金色華府前期物業(yè)管理技術(shù)標(biāo)方案.doc

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1、某小區(qū)前期物業(yè)管理技術(shù)標(biāo)方案第一章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及資源配置第一節(jié)管理架構(gòu)及公司督導(dǎo)的模式第二節(jié)各崗位職責(zé)、專業(yè)人員配備及素質(zhì)第二章管理方案第一節(jié)房屋接管驗(yàn)收和返修的跟進(jìn)第二節(jié)二次裝修的管理、維護(hù)及保潔第三節(jié)共用設(shè)備設(shè)施及房屋的保養(yǎng)維護(hù)第四節(jié)環(huán)境、綠化的管理第五節(jié)車輛管理、安保、消防管理第六節(jié)節(jié)能的可行性方案及措施第三章服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用測(cè)算第一節(jié)管理目標(biāo)、服務(wù)內(nèi)容、分項(xiàng)管理目標(biāo)及承諾第二節(jié)小區(qū)收支費(fèi)用預(yù)算方案第三節(jié)前期介入的工作計(jì)劃第四節(jié)社區(qū)活動(dòng)中心、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)管理設(shè)想第四章質(zhì)量管理控制方法第一節(jié)管理程序文件工作流程第二節(jié)管理應(yīng)急方案第三節(jié)內(nèi)部監(jiān)督檢查辦法第四節(jié)服務(wù)人

2、員培訓(xùn)方案第一章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及資源配置第一節(jié)管理架構(gòu)及公司的督導(dǎo)的模式1、公司管理架構(gòu)：我司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立了現(xiàn)代化的管理模式?？偣驹谠O(shè)人力資源部、質(zhì)管部、市場(chǎng)部、財(cái)務(wù)部、辦公室及信息中心等各職能部門的基礎(chǔ)上，根據(jù)各地市的實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境設(shè)立的分公司下轄職能部門及項(xiàng)目管理處，對(duì)各分公司實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。各分公司根據(jù)公司中長(zhǎng)期計(jì)劃、項(xiàng)目可行性分析、實(shí)施跟蹤、目標(biāo)管理、培訓(xùn)激勵(lì)、績(jī)效考核（包括服務(wù)質(zhì)量考核）、反饋控制等系統(tǒng)化的標(biāo)準(zhǔn)模式對(duì)各管理處推行主任責(zé)任制，即各管理處在總公司各職能部門和分公司的指導(dǎo)、監(jiān)控和考核下依照明確的計(jì)劃、目標(biāo)、要求和職責(zé)開(kāi)展具體的服務(wù)

3、工作。管理處主任對(duì)下屬的管理部、工程部、監(jiān)控部實(shí)行垂直管理，確保各項(xiàng)工作指令及時(shí)下達(dá)，管理處各部門主管直接對(duì)主任負(fù)責(zé)，而對(duì)業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量能迅速反饋上級(jí)各相關(guān)部門，實(shí)現(xiàn)了公司資源的有效共享和最優(yōu)化，從而達(dá)成經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的最佳結(jié)合。（詳閱附表一·公司架構(gòu)圖）2、公司督導(dǎo)的模式：公司經(jīng)過(guò)多年運(yùn)營(yíng)，始終堅(jiān)持“以人為本、業(yè)主至上、服務(wù)第一”的經(jīng)營(yíng)宗旨，逐漸摸索出了一套較為科學(xué)的督導(dǎo)模式，并具體落實(shí)到日常的管理服務(wù)當(dāng)中，為公司的規(guī)模擴(kuò)張和品牌建立打下較為堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?？偣驹谫|(zhì)量管理部設(shè)立服務(wù)中心，集業(yè)主投訴、需求咨詢、適時(shí)反饋、運(yùn)行協(xié)助、實(shí)時(shí)監(jiān)控、應(yīng)急實(shí)施、跟蹤服務(wù)、評(píng)價(jià)

