中糧鴻云項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書

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1、7第一部分項(xiàng)目概述一.項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目暫名為“中糧61區(qū)項(xiàng)目”。二.項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)寶安大道與西鄉(xiāng)大道交匯處北側(cè)。地塊整體呈狹長形，長度方向呈東南—西北向，長約300米，寬度方向呈西南—東北向，寬約77米。地塊北側(cè)目前為工業(yè)廠房，周邊皆為居住區(qū)；地塊西面隔寶安大道與碧海灣公園相望，東北面距離鐵仔山郊野公園500米，景觀得天獨(dú)厚。三.規(guī)劃參數(shù)該地塊使用的基本條件及其參數(shù)如下：表格1土地開發(fā)要素規(guī)劃要求備注土地使用用途商住用地用地面積24249.15m2容積率≤2.8計(jì)容積率建筑面積67897.62m2其中住宅面積占90%：61167.86m2商業(yè)面積占10%：6789.76

2、m2；建筑限高≤100米土地使用年限住宅70年建筑覆蓋率55%綠化率37%停車位標(biāo)準(zhǔn)550退紅線要求：寶安大道：建筑退后紅線≥12米，西鄉(xiāng)大道：建筑退后紅線≥12米，其余建筑退后用地紅線≥10米，7交通組織要求：車輛出入口：寶安大道輔道，西鄉(xiāng)大道輔道人行出入口：寶安大道第一部分項(xiàng)目策劃設(shè)想(供參考)一.開發(fā)策略1.客戶定位目標(biāo)客戶為本區(qū)域主流客戶群，包括：企事業(yè)中層＆中級公務(wù)員、周邊生意人＆原住民下一代跨區(qū)域的關(guān)內(nèi)客＆鎮(zhèn)區(qū)進(jìn)城客本項(xiàng)目鎖定主流客戶群的以下需求：年輕家庭的自住需求，改善自住需求，投資需求。2.產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)：打造【寶安大道的“新都市主義”】產(chǎn)品定位：緊湊城市精英社區(qū)3.風(fēng)

3、格提示現(xiàn)代濱海風(fēng)格；時尚；細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)；以上定位體系應(yīng)貫穿于總體規(guī)劃布局、商業(yè)配套設(shè)施、建筑空間、環(huán)境設(shè)施、外部資源利用等方面。4.目標(biāo)客戶需求分析針對對目標(biāo)客戶的市場調(diào)查，得出的項(xiàng)目導(dǎo)向：整體規(guī)劃：封閉小區(qū)，凸現(xiàn)項(xiàng)目時尚氣質(zhì)，內(nèi)外兼具實(shí)用及觀賞性；商業(yè)街區(qū)：打造時尚、便捷，業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)街；園林：強(qiáng)化綠化，通過架空層豐富園林功能；利用小品等提升園林可觀賞性外立面：打造現(xiàn)代、濱海風(fēng)格外立面；戶型：重點(diǎn)研究戶型的合理性、實(shí)用性；7通過贈送面積增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力；精裝修：部分小戶型產(chǎn)品帶精裝修；考慮引入收納技術(shù)或萬科集約空間技術(shù)一.物業(yè)類型及戶型選擇1住宅戶型面積及配比戶型戶均面積套數(shù)-預(yù)估面積

4、配比備注（㎡）2房885210%用指標(biāo)3房110-1205210%用指標(biāo)4房140-15026060%拼合4房160-1806020%拼合合計(jì)--424100%--2商業(yè)布置要求沿街布置商鋪不考慮建設(shè)集中式商業(yè)3規(guī)范要求停車位、人防、消防等請按照國家和地方政府的有關(guān)法規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)二.設(shè)計(jì)建議一．規(guī)劃布局：規(guī)劃目標(biāo)：1、強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)感、形式感及可觀賞性；2、打造鮮明的現(xiàn)代化、都市感的社區(qū)；3、能與其他競爭對手形成鮮明的差異感；4、能被客戶直接感知產(chǎn)品的領(lǐng)先性；7規(guī)劃設(shè)計(jì)需解決好但不限于以下部分內(nèi)容：A.小區(qū)封閉內(nèi)庭院B.小區(qū)人車分流，交通流向方便、順暢C.大多戶數(shù)好朝向，好景觀D.順應(yīng)主導(dǎo)風(fēng)向，

5、良好的通風(fēng)及采光E.注意噪音的規(guī)避F.降低立交橋的不良影響G.規(guī)避公交車站的影響H.解決好住宅、商業(yè)、休閑廣場與整體布局的矛盾I.現(xiàn)代的體量結(jié)合時尚、張揚(yáng)的外立面風(fēng)格，成為寶安大道上一道亮麗的風(fēng)景J.考慮結(jié)合景觀，利用灰空間，以走廊連接，打造鄰里交流空間K.除了注重營造好內(nèi)部景觀外，善于借用外部鐵仔山郊野公園與濱海公園的景觀資源L.便于后期物業(yè)管理一．商業(yè)建議打造片區(qū)聚人氣、生態(tài)時尚型購物、娛樂、休閑空間為一體的商業(yè)形態(tài)，建議考慮：1、商業(yè)體通過立體交通、下沉步道、下沉廣場打造豐富的休閑空間；2、多種商業(yè)形態(tài)為片區(qū)居民提供多樣化的商業(yè)配套服務(wù)；3、過渡廣場為商業(yè)人流與社區(qū)居民提供室外活動

6、空間與休息場所；4、為挖掘最大商業(yè)價值，建議沿寶安大道及西鄉(xiāng)大道布置商業(yè)，可考慮2層甚至局部3層商業(yè)5、商業(yè)的模式及尺度具有創(chuàng)造性特色6、建議商業(yè)結(jié)合公建配套布置，并結(jié)合位于寶安大道的人行主入口，還要考慮有利于后期的銷售展示；盡可能使公建配套成為項(xiàng)目賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)。二．戶型設(shè)計(jì)A強(qiáng)調(diào)合理性、實(shí)用性、新政下贈送面積；設(shè)計(jì)建議：1、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)；2、各功能空間尺度合理、舒適；實(shí)用緊湊，控制交通面積；3、各功能空間面積比例適宜；4、考慮彈性空間預(yù)留，可滿足不同客戶使用要求上的便利性；5、細(xì)節(jié)處創(chuàng)新；6、戶型精致，盡可能方便以后的使用裝修；7各功能空間尺度合理、舒適參考標(biāo)準(zhǔn)附表一：優(yōu)先

7、順序市場參考標(biāo)準(zhǔn)客廳-寬敞明亮、通風(fēng)，有好朝向、好景觀–開間不應(yīng)小于3.6m，寬深比不大于1：2–要留出擺放家具的穩(wěn)定空間臥室–主臥：應(yīng)具有好的朝向,開間應(yīng)不小于3m,面積應(yīng)大于12㎡,且應(yīng)帶有主臥衛(wèi)生間–次臥：面積應(yīng)不小于10㎡餐廳–餐廳和客廳宜相對獨(dú)立。既有關(guān)系又有分隔陽廚房–廚房應(yīng)緊鄰餐廳，宜帶一服務(wù)性陽臺衛(wèi)生間–凈寬不宜小于1.6m陽臺–保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成全透明或半透明B各房室具體設(shè)計(jì)建議：1、客廳開口不