房企融資監(jiān)管常態(tài)化.docx

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1、正文目錄三問(wèn)地產(chǎn)融資環(huán)境4房地產(chǎn)政策緣何邊際收緊？4房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境如何？5房企信用資質(zhì)如何變化？97月信用債市場(chǎng)：違約主體均為民企12信用事件跟蹤：7月違約主體均為民企12一級(jí)市場(chǎng)：債券發(fā)行與凈融資環(huán)比均下降13二級(jí)市場(chǎng)：成交量有所提升16信用趨勢(shì)：信用債收益率下行，信用利差處于低位18估值水平：收益率有所下行，信用利差走勢(shì)分化18債券到期：關(guān)注下半年信用債償付壓力20信用策略：票息策略占優(yōu)21風(fēng)險(xiǎn)提示23圖表目錄圖表1：房地產(chǎn)修復(fù)速度快于其他指標(biāo)4圖表2：房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快5圖表3：土地市場(chǎng)火熱

2、5圖表4：近期房地產(chǎn)政策不斷收緊5圖表5：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金近三年增長(zhǎng)情況6圖表6：前50上市房地產(chǎn)企業(yè)2017-2019年有息負(fù)債情況6圖表7：監(jiān)管壓力下地產(chǎn)融資主要來(lái)源銀行融資再度收緊7圖表8：境內(nèi)地產(chǎn)債凈融資規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)，整體較境外寬松7圖表9：房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模整體下降8圖表10：ABS發(fā)行規(guī)模較上年同期保持相對(duì)穩(wěn)定8圖表11：克爾瑞TOP50房地產(chǎn)企業(yè)償債能力情況一覽10圖表12：2020年7月違約債券明細(xì)12圖表13：2020年1-7月民企債券違約率約為國(guó)企債券違約率7倍13圖表14：7月

3、發(fā)行規(guī)模同比和環(huán)比均回落13圖表15：民企凈融資額結(jié)束“六連正”轉(zhuǎn)負(fù)13圖表16：不同行業(yè)信用債新發(fā)行情況14圖表17：不同行業(yè)信用債凈融資情況14圖表18：2020年7月信用債細(xì)分行業(yè)發(fā)行情況14圖表19：2020年7月不同類(lèi)型企業(yè)信用債分評(píng)級(jí)、剩余期限發(fā)行情況（億元）15圖表20：中短期票據(jù)平均發(fā)行利率（月度）情況15圖表21：公司債平均發(fā)行利率（月度）情況15圖表22：信用債月度成交結(jié)構(gòu)16圖表23：信用債細(xì)分行業(yè)成交情況16圖表24：產(chǎn)業(yè)債不同主體評(píng)級(jí)成交情況17圖表25：城投債不同主體評(píng)級(jí)成

4、交情況17圖表26：信用債中債收益率及月環(huán)比變化18圖表27：信用債中債利差及月環(huán)比變化18圖表28：中債收益率曲線(xiàn)分評(píng)級(jí)歷史分位情況（2015年以來(lái)）18圖表29：中債收益率利差分評(píng)級(jí)歷史分位情況（2015年以來(lái)）18圖表30：行業(yè)利差大多收窄，制造業(yè)絕對(duì)利差較高19圖表31：按行權(quán)期限計(jì)算2020年9月為近期償債高峰，下半年到期規(guī)模較大20圖表32：信用債收益率變動(dòng)21圖表33：信用利差變動(dòng)21圖表34：期限利差處于高位21圖表35：AAA評(píng)級(jí)信用債收益率21圖表36：套利空間回升22圖表37：A

5、AA主體評(píng)級(jí)各行業(yè)利差分位數(shù)情況（BP）22三問(wèn)地產(chǎn)融資環(huán)境地產(chǎn)融資政策出現(xiàn)邊際收緊，房地產(chǎn)企業(yè)再融資問(wèn)題重新引發(fā)關(guān)注。8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。此外，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)新規(guī)，將根據(jù)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比等三項(xiàng)指標(biāo)，設(shè)置“三道紅線(xiàn)”，管控房企有息債務(wù)增長(zhǎng)、債券發(fā)行、信托融資等活動(dòng)。我們將重點(diǎn)探討地產(chǎn)融資政策收緊的背景，企業(yè)目前的融資狀況以及政策變化對(duì)房企

6、信用資質(zhì)的影響。房地產(chǎn)政策緣何邊際收緊？首先，房地產(chǎn)是疫情以后經(jīng)濟(jì)修復(fù)的重要推動(dòng)力。疫情影響之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度遭受重創(chuàng)，尤其是春節(jié)期間三四線(xiàn)城市返鄉(xiāng)置業(yè)消失，商業(yè)地產(chǎn)遭遇“冰封”，為此，房地產(chǎn)政策一度有所放松。而在疫情的影響逐步淡化之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速修復(fù)，并成為經(jīng)濟(jì)修復(fù)的重要推動(dòng)力。1-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比3.4%，7月單月同比高達(dá)11.7%，較6月走高3.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)的快速修復(fù)緣于以下三點(diǎn)：一是疫情發(fā)生后財(cái)政和央行出臺(tái)大規(guī)模逆周期調(diào)節(jié)政策，流動(dòng)性寬松導(dǎo)致部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度提高；二

7、是疫情加大了地方政府財(cái)政壓力，地方政府土地出讓節(jié)奏加快，而房企受益于寬松的融資環(huán)境積極拿地；三是高周轉(zhuǎn)壓力之下，房企加快新開(kāi)工和推盤(pán)。圖表1：房地產(chǎn)修復(fù)速度快于其他指標(biāo)(%)制造業(yè)投資:累計(jì)同比基建投資:累計(jì)同比房地產(chǎn)投資:累計(jì)同比社零消費(fèi):累計(jì)同比3020100(10)(20)(30)(40)16-0216-0817-0217-0818-0218-0819-0219-0820-02資料來(lái)源：Wind，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)好于預(yù)期，并出現(xiàn)局部過(guò)熱的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速修復(fù)的同時(shí)，局部地區(qū)再現(xiàn)過(guò)熱跡象

8、。首先，疫情以來(lái)，70城新房和二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量連續(xù)5個(gè)月增加，深圳、南京、杭州、寧波等城市漲幅居前，直接引發(fā)了監(jiān)管層出手調(diào)控；其次，土地市場(chǎng)火熱，今年以來(lái)土地成交面積同比增速回升，土地成交溢價(jià)率提升；最后，居民房貸增長(zhǎng)較快，上半年居民中長(zhǎng)期貸款累計(jì)同比在16%以上，大幅超過(guò)貸款增速，房地產(chǎn)對(duì)金融資源的占用問(wèn)題得到關(guān)注。整體來(lái)看，土地和地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)好于預(yù)期，為房地產(chǎn)監(jiān)管政策收緊埋下伏筆。圖表2：房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快圖表3：土地市場(chǎng)火熱%）百城土地溢