房企融資迂回出擊.pdf

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1、B48據(jù)，息票為3.95%，發(fā)行成本逐漸升高。富力地產(chǎn)年報(bào)顯示，2016年集團(tuán)非銀融資的年加權(quán)平均成本從9.2%降至6.7%，得益于發(fā)行的低息境內(nèi)債券。并在2016年，因融資環(huán)境改善及融資選擇增加，提前贖回兩期年利率分別達(dá)8.5%及8.75%的高息美元債券，以降低成本。某投行業(yè)務(wù)人士告訴記者，整體來看，在2016年房地產(chǎn)海外債中，10%以上利率的高息票債券大幅減少，票面利率在6%-8%之間居多，占比達(dá)到40%以上；票面利率在4%-6%的占比近3成。這主要是由于2015年到2016年中全球利率下行，加之2016

2、年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)繁榮，使得2016年房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本低于2015年?！鴮?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資、拿地、建房、銷售模式來說，隨著面對(duì)融資難、拿地貴的多重壓力，IMI研究員曲強(qiáng)告訴記者，因國內(nèi)房房地產(chǎn)企業(yè)正在探索PPP模式等新的融資渠道。企發(fā)債的政策限制，境外發(fā)債規(guī)則相對(duì)寬松，疊加人民幣的下行預(yù)期，房企樂意發(fā)房企融資迂回出擊行海外債，即使做外幣持有，也是劃算的?！鹾顬t怡王俊丹PPP的零成本拿地術(shù)海外債走俏地產(chǎn)年報(bào)中，華夏幸福基業(yè)成績亮截至2017年4月初，近半數(shù)上市房銀行信貸、公司債發(fā)行都悄然眼，20

3、16年凈利潤同比增速35.22％，連企已披露2016年報(bào)，A股上市房地產(chǎn)公收緊，境外發(fā)債、信托融資等方式續(xù)6年保持30%以上增長。2016年銷售司中共有61家發(fā)布2016年報(bào)，主要業(yè)務(wù)卷土重來，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上額共計(jì)1203.25億元，位列中國指數(shù)研究位于內(nèi)地的香港上市房企約70家發(fā)布年升已成定局。隨著調(diào)控深入房地“中國房企銷售金額排行榜”第八位。報(bào)。亮眼的成績與快速膨脹的規(guī)模背產(chǎn)消費(fèi)回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)如何華夏幸福年報(bào)顯示，其產(chǎn)業(yè)新城PPP后，層層監(jiān)管限制下房企的融資方式變應(yīng)對(duì)成本上升和政策調(diào)控雙重壓模

4、式成為核心競爭力，圍繞全國主要核化頗值得關(guān)注。心城市復(fù)制產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)模式，以縣域?yàn)閱瘟?，何去何從值得觀察。萬科年報(bào)表示，受集團(tuán)國際化戰(zhàn)略位為其提供整體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建推進(jìn)及跨境并購增加影響，2016年外幣設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市綜合配套服負(fù)債較2015年增長較快。2016年境外負(fù)務(wù)。截至2016年底，已簽訂產(chǎn)業(yè)新城債占比35.4%，而外幣負(fù)債占比33.8%。園在2016年發(fā)過兩期美元公司債。PPP協(xié)議30余個(gè)，正在建設(shè)的產(chǎn)業(yè)新城萬科2016年美元、港幣債券占全部發(fā)債但從成本看，2016年海外融資成本項(xiàng)目10余

5、個(gè)，處于建設(shè)起步和規(guī)劃階段金額的60%。而在2015年，萬科新發(fā)債呈上升趨勢。以萬科在2016年的三期票的園區(qū)19個(gè)，投資運(yùn)營的園區(qū)新增簽約券全部為人民幣債券。據(jù)為例，4月發(fā)行的3年期港元票據(jù)，息票入園企業(yè)436家，新增簽約投資額約除萬科外，綠地地產(chǎn)也在2016年9為2.5%；9月發(fā)行的5年期美元票據(jù)，息1122.4億元。月和12月分別發(fā)過兩期美元票據(jù)；碧桂票為2.95%；12月發(fā)行的3年期美元票而其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受益產(chǎn)業(yè)新城市場財(cái)經(jīng)B49開發(fā)，發(fā)展迅猛。產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)銷售額銀行開發(fā)貸、基金券商等同類資管、公司

6、地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模為1.35萬億，因此去年四共計(jì)901.24億元，城市地產(chǎn)簽約銷售額債、住房尾款A(yù)BS是受政策限制較大的季度信托資金投入房地產(chǎn)的規(guī)模新增約281.84億元，其他業(yè)務(wù)（物業(yè)、酒店）銷售方式。800億元，而去年前三季度合計(jì)新增僅約額20.17億元。隨著限購政策落實(shí)，北但近日，交易所市場AA+評(píng)級(jí)地產(chǎn)650億元。京、上海等大城市購房政策相繼收緊，環(huán)公司發(fā)行以購房尾款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS地產(chǎn)融資收緊以來，海外債券開始大城市周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場升溫明已經(jīng)獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)放行。升溫。海通證券統(tǒng)計(jì)，2017年以來內(nèi)地顯

7、，對(duì)其產(chǎn)業(yè)新城配套房地產(chǎn)項(xiàng)目形成另外資產(chǎn)證券化方面，一位地產(chǎn)投資房企共成功發(fā)行海外債券13只，累計(jì)金持續(xù)紅利。經(jīng)理認(rèn)為，基礎(chǔ)資產(chǎn)為核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)額達(dá)到46.4億美元，較2015年1-2月總對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資、拿地、的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）額多出一倍。但人民幣匯率波動(dòng)，美元建房、銷售模式來說，隨著融資難、拿地和類REITs產(chǎn)品可能得到快速發(fā)展。進(jìn)入加息周期，海外發(fā)債成本已經(jīng)開始貴的多重壓力，如果能夠借力PPP模式，其余方式中，回歸信托或是趨勢之回升。如果增加海外債券融資比例，房雖然不能拓

8、寬其融資渠道，但其“低成一。據(jù)了解某大型信托公司2017年已經(jīng)地產(chǎn)企業(yè)融資成本可能相應(yīng)推高。本”模式和相應(yīng)的凈利潤的高速增長，令進(jìn)行公司戰(zhàn)略調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重回業(yè)2017年到目前，房地產(chǎn)融資成本回傳統(tǒng)房企側(cè)目。務(wù)重點(diǎn)。升已經(jīng)有所顯現(xiàn)?！凹s有0.5%的回漲?！币粨?jù)了解，近三年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如雨后該公司一位業(yè)務(wù)人士認(rèn)為，信托的位做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資管人士反饋，“現(xiàn)在春筍般興旺起來，包括萬科等國內(nèi)前五高融資成本