巴厘島項(xiàng)目投資收益分析.doc

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1、深圳?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告開發(fā)商:深圳中泰天成實(shí)業(yè)有限公司統(tǒng)籌策劃:三明國(guó)際(中國(guó))商業(yè)策劃顧問(wèn)公司二00四年十月前言本方案作為項(xiàng)目的投資分析報(bào)告，是項(xiàng)目全程策劃的重要組成部分，是對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行分析和評(píng)估。關(guān)于本投資分析報(bào)告，有以下幾點(diǎn)說(shuō)明：1.本分析報(bào)告所研究的對(duì)象是燕南路88號(hào)項(xiàng)目的商場(chǎng)部份，暫命名為“巴厘島”；2.本分析報(bào)告中所出現(xiàn)的“本項(xiàng)目”、“項(xiàng)目”等名稱，皆指“巴厘島”；3.本分析報(bào)告假設(shè)項(xiàng)目的投資為貴司的自有資金，因此沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值成本；4.本分析報(bào)告在分析項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的

2、基礎(chǔ)上，通過(guò)盈利能力分析、敏感性分析對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行綜合評(píng)估；5.項(xiàng)目以返租銷售形式進(jìn)行，本案主要對(duì)返租銷售三年期內(nèi)的投資收益進(jìn)行分析，因此在計(jì)算租賃收入時(shí)，只考慮了三年返租的總收入；6.本項(xiàng)目有關(guān)成本核算的明細(xì)核算科目基本參照和沿用貴公司提供的有關(guān)的數(shù)據(jù),貴司沒(méi)有提供的則按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。目錄第一部份：項(xiàng)目總論51項(xiàng)目名稱52項(xiàng)目位置53項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀54項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)65項(xiàng)目地塊面積及邊界長(zhǎng)7第二部份：投資成本及費(fèi)用分析71總建筑面積：18000平方米72開發(fā)成本總額：17043.73萬(wàn)元73建筑單方造價(jià)

3、：9500元74各項(xiàng)成本構(gòu)成74.1土地成本74.2前期工程費(fèi)84.3建安工程84.4開發(fā)稅費(fèi)94.5紅線內(nèi)外公建配套工程費(fèi)94.6開發(fā)成本費(fèi)用104.7開發(fā)期間費(fèi)用105總成本費(fèi)用匯總11第三部份：項(xiàng)目租售財(cái)務(wù)收益分析121租售價(jià)格的定位121.1銷售價(jià)格的定位121.2租賃價(jià)格141.3租售價(jià)格152項(xiàng)目銷售收益測(cè)算152.1銷售收入152.2銷售預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及其他費(fèi)用192.3銷售凈收入213商鋪?zhàn)赓U收入測(cè)算213.1租賃進(jìn)度及收入測(cè)算213.2出租率為100%的租賃收入243.3不同租賃率的租賃收入243.4租賃預(yù)計(jì)

4、發(fā)生的稅項(xiàng)及其他費(fèi)用253.5商場(chǎng)租賃凈收入264項(xiàng)目收入?yún)R總275項(xiàng)目費(fèi)用匯總276利潤(rùn)測(cè)算286.1總利潤(rùn)286.2凈利潤(rùn)29第四部份：財(cái)務(wù)指標(biāo)分析301財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取301.1靜態(tài)盈利分析指標(biāo)301.2動(dòng)態(tài)盈利分析指標(biāo)312財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析322.1損益表及靜態(tài)盈利分析322.2現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析332.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果37第五部份：項(xiàng)目不確定性分析381項(xiàng)目盈虧平衡分析381.1項(xiàng)目保本銷售均價(jià)381.2項(xiàng)目保本銷售量391.3項(xiàng)目保本銷售率392項(xiàng)目敏感性分析39第六部份：風(fēng)險(xiǎn)分析421按商業(yè)房地產(chǎn)壽命周期

5、分類的風(fēng)險(xiǎn)及其防范421.1投資前期的風(fēng)險(xiǎn)421.2開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)421.3管理階段風(fēng)險(xiǎn)432按風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容分類的風(fēng)險(xiǎn)及其防范432.1政策風(fēng)險(xiǎn)432.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)432.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)442.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)442.5金融風(fēng)險(xiǎn)442.6信用風(fēng)險(xiǎn)443最主要風(fēng)險(xiǎn)剖析453.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)453.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)45第七部份：結(jié)論與建議461結(jié)論462建議46第一部份：項(xiàng)目總論1項(xiàng)目名稱巴厘島——中國(guó)首家女性FREE主題體驗(yàn)式潮流生活港（FREELIVINGMALLOFYOUNGWOMEN）2項(xiàng)目位置巴厘島項(xiàng)目位于深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北商圈，振華路

6、與燕南路交叉路口處。項(xiàng)目周邊的振華路與燕南路均為單行通車路，項(xiàng)目西望華強(qiáng)北路，東靠上步中路，北依紅荔路，南面不遠(yuǎn)就是深南中路。3項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀項(xiàng)目的西邊為華強(qiáng)北商圈，東面是深圳市的行政中心，再加上周圍金茂禮都、都市·千千匯等中高檔住宅樓盤和周嶺鞋城、美眉城、金茂禮都商場(chǎng)、都市·千千匯等商業(yè)物業(yè)，所以項(xiàng)目周圍不缺泛商業(yè)氛圍和中高素質(zhì)人流。41項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表占地面積9,759㎡總建筑面積59,000m2商業(yè)建筑面積18000m2住宅建筑面積41,000m2樓層數(shù)22層裙樓商場(chǎng)樓層3層總戶數(shù)500戶容積率5.

7、8停車位500個(gè)燕南路88號(hào)項(xiàng)目是商住一體的綜合物業(yè)，一至三層的商業(yè)裙樓部分為本項(xiàng)目，四層至頂層為中高檔住宅樓。商業(yè)部分定位“中國(guó)首家女性FREE主題體驗(yàn)式潮流生活港”，它導(dǎo)入國(guó)際最新購(gòu)物概念文化——“體驗(yàn)式”購(gòu)物理念模式，代表著深圳女性生活的新天地，引領(lǐng)著鵬城女性購(gòu)物的新潮流，是真正集購(gòu)物享受、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的LIVINGMALL。巴厘島以超前性、差異性、市場(chǎng)導(dǎo)向性、創(chuàng)新性、價(jià)值性為其定位原則，打造本項(xiàng)目三大核心競(jìng)爭(zhēng)力板塊——淑女城、活色生香館、真味生活館；以其創(chuàng)新性、價(jià)值性來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)精品產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品、文化產(chǎn)品的高

8、素質(zhì)定位。本項(xiàng)目各樓層的功能業(yè)態(tài)的特色表現(xiàn)在：一層淑媛名店城以品牌集、明星店、COFFEESHOP為主題板塊，以25-40歲中高收入的女性為目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象，經(jīng)營(yíng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)、本地特色的知名女裝、珠寶首飾、化妝品、精品皮具、開放式咖啡吧；二層活色生香館以精品超市、折扣中心、西式餐廳