房企融資亟待拓寬與創(chuàng)新

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1、房企融資亟待拓寬與創(chuàng)新：隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)升溫，項目銷售和企業(yè)融資都收到了很大的阻礙，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著很大的壓力與考驗。在努力加速銷售與周轉(zhuǎn)的同時，“口渴”的開發(fā)商四處尋找融資渠道。但在多條融資渠道先后受阻，資金壓力顯著上升的情況下，房企亟需拓寬融資渠道，度過房地產(chǎn)市場的“冬天”?！　￡P(guān)鍵詞：融資；高息債；信貸；私募基金；品牌與管理輸出　?。篎832.1：A：1001-828X（2011）10-0258-01　　　　2010年4月中旬政府出臺“國十條”，遏制房價過快增長。4月底北京率先宣布限購令，其后更多城市紛紛出臺限購令，限購城市累計超過40個。在一二線城市限購政

2、策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)移陣線至二三線城市，導致二三線城市的房價增長壓力加大。2011年7月12日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確要求“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施?！毕拶彿秶M一步擴大，2011年8月25日，臺州打響了限購令擴容的頭炮。政策的持續(xù)加碼，使得房企的銷售壓力不斷加大，企業(yè)資金回籠緩慢，在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對融資的需求也就更加迫切?！　°y行是房企傳統(tǒng)的主要融資渠道，但是自2010年下半年以來，為了控制通貨膨脹，央行采取了“穩(wěn)健偏緊”的貨幣政策。2010年10月以來，央行五次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準

3、利率。持續(xù)加息，使得企業(yè)的運營成本和融資成本都有所抬升。房地產(chǎn)企業(yè)是高杠桿企業(yè)，項目貸款是支撐項目的開發(fā)與運作的主要資金。因此融資成本的抬升對房企的影響更甚，此外在融資成本上升的同時，銀行還在不斷收縮銀根，房企獲得銀行貸款的難度持續(xù)加大?！　∧壳肮墒袠鞘卸嫉兔?，房企股市融資和再融資的難度相當大。股權(quán)融資、銀行貸款受限，銷售不暢，在這重重壓力下，房企融資渠道亟待拓寬與創(chuàng)新。　　1.海外融資　　在國內(nèi)信貸政策縮緊的情況下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光轉(zhuǎn)移到了海外融資市場。2011年以來內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過海外發(fā)行高息債等方式頻繁融資，其直接結(jié)果就是高息債的門檻越來越高，債務(wù)成本越來越高。

4、據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年以來高息債年利率超過10%的企業(yè)不少于9家：中駿置業(yè)10.5%，世茂房地產(chǎn)11%，碧桂園11.125%，寶龍地產(chǎn)11.5%，合生創(chuàng)展11.75%，合景泰富12.75%，華南城、盛高置地以及佳兆業(yè)的高息債則都高達13.5%。海外融資成本的提高，對多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，又關(guān)上了一道融資大門，融資只能另辟他徑?！　?.信托融資　　根據(jù)用益信托的不完全統(tǒng)計，2011年上半年發(fā)行了536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，同比增長145.88%，發(fā)行規(guī)模達到1670.1億元，同比增長137.36%。企業(yè)信托融資熱情高漲，必然導致信托融資的成本提高。上半年房地產(chǎn)信托的平均年收益率為9.8

5、1%，相對2010年8.92%的平均年收益率，增長了10%。　　房地產(chǎn)信托的過快發(fā)展，必然引發(fā)政府的高度關(guān)注，銀監(jiān)會也將加強對房地產(chǎn)信托的管控。隨著信托融資監(jiān)管的加強，以及企業(yè)信托融資成本的上升，信托融資難度將會不斷增加。　　3.私募基金　　信托融資的逐步受限，監(jiān)管相對寬松的私募基金成為房企金融創(chuàng)新主要形式，開始進入主流融資渠道隊列。房企涉入房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域，一方面可以借助國內(nèi)外的獨立私募基金獲取資金；另一方面，開發(fā)企業(yè)直接參與地產(chǎn)私募基金的籌建，打通金融與房地產(chǎn)的資金通道，為企業(yè)旗下的項目直接融資?！　—毩⑺侥蓟鹗侵笇I(yè)金融人士通過一定的制度框架建立合伙制基金，募集資金到位

6、，通過考察投資對象，做出投資決策，最后通過一定的退出機制，如項目銷售、資產(chǎn)證券化、IPO等渠道退出，獲利。房企自建地產(chǎn)私募基金與上述獨立基金運作并不相同，本質(zhì)是為自己的項目提供開發(fā)資金，是替代銀行貸款的重要資金。自建地產(chǎn)私募基金的難度與挑戰(zhàn)頗大，相對而言，借助獨立私募基金獲取資金則更為容易?！　?.融資產(chǎn)品創(chuàng)新　　遠洋地產(chǎn)于2010年7月發(fā)行了一種新的融資工具——永久性次級可轉(zhuǎn)換證券，是介于優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)換債之間的新型產(chǎn)品，其融資成本也介于銀行貸款與高息債之間。永久性次級可轉(zhuǎn)換證券不需支付利息，而是根據(jù)特定的分派率進行派息。在財務(wù)報表中，將之歸類于股東權(quán)益，有效降低了企業(yè)的負債率。

7、同時該產(chǎn)品沒有到期日，大大降低了企業(yè)的償付壓力。此外，永久性次級可轉(zhuǎn)換證券發(fā)行后，發(fā)行人可選擇強制將全部(而非部分)可轉(zhuǎn)換證券轉(zhuǎn)換為股份，也可在滿足一定的條件下，選擇贖回可換股證券。　　永久性次級可轉(zhuǎn)換證券是企業(yè)在傳統(tǒng)融資渠道不暢通的情況下，積極創(chuàng)新的產(chǎn)物。該種創(chuàng)新有利于房地產(chǎn)金融的長久發(fā)展，只有不斷的創(chuàng)新，才能促進房地產(chǎn)金融的持續(xù)健康的發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)在弱市中走出不一樣的道路?！　?.品牌與管理輸出　　不管是信托融資，還是私募基金等，都存在一定的門檻，其成本也會隨著融資需求的