劃執(zhí)法局到現(xiàn)場查看發(fā)現(xiàn)有些建筑單體與總平圖不符，現(xiàn)場責令我公司落實清楚后
5、在予以簽字，后又組織技術及工程部一起查看，發(fā)現(xiàn)總平圖與單體圖及施工圖不符，進而又協(xié)調住建局現(xiàn)場審查確認后才予以蓋章；項目在辦理《商品房預售許可證》的過程中，吸取前期經驗，已做好面積核對，將預測面積與規(guī)劃許可面積誤差控制在了正負3%以內，但此次因對測繪規(guī)范不熟悉及設計本身原因，出現(xiàn)了公攤面積過大的情況。我部在預算部的大力支持下，并通過相關職能部門領導指點，在不更改原設計方案及施工圖的前提下減小了公攤面積。2、因林地手續(xù)屬一級土地整理，辦理產生費用后期審計后將會返還我公司，在補辦鳳凰棲（二期）林地手續(xù)時，未單獨有該項目一級土地立項批復文件，使用二級開發(fā)主體來辦理該林地手續(xù)，故產生主體不一致
6、，未能上會，需取得一級土地整理批復文件后方能上會，后期才能返還一級土地整理成本；3、其他問題：1）、時光貴州古鎮(zhèn)總平圖與單體圖及施工圖不符，造成修改上時間滯后。2）、修建過程中不能隨意更改建筑設計。3）、林地手續(xù)辦理中產生一級土地及二級開發(fā)主體爭議，導致手續(xù)不能按時完成及未過審計。二、設計因項目原始地貌為山地，基礎開挖為石方開挖，時間長，導致地勘進場延遲，影響了施工圖的進度。景觀設計過程中因文化、產品業(yè)態(tài)定位未確定，加上成本調整，景觀方案確定一推再退。三、工程1、建筑基礎施工當時設定計劃的前置條件是施工單位臨時設施完成，施工道路完成及土石方完成，可以進行孔樁。實際的情況：施工單位剛進場
7、，土石方局部還在進行。本身兩個月工期也不合理；沒有考慮在施工圖不完善，且施工方案組織，流水施工考慮不到位，也沒考慮交叉施工的影響。2、主體結構施工時因春節(jié)前對施工單位的進度款支付存在支付不到位的影。3。響，導致春季后復工延遲一個月左右。前面基礎施工完工時間延遲也存在影響。教堂屋面施工方案沒提前跟蹤。3、裝飾施工由于工程進度款支付問題，施工單位推諉造成有一個月左右施工作業(yè)人員偏少，幾乎沒人；無法滿足施工進度，后經我公司自行組織大量的勞動人員進行搶