4、考核于一體，以相對(duì)獨(dú)立、客觀、科學(xué)、公正、公平的角色，為各管理處實(shí)行督導(dǎo)工作。服務(wù)中心相應(yīng)健全了質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量考核辦法、投訴管理規(guī)定、重大安全和質(zhì)量事故報(bào)告辦法等各項(xiàng)制度；在各管理處設(shè)一級(jí)質(zhì)量管理員，賦予投訴調(diào)查、跟蹤檢查、統(tǒng)計(jì)分析、監(jiān)督處罰、考核評(píng)定等明確的職權(quán)，根據(jù)服務(wù)中心的各項(xiàng)制度開(kāi)展具體工作；質(zhì)量管理采用內(nèi)部與外部相結(jié)合的招募方式，實(shí)行公開(kāi)競(jìng)聘上崗，挖掘公司內(nèi)部資源和吸納各方面復(fù)合型人才，組成高效的督導(dǎo)隊(duì)伍，為公司督導(dǎo)模式的完善建立了良好的運(yùn)作機(jī)制。第二節(jié)各崗位職責(zé)、專業(yè)人員配備及素質(zhì)“金色華府”物業(yè)服務(wù)中心將嚴(yán)格按照ISO9001(2000)國(guó)際質(zhì)量管理體系的

5、要求,各崗位人員均按相關(guān)程序文件規(guī)范操作,對(duì)不合格管理服務(wù)行為進(jìn)行有效控制,及時(shí)做好相關(guān)記錄,并進(jìn)行回訪,我司將在本社區(qū)導(dǎo)入ISO14001環(huán)境管理體系,通過(guò)二大管理體系結(jié)合公司“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”、“網(wǎng)絡(luò)一站式服務(wù)”等八項(xiàng)先進(jìn)管理服務(wù)模式,保證物業(yè)管理工作質(zhì)量的穩(wěn)定性。將該社區(qū)建設(shè)成為“綠色生態(tài)社區(qū)”,成為永安市乃至全三明地區(qū)同行參觀的基地。經(jīng)過(guò)我司多年的實(shí)踐摸索，整合了一套行之有效的現(xiàn)代化企業(yè)管理制度。包括《金色藍(lán)庭手冊(cè)》、《企業(yè)規(guī)章制度匯編》及各《崗位職責(zé)》。（詳見(jiàn)附表二·崗位設(shè)置、職責(zé)及任職資格）第二章管理方案第一節(jié)房屋接管驗(yàn)收和返修的跟進(jìn)1、房屋接管驗(yàn)收我司接到發(fā)展商發(fā)

6、出的竣工物業(yè)接管驗(yàn)收通知后，將派出公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理及專業(yè)工程技術(shù)人員等組成的接管驗(yàn)收小組與辦理物業(yè)接管驗(yàn)收。驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)圖紙、資料、設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，辦理接管手續(xù)。驗(yàn)收小組根據(jù)提供的竣工資料，按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃，確定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，暫無(wú)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，按相關(guān)規(guī)范或使用功能、設(shè)備參數(shù)確定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中，所有設(shè)備均需進(jìn)行調(diào)試運(yùn)行測(cè)試，并將運(yùn)行結(jié)果記錄于《設(shè)備調(diào)試運(yùn)行記錄》中。驗(yàn)收中檢查出來(lái)未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)或與設(shè)計(jì)要求不符的項(xiàng)目，驗(yàn)收小組將提出書面整改報(bào)告反饋，由發(fā)展商督促施工單位進(jìn)行整改。預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要

7、求的設(shè)備經(jīng)整改后，驗(yàn)收小組再進(jìn)行檢查驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收、接管。對(duì)于小的裝修質(zhì)量及暫時(shí)不影響居住使用的工程項(xiàng)目等問(wèn)題，如果也進(jìn)行返工，很可能影響接管驗(yàn)收的時(shí)間，此時(shí)可采取讓承建單位先預(yù)付給我司部分保修金等方式，接管后由我司視情進(jìn)行修整。對(duì)確無(wú)法返工的項(xiàng)目，我司將根據(jù)設(shè)計(jì)及規(guī)范要求，依法進(jìn)行索賠，以確保以后重新改造或更新的費(fèi)用。驗(yàn)收完成后，填寫《樓宇設(shè)施驗(yàn)收交接表》、《設(shè)備、工具及其他物品移交清單》、《圖紙、資料交接一覽表》并經(jīng)移交方確認(rèn)，最后雙方代表簽署《樓宇交接書》，接管驗(yàn)收工作完成。為妥善解決交樓時(shí)可能