XX小區(qū)前期物業(yè)管理方案.doc

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1、“XX”小區(qū)前期物業(yè)管理方案第一章物業(yè)管理處機(jī)制架構(gòu)一、物業(yè)管理服務(wù)定位、服務(wù)目標(biāo)、管理模式、實(shí)施措施（一）物業(yè)管理服務(wù)定位XX小區(qū)是AA市首個大規(guī)模濱江坡地建筑群，總建筑面積逾23萬平方米，樓盤面積規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)雅，是現(xiàn)代建筑精華與山水居住文化融為一體的中檔品位的商品住宅小區(qū)，公共配套設(shè)施完整，適合按三級物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施管理。我們將按照標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)實(shí)行以住宅小區(qū)為主，適當(dāng)配合對商鋪的物業(yè)管理服務(wù)開展工作。（二）物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)1.管理處嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

2、的承諾，開展物業(yè)管理服務(wù)工作。2.與廣大業(yè)主一道遵守和維護(hù)《臨時管理規(guī)約》及各項(xiàng)小區(qū)內(nèi)部管理規(guī)章制度，努力營造和諧、文明、安全、潔凈、美觀、舒適、溫馨的居住環(huán)境。3.力求做到小區(qū)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營與服務(wù)，管理無盲點(diǎn)，工作無挑剔，業(yè)主無怨言，溫馨服務(wù)，人文管理。4.最終達(dá)到物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主完美合作的目的。共同創(chuàng)建XX的物業(yè)管理品牌形象，爭取兩年內(nèi)達(dá)到文明小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)AA市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號。（三）管理模式和實(shí)施措施1．管理模式我物業(yè)公司將奉行“以業(yè)主為中心，以員工為根本”的管理理念，把為業(yè)主（住戶）服務(wù)作為工作的

3、“關(guān)注焦點(diǎn)”，把“熱情服務(wù)、精益求精、盡忠職守、創(chuàng)新進(jìn)取”的工作作風(fēng)引入到物業(yè)管理的服務(wù)中去。通過制度規(guī)范管理，依法經(jīng)營，推行人性化服務(wù)，充分發(fā)揮全體員工的積極性，實(shí)行直線式管理，本著“精干高效”的原則，合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和進(jìn)行人員定編，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低成本，減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。按照現(xiàn)代化的物業(yè)管理方式，實(shí)行規(guī)模化、科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化的管理，創(chuàng)立獨(dú)具長島特色的服務(wù)管理模式，力爭成為行業(yè)的佼佼者。2．實(shí)施措施（1）在努力通過規(guī)?；芾碜龊梦飿I(yè)管理服務(wù)的同時，把個性化服務(wù)，人性化管理作為公司的重點(diǎn)工作目標(biāo)，以“公

4、平”原則為指針，依法管理，以情服務(wù)，以“業(yè)主的需要就是我們的追求”為服務(wù)理念，真正發(fā)揮“管家”的作用。（2）將管理處工作細(xì)劃分，共分為綜合部、保安隊(duì)、工程維修部、綠潔部四個模塊，由小區(qū)主任一管到底，各專業(yè)組直接對主任負(fù)責(zé)。對這些模塊實(shí)行專業(yè)化管理，參照ISO9000質(zhì)量管理體系，推行全面質(zhì)量管理，確保小區(qū)物業(yè)管理工作從一開始就走上規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、法制化的道路。（3）檢驗(yàn)各模塊專業(yè)化管理的效果采用績效考核辦法，選取主要工作過程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為績效考核的依據(jù)，每月評比一次，達(dá)到提高各模塊服務(wù)質(zhì)量的目的。二、“XX”小區(qū)一

5、期管理處人員配置人員配備計(jì)劃、崗位職責(zé)及素質(zhì)要求部門職務(wù)人數(shù)學(xué)歷職稱崗位職責(zé)素質(zhì)要求主任主任1大專以上文化，持有全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的全面管理工作熟練掌握與業(yè)務(wù)相關(guān)的政策、法規(guī)、制度，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)管理、解決問題和語言、文字表達(dá)能力。保安隊(duì)保安隊(duì)長1高中以上文化，持有專業(yè)培訓(xùn)上崗證負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)部的全面管理工作具有從事小區(qū)護(hù)衛(wèi)管理工作的經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)，綜合素質(zhì)好。綜合部管理員3中專以上文化，持有管理員上崗證負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理，計(jì)算收費(fèi)，協(xié)調(diào)、檢查業(yè)主投訴處理。具有一定的文化

6、、公關(guān)素質(zhì)，有一定協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)，懂電腦操作。保安隊(duì)保安員12初中以上文化，退伍軍人或經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)、有上崗證執(zhí)行各崗位職責(zé)，確保小區(qū)良好的工作、生活環(huán)境。責(zé)任心強(qiáng)，政治素質(zhì)好，有專業(yè)知識和護(hù)衛(wèi)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有一定獨(dú)立處理突發(fā)事件能力，形象好。身高男1.68～1.73米之間，女1.55～1.6米之間。工程維修部維修員3經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)、有特殊工種上崗證負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋、水電、機(jī)電等設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理。具有水電崗位的技術(shù)技能，經(jīng)驗(yàn)豐富，維修搶修能力強(qiáng)，能吃苦耐勞。綠化潔衛(wèi)部綠化員2技工以上文化、園林專業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)所有公共

7、綠化地及植物的養(yǎng)護(hù)和管理。園藝專業(yè)或有多年實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，熟悉綠化養(yǎng)護(hù)、管理與種植，能吃苦耐勞。保潔員4經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)負(fù)責(zé)小區(qū)的各項(xiàng)保潔、清潔工作。熟悉日常的和特殊的清潔保潔工作，責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐勞。三、管理處組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作機(jī)制及管理制度㈠管理處組織機(jī)構(gòu)為更好開展“XX”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，提高XX小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率，根據(jù)小區(qū)業(yè)務(wù)需要，管理處擬設(shè)置綜合部、工程維修部、保安隊(duì)、綠化潔衛(wèi)管理部共四個部門，采用簡單的直線式的組織結(jié)構(gòu)，各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)直線排列，如下圖所示。1．這樣管理，結(jié)構(gòu)簡單，權(quán)力集中，責(zé)任分

8、明，指揮統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，符合量化管理要求。2．XX管理處作為B物業(yè)管理有限公司的下屬機(jī)構(gòu)，財務(wù)上實(shí)行成本獨(dú)立核算。公司管理處主任綜合部保安隊(duì)工程維修部綠潔部潔衛(wèi)員綠化員維修員門衛(wèi)崗巡邏崗隊(duì)長管理員㈡運(yùn)作機(jī)制管理處在內(nèi)部管理上將管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉的回路，形成工作任務(wù)分配、實(shí)施、檢查、總結(jié)、整改一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鞅O(jiān)控回路。⑴組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高